Бизнес-план Приобретение и реализация коммерческой недвижимости

Бизнес-план Приобретение и реализация коммерческой недвижимости Бизнес-план Приобретение и реализация коммерческой недвижимости

БИЗНЕС-ПЛАН

Приобретение и реализация коммерческой недвижимости

Приобретение и реализация коммерческой недвижимости

Октябрь, 2013

Оглавление

1. Резюме проекта 8

2. Сущность предлагаемого проекта 10

2.1 Общее описание проекта и предлагаемой к выпуску продукции 10

2.2 Описание объектов недвижимости 10

2.2.1 Производственные цеха ЗАО «Рабочий» 10

2.2.2 Элеваторный комплекс в Ростовской области 13

2.2.3 Элеваторный комплекс в Республика Калмыкия 14

2.2.4 Здание бывшего детского сада в г. Ростов-на-Дону 15

2.2.5 Пансионат «Водопадный» 15

2.3 Информация об участниках проекта 17

2.4 Местоположение проекта 18

3. Маркетинговый план и анализ рынка 26

3.1 Обзор рынка недвижимости Ростова-на-Дону и Ростовской области 26

3.2 Анализ положения дел в отросли и существующего спроса на реализуемую недвижимость 31

3.2.1 Земельные участки/ участки с производственными зданиями 31

3.2.2 Сельскохозяйственные элеваторные комплексы 32

3.2.3 Объекты санаторно-курортных и рекреационных услуг 34

3.3 Анализ текущего предложения на рынке недвижимости 36

3.4 Ценообразование на реализуемую недвижимость 44

3.5 Тенденции и прогнозы развития рынка недвижимости в области 46

4. Организационный план 48

4.1 План по персоналу 48

4.2 План-график работ по проекту 48

4.3 Источники, формы и условия финансирования 51

5. Финансовый план 52

5.1 Исходные данные и допущения 52

5.2 Номенклатура и цены 53

5.3 Инвестиционные издержки 54

5.4 Потребность в первоначальных оборотных средствах 54

5.5 Налоговые отчисления 55

5.6 Издержки проекта 56

5.7 План продаж 57

5.8 Расчет выручки 58

5.9 Прогноз прибылей и убытков 60

5.10 Прогноз движения денежных средств 61

5.11 Анализ эффективности проекта 61

6. Анализ рисков проекта 65

6.1 Количественный анализ рисков 65

7. Приложения 67

7.1 Отчет о движении денежных средств по месяцам (вариант аренды производственного здания), тыс. руб. 67

7.2 Данные независимой оценки рыночной и ликвидационной стоимостей земельных участков производственных цехов ЗАО «Рабочий» 75

7.3 Внешний вид зданий и сооружений объектов ЗАО «Рабочий» 77

7.4 Предварительные договоры о реализации коммерчесткой недвижимости 78

Информация об исполнителе проекта 81

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1.1 График NPV проекта 9

Рисунок 2.1 Местоположение производственных площадей 11

Рисунок 2.2 Местоположение элеваторного комплекса № 1 13

Рисунок 2.3 Местоположение элеваторного комплекса № 2 14

Рисунок 2.4 Местоположение детского сада 15

Рисунок 2.5 Местоположение пансионата «Водопадный» 16

Рисунок 2.6 Местоположение проекта г. Ростов-на-Дону 18

Рисунок 3.1 Объемы жилищного строительства по субъектам РФ 40

Рисунок 3.2 Динамика инвестиций в недвижимость 42

Рисунок 3.3 Доли инвестиций по секторам, 2007 – 1 пол. 2012 гг., % 43

Рисунок 3.4 Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в РФ 45

Рисунок 4.1 График реализации проекта 50

Рисунок 5.1 График продаж активов, % 57

Рисунок 5.2 График NPV проекта 64

Приложения (таблицы)

