Бизнес-план строительство в краснодарском крае и республике Адыгея коттеджных поселков

СТРОИТЕЛЬСТВО В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И РЕСПУБЛИКЕ АДЫГЕЯ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ

Бизнес-план

СТРОИТЕЛЬСТВО В КРАСНОДАРСКОМ КРАЕ И РЕСПУБЛИКЕ АДЫГЕЯ КОТТЕДЖНЫХ ПОСЕЛКОВ

Май, 2015

Оглавление

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 9

2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 12

2.1 Общее описание проекта 12

2.2 Информация об инициаторе проекта 14

2.3 Месторасположение проекта 15

3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН 18

3.1 Обзор рынка загородного строительства в Адыгее и Краснодарском крае 18

3.2 Основные тенденции на рынке 21

3.3 Анализ потребителей. Сегментация потребителей 22

3.4 Анализ конкурентов на рынке жилой загородной недвижимости 23

3.5 Перспективы развития рынка 27

4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 28

4.1 План по персоналу 28

4.2 План-график работ по проекту 28

4.3 Источники, формы и условия финансирования 31

5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 33

5.1 Описание участка под застройку 33

5.2 Описание и расчет стоимости строительства объектов 33

5.3 Описание преимуществ используемых в строительстве материалов 34

5.4 Описание этапов строительства коттеджного поселка 35

5.5 Описание используемых технологий строительства 36

5.5.1 Строительство наружных самонесущих монолитных стен малоэтажных жилых домов (с ж/б каркасом и монолитными перекрытиями) толщиной 350-400мм. из фибропенобетона (D300-400) с несъемной опалубкой из стеклоцементных плит «Стеклоцем» (2400х1200х8мм). 36

5.5.2 Строительство внутренних монолитных перегородок толщиной 120мм из полимербетона или пенобетона D600 в несъемной опалубке из стеклоцементных плит «Стеклоцем» (2400х1200х4мм) 37

5.5.3 Нанесение фасадного 3-слойного покрытия «NOBLESSE» (производства южно-корейской компании «M neo materials») на плиты «Стеклоцем» 38

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 42

6.1 Исходные данные и допущения 42

6.2 Номенклатура и цены 44

6.3 Инвестиционные издержки 46

6.4 Потребность в первоначальных оборотных средствах 48

6.5 Налоговые отчисления 48

6.6 Операционные издержки (постоянные и переменные) 49

6.7 Расчет себестоимости 51

6.8 План продаж и расчет выручки 52

6.9 Прогноз прибылей и убытков 54

6.10 Прогноз движения денежных средств 56

6.11 Анализ эффективности проекта 58

6.11.1 Методика оценки эффективности проекта 58

6.11.2 Показатели эффективности проекта 60

6.11.1 Чистая приведенная стоимость (NPV) 61

6.11.2 Внутренняя норма доходности (IRR) 61

6.11.3 Индекс доходности инвестиций (PI) 61

6.11.4 Срок окупаемости (PBP) 61

6.11.5 Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) 61

6.11.6 Иные показатели 62

7. АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 63

7.1 Количественный анализ рисков 63

7.2 Качественный анализ рисков 64

7.3 Точка безубыточности проекта 66

8. ПРИЛОЖЕНИЯ 67

8.1 Отчет о движении денежных средств (по месяцам) 67

Информация об исполнителе проекта 68

Список иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций 9

Рисунок 1.2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб. 10

Рисунок 2.1. Пример внешнего вида коттеджа, построенного по технологии Заказчика 13

Рисунок 2.2. Структура продаж домов поселка 14

Рисунок 2.3 Данные компании Заказчика 15

Рисунок 2.4.Местоположение проекта на карте Краснодара 16

Рисунок 3.1. Строительство зданий и сооружений в Адыгее, тыс. руб. (ОКВЭД 45.2) 18

