Рынок ИЖС Смоленской области: взлет в пандемию и падение после отмены ипотечных программ
Аналитики агентства MegaResearch провели комплексное маркетинговое исследование рынка индивидуального жилищного строительства в Смоленской области. Одним из его этапов был опрос потребителей и экспертов, на основании которого были выявлены наиболее популярные форматы жилой застройки в регионе, а также факторы и тенденции, которые будут определять развитие этого рынка в ближайшие годы.
Потребительские предпочтения на рынке ИЖС в Смоленской области
Проведенные опросы показали, что рынок первичного ИЖС (готовых домов) на большей части территории Смоленской области развит слабо, потребители предпочитают строить дома для себя. При этом их запросы и ожидания следующие:
- наиболее важными критериями выбора локации для загородного дома для жителей Смоленской области являются его итоговая стоимость и наличие на участке необходимых коммуникаций. Эти параметры указали более 50% респондентов. Размер участка имеет значение для 42% аудитории;
- к базовым требованиям по комфорту потребители относят наличие в месте строительства систем водоснабжения, электроснабжения, канализации (желательно централизованной) и устойчивой мобильной связи, а также стандартный набор инфраструктуры и благоустройства территории (подъездные пути и дороги, охрана, спортивные и детские площадки, освещение). Приоритетом является удобство, безопасность и минимальное вовлечение в решение бытовых вопросов;
- оптимальный размер дома — 81–130 м2, участка — 7–11 соток. Большие размеры — это дополнительные затраты на обслуживание, отопление и уход;
- значительных предпочтений по этажности не выявлено — спросом пользуется строительство как одно- так и двухэтажных домов, преимущественно из газо- и пенобетона или кирпича. Однако стоит отметить растущую популярность одноэтажных домов, особенно среди возрастных категорий потребителей;
- в экономсегменте и среди молодежи больше востребованы дома с предчистовой отделкой или под ключ. Часто это связано с тем, что для покупки дома эта категория потребителей продает квартиру в городе и сразу же переезжает в готовое к заселению загородное жилье.
Общий уровень спроса на ИЖС в Смоленской области, по мнению игроков рынка, можно оценить скорее как низкий. Среди основных причин эксперты называют высокую ключевую ставку, отмену программы льготной ипотеки и снижение уровня доходов населения в регионе.
Предпочтительные формы оплаты строительства индивидуального жилья
Ипотека по-прежнему является наиболее удобным и востребованным механизмом оплаты строящегося жилья. Система рассрочек и льготных кредитов от застройщиков в регионе пока распространена достаточно слабо.
После прекращения действия массовой ипотечной программы с государственной поддержкой потребители переключаются на другие виды ипотеки:
- семейную;
- военную;
- для IT-специалистов;
- сельскую.
Больше всего ипотечных сделок на рынке ИЖС Смоленской области заключается через семейную ипотеку благодаря ее доступным условиям и широкому кругу потенциальных заемщиков. Спрос на остальные программы ограничивается жесткими условиями одобрения займов, сложностями с аккредитацией компаний-застройщиков и высокими процентными ставками по некоторым из них.
При этом опросы показали, что 36% продаж на этом рынке сейчас совершается с оплатой собственными средствами. По этому показателю Смоленский регион почти не отстает от Московского, где популярность набирает третий канал продаж — через рассрочку от застройщика (его доля составляет порядка 30%). Как уже было отмечено, в Смоленской области он практически не развит.
Основные тенденции и прогноз развития рынка
По оценке аналитиков, основанной на результатах проведенного опроса, рынок за последние годы прошел несколько стадий:
- повышенный спрос на ИЖС в пандемию, во многом — за счет покупки домов жителями Москвы;
- рост рынка за счет программы льготной ипотеки. Максимальные показатели были достигнуты в 2023 и первой половине 2024 г.;
- падение объемов в конце 2024 — начале 2025 г. После отмены ипотечной программы спрос снизился на 30%.
Факторами роста рассматриваемого рынка могут стать снижение ключевой ставки, за которым последует возобновление льготных ипотечных программ, и перенос средств с депозитов в реальный сектор экономики. Сохранение ставки ЦБ на высоком уровне в течение длительного времени и отток населения в более развитые регионы, напротив, будут сдерживать рост рынка ИЖС в Смоленской области в ближайшей и среднесрочной перспективе.
Поскольку дальнейшая монетарная политика Центрального банка не предопределена и может меняться в зависимости развития экономической и политической ситуации в стране, дать однозначный прогноз развития рынка невозможно. Часть экспертов ждет оживления после реализации описанных выше позитивных факторов, другие ожидают дальнейшего снижения или как минимум стагнации рынка.
Дмитрий специализируется на проектах по маркетинговым исследованиям, бизнес-планам и стратегическому консалтингу.