Таблица 1.1 График реализации проекта 8

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели 8

Таблица 2.1 Информация о земельных участках 11

Таблица 2.2 Реквизиты инициатора проекта 17

Таблица 2.3 Природно-климатические условия г. Ростова-на-Дону 19

Таблица 2.4 Социально-экономические показатели г. Ростова-на-Дону за 2012 год 22

Таблица 2.5 Индексы производства по отдельным видам экономической деятельности 24

Таблица 3.1 Корректировка стоимость аренды офисных помещений 29

Таблица 3.2 Индекс предпринимательской уверенности в строительстве, % 37

Таблица 3.3 Динамика ввода в действие жилых домов 40

Таблица 4.1 Персонал и зарплата 48

Таблица 4.2 График реализации проекта 48

Таблица 4.3 Основные параметры кредитов 51

Таблица 5.1 Номенклатура и цены 53

Таблица 5.2 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб. 54

Таблица 5.3 Налоговое окружение 55

Таблица 5.4 Издержки проекта, тыс. руб. в мес. 56

Таблица 5.5 План выручки по месяцам 1 полугодие, тыс. руб. в мес. 58

Таблица 5.6 План выручки по месяцам 2 полугодие, тыс. руб. в мес. 58

Таблица 5.7 План выручки по месяцам 3 полугодие, тыс. руб. в мес. 59

Таблица 5.8 План выручки по месяцам 4 полугодие, тыс. руб. в мес. 59

Таблица 5.9 План выручки по месяцам 4 полугодие, тыс. руб. в мес. 59

Таблица 5.10 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. 60

Таблица 5.11 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб. 61

Таблица 5.12 Показатели эффективности инвестиций 64

Таблица 6.1 Основные возможные риски 65

Методологические комментарии к бизнес-плану

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащая сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2013-2016 гг.

Объект и предмет исследования и бизнес-планирования

Объектом исследования является сфера коммерческой недвижимости, а также сделки в области приобретения и реализации объектов коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является приобретение и реализация объектов коммерческой недвижимости в Ростове-на-Дону: элеваторные комплексы, детский сад, пансионат.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: обоснование эффективности реализации данного инвестиционного проекта.

Задачи бизнес-плана:

    Оценка экономической эффективности проекта;

    Получение инвестиционных средств на реализацию проекта;

    Оценка положения дел в отрасли;

    Анализ спроса на коммерческую недвижимость в Ростовской области;

    Оценка капитальных вложений в бизнес;

    Выбор оптимальных условий ведения бизнеса и др.

Источники информации

    База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

    Отраслевая статистика;

    Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

    Информационные ресурсы участников рынка;

    Отраслевые и специализированные информационные порталы;

    Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

    Региональные и федеральные СМИ;

    Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

    Резюме проекта

Целью предлагаемого бизнес-плана является обоснование эффективности инвестиционного проекта по приобретению и дальнейшей реализации недвижимости завода ЗАО «Рабочий» в Ростове-на-Дону.

В рамках данного проекта планируется создать офис компании по реализации коммерческой недвижимости и ведению текущей деятельности компании, организовать работы по демонтажу оборудования и сооружений производственных площадей с целью их дальнейшей реализации.

Инициатор проекта ведет активную работу по поиску партнеров с целью последующей реализации активов завода: земельных участков производственного назначения (бывшие цеха завода), 2 элеваторных комплекса (в Ростовской области и в Республике Калмыкия), здание бывшего детского сада, пансионат «Водопадный», демонтированные металлоконструкции (металлолом), демонтированное оборудование.