Рисунок 3.2. Объемы ввода жилой недвижимости в Адыгее, тыс. кв.м. 19

Рисунок 3.3. Объемы ввода жилья в Краснодаре, тыс. кв. м. 19

Рисунок 3.4. Структура возводимого жилья в Краснодаре 20

Рисунок 3.5. Иллюстрация потребительской аудитории проекта 22

Рисунок 3.6. Прогноз рынку жилой недвижимости региона в целом 27

Рисунок 4.1. Календарный план реализации проекта 30

Рисунок 4.2 Структура инвестиций проекта 31

Рисунок 5.1. Формирование полной себестоимости строительства коттеджей 34

Рисунок 5.2. Последовательность проведения СМР возведения коттеджного поселка 35

Рисунок 5.3. Возведение коттеджа из стеклоцементных панелей Стеклоцем 37

Рисунок 5.4. Монтаж внутренних монолитных перегородок из стеклоцементных плит «Стеклоцем» (2400х1200х4мм) 38

Рисунок 5.5. Пример нанесения 3-слойного покрытия «NOBLESSE» на поверхность жилого здания 39

Рисунок 5.6. Требуемое оборудование и оснастка для производства фасадных работ 41

Рисунок 6.1. Структура инвестиций в проект, % 47

Рисунок 6.2.Распределение операционных издержек 50

Рисунок 6.3. График затрат на формирование себестоимости проекта 51

Рисунок 6.4. Динамика получения выручки с продаж площадей, руб. 54

Рисунок 6.5. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб. 57

Рисунок 7.1. График определения точки безубыточности по выручке 66

Приложения (таблицы)

Таблица 1.1. Ключевые показатели 10

Таблица 3.1. Обзор строящихся коттеджных поселков в Краснодаре и его окрестностях 24

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания 28

Таблица 4.2. Календарный план реализации проекта 29

Таблица 4.3. Условия кредитования банка 32

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала 43

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования 43

Таблица 6.3. Номенклатура, цены и себестоимость по категориям 45

Таблица 6.4. Инвестиционные издержки проекта, руб. 46

Таблица 6.5. Операционные издержки проекта 49

Таблица 6.6. График продаж строящихся коттеджей 52

Таблица 6.7. Отчет о прибылях и убытках, руб. 55

Таблица 6.8. Отчет ДДС, руб. 56

Таблица 6.9 Показатели эффективности инвестиций 61

Таблица 7.1. Чувствительность NPV (с диаграммой) 63

Таблица 7.2 Основные риски проекта 64

Методологические комментарии к проекту

Целью данного проекта является обоснование экономической эффективности и целесообразности строительства коттеджного поселка в Республике Адыгея.

Период планирования: 2015 года.

Актуальность планирования: май 2015 года.

Объект и предмет бизнес-планирования

Объектом планирования является коттеджный поселок в Республике Адыгея.

Предметом исследования являются рынок загородной недвижимости в Краснодарском крае и в Республике Адыгея.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: оценка экономической эффективности строительства.

Задачи бизнес-планирования:

оценка экономической эффективности проекта;

оценка объема, емкости рынка и структуры рынка;

конкурентный анализ игроков рынка;

анализ потребителей;

оценка тенденций и перспектив развития рынка;

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ), ОАО «РЖД»; и т.д.

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка; профессиональные порталы;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации;

Распространение бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьей стороне.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников и статистических данных.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

В последние годы в нашей стране наблюдается настоящий бум коттеджного строительства. Северный Кавказ, в особенности Краснодарский край, является наиболее развитым регионом в отношении коттеджного строительства. Многие граждане РФ рассматривают этот регион как перспективное место для переезда с северных регионов РФ, также есть категория граждан рассматривающих строительство коттеджа как надежные долгосрочные инвестиции.

Заказчик проекта планирует построить на ЗУ *** Га комфортабельный коттеджный поселок с использованием самых современных технологий. Особенностью проекта является местоположение поселка, на южной границе г. Краснодар, на южном берегу р. Кубань, формально данное место относиться к республике Адыгея.

Основные характеристики проекта:

1. Общее количество возводимых коттеджей: ***;

2. Общая жилая площадь коттеджей: ***;

3. Сроки строительства и продажи коттеджей: май-сентябрь 2015 года;

4. Средняя стоимость 1 м2: *** тыс. руб.

5. Географический охват продаж коттеджей: Республика Адыгея, Краснодарский край.

Финансирование проекта предполагается по схеме:

Инвестиционный кредит в банке 90% инвестиций, *** млн руб.;

Собственные средства 10% инвестиций, *** млн руб.

В расчетной части бизнес-плана были произведены расчеты экономических показателей с горизонтом планирования 2015 г. и получены следующие результаты.

Таблица 1.1. Ключевые показатели

Показатели эффективности инвестиций	Значение, руб.
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV, рублей
Внутренняя норма доходности IRR (мес.), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, лет.
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет.
Инвестиции в проект, руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %	16,7%

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Дополнительно, на основании отчетов П и У и ДДС, сформирована диаграмма изменения NPV, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 1.2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб.

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Отсюда становится понятно, что проект является инвестиционно-привлекательным, поскольку характеризуется:

1. Высоким уровнем чистого дисконтированного дохода NPV: *** млн руб.

2. Небольшим сроком окупаемости проекта для производственного проекта: *** года.

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Общее описание проекта

Участок площадью *** Га планируется застроить малоэтажными жилыми домами 2-х типов:

- Индивидуальные коттеджи;

- Таунхаусы.

Ниже представим подробный перечень строящихся коттеджей:

****

Рисунок 2.1. Пример внешнего вида коттеджа, построенного по технологии Заказчика

Источник: информация сайта www.zhelna.org

Используемые технологии обеспечат стилистическое единство, долговечность в эксплуатации и комфортное проживание для будущих жильцов поселка.

Информация об инициаторе проекта

Приведем информацию о юридическом лице, являющимся Заказчиком и инициатором данного проекта.

Месторасположение проекта

Местоположением проекта является Республика Адыгея, часть республики, примыкающая с юга к городу Краснодар, Тахтамукайский раойн.

Рисунок 2.4.Местоположение проекта на карте Краснодара

***

Источник: Яндекс. карты

Республика Адыгея - республика в составе Российской Федерации, субъект Российской Федерации, входит в состав Южного федерального округа.

Столица - город Майкоп. Территория республики окружена территорией Краснодарского края. Численность населения республики 449 171 чел. ВРП (внутренний региональный продукт) региона составляет 49 млрд руб. Как сообщил глава Адыгеи Аслан Тхакушинов, средняя зарплата в регионе составляет 19,8 тыс. руб.

Поскольку объект находится на стыке Адыгеи и города Краснодара, представим общее описание столицы Кубани.

Город Краснодар является столицей Краснодарского края Российской Федерации. Краснодарский край является наиболее экономически развитым регионом юга России, с самым большим ВРП, курортной зоной Черноморского побережья. По этим причинам, регион по праву входит в регионы-лидеры РФ по инвестиционной привлекательности.

Население Краснодара: 746,5 тысяч человек, с подчиненными сельскими поселениями 834,1 тыс. человек (не учитывая студентов и приезжих рабочих, которые ориентировочно дают прибавку до 500 тысяч человек). Неофициальные названия Краснодара - "Столица Кубани" и "Южная столица России".

Административно Краснодар разделен на 4 округа: Центральный, Западный, Карасунский и Прикубанский.

Основные отрасли экономики Краснодара и их доля в общем производстве выглядят так:

• Пищевая – 42,8%;

• Электроэнергетика – 13,4%;

• Топливная промышленность – 10,5%;

• Машиностроение и металлообработка – 9,4%;

• Производство строительных материалов – 7,9%;

• Лесная и химическая – около 4%;

• Легкая промышленность – 1,3%.

По данным краевого управления статистики, размер заработной платы за год увеличился почти на 14 % и составил порядка 34,5 тысячи рублей.

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН

Обзор рынка загородного строительства в Адыгее и Краснодарском крае

Ниже представим статистические данные об объемах работ по строительству зданий и сооружений в республике Адыгея за последние несколько лет.

Рисунок 3.1. Строительство зданий и сооружений в Адыгее, тыс. руб. (ОКВЭД 45.2)

***

Источник: ФСГС РФ

Таким образом, за последние пять лет объем работ по строительству зданий и сооружений в Адыгеи вырос на ***% и составил по итогам 2014 года *** млрд руб.