Этапы реализации проекта приведены в таблице 1.1:

Таблица 1.1 График реализации проекта

Этап проекта

Начало работ

Длительность, дней

Конец работ

Обоснование эффективности проекта

01.09.2013

49

20.10.2013

Получение инвестиционного кредита № 1

30.10.2013

548

01.05.2015

Выкуп основной части имущества ЗАО "Рабочий"

30.11.2013

32

01.01.2014

Работа компании по реализации активов

01.11.2013

545

30.04.2015

Получение инвестиционного кредита № 2

01.02.2014

730

01.02.2016

Возврат заемных средств компании

01.02.2014

1096

01.02.2017

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Инвестиции

Объем инвестиций в реализацию проекта составляет 656 600 тыс. руб. Период окупаемости рассматриваемого проекта составляет 10,5 месяцев, Основные финансовые показатели по проекту представлены в таблице 1.2:

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели

Показатели эффективности инвестиций

Период расчета, мес.

48

Чистый денежный поток NPV, рублей

598,499

Внутренняя норма доходности IRR (год.), %

131%

Индекс доходности PI, ед.

1.91

Период окупаемости PB, мес.

10.5

Дисконтированный период окупаемости DPB, мес.

10.6

Инвестиции в проект, рублей

656,600

Средняя рентабельность продаж по проекту, %

43%

Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.

565,129

Ставка дисконтирования, %

10.00%

Источник: расчеты MegaResearch

Ниже на рисунке 1.1 показан график NPV проекта:

Рисунок 1.1 График NPV проекта

Рисунок 1.1 График NPV проекта

Источник: расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации. Чистый дисконтированный доход проекта на 2016 год составит 598 499 тыс. руб. По данным исследования видно, что проект является крайне выгодным.

    Сущность предлагаемого проекта

      Общее описание проекта и предлагаемой к выпуску продукции

Инициатором проекта «Приобретение и реализация коммерческой недвижимости в г. Ростове-на-Дону» выступает Закрытое акционерное общество «Горнозаводчик», в лице Комерческого директора Востокова Владимира Николаевича.

Инициатором проекта разработан перспективный план развития предприятия, путем приобретения и дальнейшей реализации имущества завода ЗАО « Рабочий» в г. Ростове-на-Дону.

По состоянию на 1 августа 2013 г. реестровая кредиторская задолженность составляет 656,0 миллионов рублей из них:

    Требования кредиторов по залоговому имуществу должника - СБ РФ 331,0 млн. руб.

    Третья очередь 183,1 млн. руб.

    Требования по возмещению убытков 66,8 млн. руб.

    Текущая задолженность 75,1 млн. руб.

Всего задолженность составляет 656,0 млн. руб.

Расчеты в данном бизнес-плане выполнены исходя из того, что для реализации проекта будут привлечены кредитные средства в объеме 660 000 тыс. рублей на срок 18 месяцев под 14% годовых. Возврат кредитных средств планируется осуществить от реализации имущества предприятия и земельных участков на которых находится ЗАО "Рабочий".

Период возврата кредита: начиная с 3-го месяца реализации проекта. Проценты по кредиту выплачиваются через 3 месяца со дня зачисления кредита на ссудный счет - ежемесячно, согласно утвержденному графику.

Планируемый срок начала финансирования – октябрь 2013 года.

Все объекты планируется реализовать в течение 18 месяцев.

      Описание объектов недвижимости

        Производственные цеха ЗАО «Рабочий»

Местоположение: предприятие располагается в центральной части города, на набережной реки Дон, на земельных участках, находящихся в собственности, площадью 87 440 кв. м. и 1 946 кв. м., расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 23-я линия, дом 54.

Рисунок 2.1 Местоположение производственных площадей

Рисунок 2.1 Местоположение производственных площадей

Оценочная стоимость земельных участков составляет 1,750 млн. руб.

Таблица 2.1 Информация о земельных участках

Показатели

Участок №1, Ул. 23-я линия

Участок №2, Ул. 23-я линия

1

Площадь участка

87 440 м2

1 946 м2

2

Рыночная стоимость земельных участков 1

1 172 000 тыс. руб. 2

33 800 тыс. руб.

3

Ликвидационная стоимость земельных участков1

1 035 000 тыс. руб.

29 900 тыс. руб.