Ниже приведем статистику по вводу жилья в столице Кубани, городе Краснодаре.

Рисунок 3.3. Объемы ввода жилья в Краснодаре, тыс. м2

***

Источник: ФСГС РФ

Ввод жилья в 2014 году стал рекордные за все время существования города, объемы составили *** млн м2, что составляет примерно *** % объема ввода всего Краснодарского края.

Жилая недвижимость составляет основную часть 85% от общего объема вводимых в регионе площадей. На рынке работает около *** застройщиков, доля рынка крупнейших застройщиков ТОП-10 составляет около 40%. К крупнейшим застройщикам региона можно отнести следующие компании: ***

Рынок жилищного строительства Краснодара является наиболее крупным в регионе и одним из самых инвестиционно привлекательных в РФ.

Среди наиболее существенных факторов развития отрасли в Краснодаре в будущем отмечается огромный объем предложения, который сложился в настоящий момент и большое число планируемых проектов. Необходимо отметить, что объем платежеспособного спроса в городе находится на «пике» развития (число сделок в 2012 - 2014 гг. стало рекордным).

Основные тенденции на рынке

Выделим наиболее актуальные тенденции жилищного сектора Краснодарского края и Республики Адыгея. ***

Анализ потребителей. Сегментация потребителей

Рассмотрим потребительскую аудиторию проекта.

Покупатели коттеджей и таунхасов

Потенциальных можно разделить на несколько категорий с указанием механизмов расчета за приобретаемое жилье.

1.  Молодые семьи (ипотека, мат. капитал, рассрочка);

2.  Жители других регионов, в том числе с Севера РФ (оплата наличными, рассрочка);

3.  Жители Краснодарского края, города Краснодара внутренняя миграция жителей из сельских районов (ипотека, мат. капитал, оплата наличными, рассрочка);

4.  Жители республики Адыгея (ипотека, мат. капитал, оплата наличными);

5.  Инвесторы.

Анализ конкурентов на рынке жилой загородной недвижимости

Поскольку территория застройки Заказчика проекта примыкает г. Краснодару, рассмотрим активно строящиеся объекты коттеджной застройки в Краснодарском крае. ***

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

План по персоналу

В расчетной части проекта была создана вкладка «Персонал», где отражены расходы на ФОТ предприятия. При составлении штатного расписания были предусмотрены сотрудники только административного персонала, поскольку в инвестициях при формировании себестоимости строительства поселка затраты на рабочих для выполнения СМР были учтены.

Результаты формирования штатного расписания и ФОТ предприятия представлены ниже в Таблице.

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания

№	Наименование должности	Кол-во	Заработная плата 1 работника, руб./мес.	Итого фонд оплаты труда (мес.), руб.
Административный персонал		4		160 000
1	Директор	1
2	Главный инженер	1
3	Бухгалтер	1
4	Прораб	1
	Итого, в т.ч.	4	***	***

Источник: Расчеты MegaResearch

Таким образом, при общем количестве работников – 4 чел. при двух производственных сменах, ФОТ в месяц составит: *** тыс. руб.

В операционных издержках ФОТ был заложен из расчета периода реализации проекта: май-сентябрь 2015 года.

План-график работ по проекту

Был сформирован план-график мероприятий по запуску проекта.

Условно говоря, проект можно разделить на две принципиально разные фазы:

- фаза создания и запуска бизнеса;

- фаза реализации проекта.

Совместно с Заказчиком были определены основные календарные даты фазы создания и запуска бизнеса.

Таблица 4.2. Календарный план реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Подготовительные работы проекта, ПСД И ИРД, бизнес-планирование, образование юр.лица
Покупка ЗУ, оформление разрешения на строительство
Разбивка ЗУ, Строительство фундаментов, строительство узлов инженерных коммуникаций
Основные СМР "под кровлю"
Облицовка фасадов; монтаж оконных блоков; дверей
Внутри отделочные работы, подключение внутренних сетей
Благоустройство и озеленение территории поселка
Продажа коттеджей и таунхаусов

Источник: Расчеты MegaResearch

Обратим внимание, что в данном проекте заложены достаточно малые временные интервалы на осуществление мероприятий по организации бизнеса, поэтому от Заказчика проекта потребуется предельная организованность и контроль всех мелких аспектов.

Для наглядности восприятия, вышеуказанные мероприятия представлены в виде диаграммы ниже на Рисунке.

Рисунок 4.1. Календарный план реализации проекта

***

Источник: Расчеты MegaResearch

Таким образом, Заказчик проекта определил ориентировочные сроки реализации всего проекта: январь-сентябрь 2015 года.

Источники, формы и условия финансирования

Финансирование проекта предполагается по схеме:

Инвестиционный кредит в банке 90% инвестиций, *** млн руб.;

Собственные средства 10% инвестиций, *** млн руб.

Представим ниже структуру финансирования проекта. ***

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

Описание участка под застройку

Местоположение планируемого под застройку участка *** Га представлено в разделе 2.3. Для успешной реализации проекта Заказчик в данный момент времени занимается следующими организационными вопросами:

- Подведение асфальтированной дороги к описываемому коттеджному поселку;

- Подведение к поселку электричества, воды, газа;

- Проект планировки территории;

- Подготовка проектной документации на возводимые коттеджи.

Описание и расчет стоимости строительства объектов

Себестоимость строительства коттеджного поселка зависит от многих факторов. Определяющими являются:

1) стоимость земельного участка, категория и целевое назначение земельного участка (если она в другой категории (назначении), то требуются дополнительные затраты на перевод);

2) наличие коммуникаций (какие коммуникации и как далеко необходимо провести);

3) наличие хороших подъездных путей (нужно ли строить дороги);

4) класса строящегося поселка;

5) типа строящегося поселка (поселок с внутренней инфраструктурой, без нее и т. д.; поселок в котором продаются только готовые коттеджи, земля с подрядом, только земля и т. д.);

6) в ситуации, когда застройщик продает готовые дома или землю с подрядом, то себестоимость строительства также зависит от проектов домов (материалы, проекты)

Влияние этих факторов дают себестоимость строительства коттеджного поселка.

***

Описание преимуществ используемых в строительстве материалов

Подробно используемые технологии строительства описаны в разделе 5.5.

***

Описание этапов строительства коттеджного поселка

Ниже на рисунке представим последовательность проведения СМР возведения коттеджного поселка.

Рисунок 5.2. Последовательность проведения СМР возведения коттеджного поселка

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, Заказчиком четко распланированы этапы по ведению строительства согласно календарного плана проекта, представленного в разделе 4.2.

Описание используемых технологий строительства

***

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные и допущения

При экономической оценке проекта был горизонт планирования 2015 года, соответствующий срокам реализации проекта. Ставка дисконтирования (16,75%), заложенная в расчеты приведенной стоимости (NPV), отражает наше допущение о том, что проект характеризуется средним уровнем риска (чувствительностью проекта к изменениям рынка в целом).

Допущения о ценах

Для целей проекта были проанализированы цены загородной недвижимости Краснодарского края и республики Адыгея.

Допущения об инвестиционных издержках

Для определения суммы первоначальных затрат был проанализирован весь инвестиционный цикл, в соответствии с которым учтены все основные и дополнительные расходы.

Допущения о налоговых отчислениях

Для целей проекта было решено использовать УСН (упрощенную систему налогообложения).

Допущение о планах продаж

Планы производства основаны на планах реализации. Для расчета планов продаж использованы допущения о поэтапной продаже строящихся коттеджей.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные цели.

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования 16,75% в год. Ниже приведем обоснование расчета данного показателя.

Метод кумулятивного построения основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Расчёты производят по формуле:

где r – ставка дисконтирования; rб – базовая (безрисковая или наименее рискованная) ставка; Ri – премия за i-вид риска; n – количество премий за риск. Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала

Составляющие	%
Размер безрисковой ставки*
Размер поправки за страновой риск
Размер поправки за отраслевой риск
Размер поправки за прочий риск
Стоимость собственного капитала	***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Далее, на основании этого определялась норма ставки дисконтирования.

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования

Составляющие	%
Доля заемного капитала
Доля собственного капитала
Налог
Стоимость собственного капитала
Стоимость заемного капитала
Итого ставка дисконтирования	***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, экспертный расчет ставки дисконтирования составил 16,75% годовых, данный низкий уровень ставки обуславливается значимой долей льготного кредитования в структуре финансирования проекта.

Номенклатура и цены

Подробно номенклатура коттеджей представлена в п.2.1 «Общее описание проекта». Ниже приведем расчетные данные по продаже коттеджей.

Таблица 6.3. Номенклатура, цены и себестоимость по категориям

№	Наименование/категория	Кол-во	Площадь коттеджа, м 2	Общая площадь коттеджей, м 2	Себестоимость строительства (полная), руб.	% наценки	Цена продажи за м 2 , руб.	Планируемый объем продаж, руб.	Планируемая доля продаж категории,%
1	Коттедж (с мансардой) общей площадью 107 м 2 на участке 6 соток
2	Коттедж (с мансардой) общей площадью 123 м 2 на участке 8 соток
3	Коттедж 2-эт. общей площадью 180 м 2 на участке 8 соток
4	Коттедж 2-эт. общей площадью 210 м 2 на участке 10 соток
5	Блокированные дом 2 эт. (возможно мансарда) на 2 хозяина (дуплекс) общей площадью 210 м 2 х 2 на смежных участках по 8 соток
6	Таунхаус 2-эт. 4 квартиры*120 м 2 (4 сотки на квартиру)
Итого:				***	***	***	***	***	***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, общая выручка при продаже коттеджей планируется *** млн руб., полная себестоимость строительства *** млн руб. Валовая маржа соответственно получилась равной 93,3%.

Инвестиционные издержки

При формировании инвестиций проекта были определены основные категории инвестиционных вложений:

1.Предварительные/проектные затраты;

2. Себестоимость строительства домов;

3. Зарплата управленческого персонала;

4. Непредвиденные расходы.

В финансовой части проекта была сформирована вкладка «Инвестиции», в которой учтены все расходы по вышеуказанным категориям.

Таблица 6.4. Инвестиционные издержки проекта, руб.

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

* Данные могут быть изменены в процессе проектирования и уточнения строительных смет.

Таким образом, общая сумма инвестиций проекта до запуска, с учетом формирования оборотных средств, составит *** млн руб.

Потребность в первоначальных оборотных средствах

Особенность данного проекта предполагает совмещение инвестиционного цикла деятельности с операционным циклом. Иными словами процессы строительства домов и продаж жилой недвижимости идут параллельными курсами. Соответственно, все сумму инвестиций можно рассматривать как первоначальные оборотные средства. Дополнительно к приведенной в разделе 6.3. сумме инвестиций формирования первоначальных оборотных средств не требуется.

Налоговые отчисления

Налоги в операционной деятельности

В проектируемом проекте планируется применять упрощенную систему налогообложения (УСН).

1. Налог УСН (Доходы – Расходы) - 15%. Уплачивается ежеквартально. Налоговой базой для определения налога является сумма поступивших доходов за минусом суммы произведенных расходов. Налог на прибыль показан в отчете прибылей и убытков.

Показан в отчетах П и У и ДДС расчетной части проекта.

2. Социальные налоги.

Социальные налоги. Уплачиваются в бюджет ежемесячно. Исчисляются от сумм окладов сотрудников. Рассчитаны в разделе «Персонал» расчетной части проекта.

В 2014 и 2015 годах страховые взносы нужно платить по следующим тарифам:

пенсионный фонд (ПФР) – 22%;

фонд медицинского страхования (ФФОМС) – 5,1%;

фонд социального страхования (ФСС) – 2,9% (без учёта взносов от несчастных случаев).

ИТОГО 30% от оклада работника.

В 2015 году изменены лимиты для начисления взносов в каждый из фондов:

ПФР – 711 тыс. руб. (в случае превышения, взносы уплачиваются по уменьшенной ставке – 10%);

ФСС – 670 тыс. руб. (в случае превышения, взносы больше не уплачиваются);

ФФОМС – предельная величина отменена.

Таблица 6.5. Тарифные ставки для страховых взносов в 2015 году

Категория плательщиков	ПФР	ФФОМС	ФСС	Итого
Организации и ИП на ОСН, УСН, ЕНВД и ЕСХН за исключением льготников	22%	5,10%	2,90%	30%
ИП на ПСН (торговля, общепит, сдача в аренду имущества)
В случае превышения лимита в 670 тыс. руб.	22%	5,10%	-	27,10%
В случае превышения лимита в 711 тыс. руб.	10%	5,10%	-	15,10%

Источник: КонсультантПлюс

Рассчитаны в разделе «Персонал» расчетной части проекта.

Операционные издержки (постоянные и переменные)

В расчетной части был сформирован перечень постоянных и переменных затрат в операционной деятельности предприятия. Однако в данном проекте переменными затратами является сформированная и инвестициях себестоимость строительства. Соответственно в рамках формирования операционных издержек рассматривали только постоянные затраты.

Все текущие затраты были распределены на постоянные и переменные и далее по категориям:

- Административные;

- Общехозяйственные;

- Сбытовые.

Результаты расчетов приводятся ниже в Таблице.

Таблица 6.6. Операционные издержки проекта

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, сумма операционных издержек при работе в 2015 году составит *** млн руб. В последующие годы реализации проекта сумма операционных издержек меняться не будет.

Была рассмотрена структура операционных издержек, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 6.2.Распределение операционных издержек

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, *** % всех постоянных расходов предприятия будет приходиться на общехозяйственные расходы.

Расчет себестоимости

Подробный расчет себестоимости по каждому из строящихся коттеджей представлен в п.5.2. Напомним, что средняя полная себестоимость строительства коттеджа составит *** тыс. руб./м2. Ниже представим график финансирования проекта, согласно полной сумме сформированных выше инвестиций на строительство коттеджного поселка.***

План продаж и расчет выручки

При формировании плана продаж цеха, прежде всего, была спрогнозирована сезонность продаж металлоконструкций в течение одного календарного года.

Таблица 6.7. График продаж строящихся коттеджей

Месяц	Общая площадь коттеджей	Стоимость 1 м 2 ,руб.	май.15	июн.15	июл.15	авг.15	сен.15	ИТОГО
Коттедж (с мансардой) общей площадью 107 м 2 на участке 6 соток
Коттедж (с мансардой) общей площадью 123 м 2 на участке 8 соток
Коттедж 2-эт. общей площадью 180 м 2 на участке 8 соток
Коттедж 2-эт. общей площадью 210 м 2 на участке 10 соток
Блокированные дом 2 эт. (возможно мансарда) на 2 хозяина (дуплекс) общей площадью 210 м 2 х 2 на смежных участках по 8 соток
Таунхаус 2-эт. 4 квартиры*120 м 2 (4 сотки на квартиру)
ИТОГО			***	***	***	***	***	***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Как можно видеть, данный график продаж коттеджей построен на допущении о том, что расчет за каждый коттедж будет осуществляться примерно равными долями в течение трех месяцев. Ниже отразим на Рисунке динамику получения выручки с продаваемых коттеджей.

Рисунок 6.4. Динамика получения выручки с продаж площадей, руб.

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, наибольший объем выручки с продаж коттеджей предусмотрен в июле *** млн руб. Данное распределение выручки с проекта позволит предприятию платить по текущим обязательствам: себестоимость строительства и оплата кредита по проекта.

Прогноз прибылей и убытков

В расчетной части сформирован прогноз прибылей и убытков. Источниками формирования данных для данного отчета послужили все численные данные, полученные в предыдущих разделах финансового плана проекта.

Таблица 6.8. Отчет о прибылях и убытках, руб.

Статья доходов / расходов	2015
Выручка от реализации
Прямые издержки
Валовый доход
Общехозяйственные постоянные издержки
Налоги(кроме налога на прибыль)
EBITDA
EBITDA, % (к выручке) средняя
Амортизация ОС
EBIT
Выплата процентов по кредитам и займам
Прибыль (Убыток) до налогообложения
Налог УСН
Нераспределенная прибыль
Рентабельность продаж

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, данный проект будет иметь чистую прибыль для 2015 года *** млн руб.

 

Прогноз движения денежных средств

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет движения денежных средств.

Дополнительно, с учетом ставки дисконтирования и длительности проекта, было произведено дисконтирование чистого денежного потока.

Таблица 6.9. Отчет ДДС, руб.

Денежный поток	2015
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Доход итого
Затраты итого
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства
Средства партнёра-инвестора
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП накопительно
NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как растет показатель NPV и как окупаются инвестиции проекта.

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, MIRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1.

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

Алгоритм расчета предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется ставка дисконтирования, уравнивающая суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, которая в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Итак, общая формула расчета имеет вид:

(6)

Где OF, — отток денежных средств в N-м периоде (по абсолютной величине);

IF, — приток денежных средств в N-м периоде;

г — стоимость источника финансирования данного проекта;

п — продолжительность проекта.

Заметим, что формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков.

Показатели эффективности проекта

Основные финансовые показатели показаны в Таблице ниже.

Таблица 6.10 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций	Значение, руб.
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV, рублей
Внутренняя норма доходности IRR (мес.), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, лет
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет
Инвестиции в проект, руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %	16,7%

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Рассмотрим все приведенные показатели более подробно.

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Получившийся показатель NPV *** млн руб., что говорит об успешности проекта.

Внутренняя норма доходности (IRR)

При проведении расчета внутренняя норма доходности IRR = *** %, что говорит о высоком уровне доходности данного инвестиционного проекта.

Индекс доходности инвестиций (PI)

Получившийся индекс доходности PL= *** . Это означает, что каждый вложенный рубль в проект принесет *** рубля за рассматриваемый срок реализации проекта с учетом механизма дисконтирования.

Срок окупаемости (PBP)

Срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет *** года.

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

Дисконтированный срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет *** года.

Иные показатели

Рентабельность продаж по операционной деятельности получилась равной *** %, что является средним показателем в отрасли строительства загородной недвижимости.

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА

Количественный анализ рисков

Был произведен анализ чувствительности проекта.

При определении анализа чувствительности проекта были проанализированы три важнейших параметра проекта:

- Влияние общего количества построенных м2 на NPV;

- Влияние величины отпускных цен на NPV;

- Влияние операционных издержек цен на NPV;

Чувствительность NPV к изменениям этих параметров представлена ниже.

Таблица 7.1. Чувствительность NPV (с диаграммой)

Показатели	-20%	-10%	0%	10%	20%
Влияние общего количества построенных м 2 на NPV
Влияние величины отпускных цен на NPV
Влияние операционных издержек цен на NPV

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Как можно понять из представленной после Таблицы диаграммы, наиболее чувствительно NPV реагирует на изменение уровня отпускных цен на недвижимость. Так, при росте цен на 10%, NPV растет более, чем на ***%, до *** млн руб.

Качественный анализ рисков

Как и любая компания, функционирующая на рынке, данный проект находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице ниже

Таблица 7.2 Основные риски проекта

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Производственные риски
Рыночные риски
Финансовые риски

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, по мнению аналитиков MegaResearch наиболее существенными рисками проекта будут:

- ***.

Точка безубыточности проекта

В расчетной части была сформирована вкладка «Точка безубыточности», где определена точка безубыточности по выручке предприятия за год. Данные представлены ниже на Рисунке.

Рисунок 7.1. График определения точки безубыточности по выручке

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

За основу для определения точки безубыточности были взяты данные расчетной части 2015 года. Предприятие работает с нулевой прибылью при объеме продаж *** млн руб., что на ***% меньше показателя выручки 2015 года. Это говорит об огромном запасе прочности данного проекта. В натуральном выражении, точка безубыточности достигается при продажах *** м 2 вместо расчетных 1 520 м 2 .

ПРИЛОЖЕНИЯ

Отчет о движении денежных средств (по месяцам)