4

Кадастровый номер

61:44:03 21 14:0006

61:44:03 21 14:0003

5

Кадастровая стоимость 3

1027294960,80

21429546,60

6

Наличие коммуникаций

водопровод, канализация, электроснабжение, газоснабжение

7

Категория земель

земли общего пользования

8

Разрешенное использование

для эксплуатации масложирового комбината

Источник: данные ТПП РО

В структуру предприятия ЗАО «Рабочий» входят:

    элеватор

    маслодобывающее производство

    производство по переработке растительных масел

    мыловаренное производство с глицериновым цехом

    маслосливной цех

    парокотельный цех

На территории рассматриваемых земельных участков расположены здания и сооружения оцененные в 132 279 тыс. руб. 4

Предприятие оснащено современным оборудованием:

    Оборудование по производству туалетного мыла, «Mechanice Moderne - 2 линии (Италия) и немецким “Weber und Seelander”, запуск в эксплуатацию произведен в 2006г.

    Линия фасовки рафинированного масла фирмы BACKUM SMI (Group Srl. (Италия) производительностью 10 000 бут./час.

    Мощность элеватора по приему, очистки, сушки и хранению семян подсолнечника, сои и рапса до 1.5 тонн/сутки.

    Железобетонный и металлические элеваторы емкостью 2 8 000 тонн семян.

Стоимость реализации оборудования составит – 290 000тыс. руб.

Фотографии объектов недвижимости на территории ЗАО «Рабочий» приведены в приложении к бизнес-плану.

        Элеваторный комплекс в Ростовской области

Элеваторный комплекс № 1 расположен по адресу: Ростовская область Верхнедонской район, ст. Мигулинская, ул. Элеваторная, 22

Элеватор зерновой предназначен для хранения больших масс зерна, оборудован устройствами для приёма, взвешивания, сушки, очистки и отгрузки зерна.

Рисунок 2.2 Местоположение элеваторного комплекса № 1

Рисунок 2.2 Местоположение элеваторного комплекса № 1

Источник: https://maps.google.ru

Объем хранения элеваторного комплекса составляет 123 000 куб. м. зерна. Земельный участок площадью 110 774 кв. м. находится в собственности.

Согласно данным оценки коммерческой недвижимости и решению инициаторов проекта, запланированная стоимость реализации объекта составит 200 млн. руб.

        Элеваторный комплекс в Республика Калмыкия

Элеваторный комплекс № 2 расположен в городе Городовиковск Республики Колмыкия по адресу: пер. Западный 38.

Данный элеваторный комплекс рассчитан на хранение 36 00 куб.м. зерна, также оборудован приемниками и другим необходимым оборудованием, для обеспечения качественного хранения зерна.

Рисунок 2.3 Местоположение элеваторного комплекса № 2

Рисунок 2.3 Местоположение элеваторного комплекса № 2

Источник: https://maps.google.ru

Земельный участок, на котором расположен элеваторный комплекс, находится в собственности, его площадь составляет 42 321 кв. м. По данным оценки Инициаторов проекта ео стоимость составляет 40 млн. руб.

        Здание бывшего детского сада в г. Ростов-на-Дону

Здание бывшего детского сада расположено в Ростове-на-Дону по адресу: ул. Закруткина 3-517 и имеет площадь 1 146 кв. м. Земельный участок площадью 2193 кв. м находится в собственности.

Рисунок 2.4 Местоположение детского сада

Рисунок 2.4 Местоположение детского сада

Источник: https://maps.google.ru

Здание детского сада с прилегающим земельным участком составляет 40 млн. руб.

        Пансионат «Водопадный»

Пансионат «Водопадный» расположен в Лазаревскоем г. Сочи, п. Аше, ул. Авроры l. Земельный участок находится в долгосрочной аренде до 1 января 2047 года.

Площадь участка составляет 27 900 кв.м., занимаемых пансионатом и 750 кв.м. пляжной полосы.

Земельный участок вытянут вдоль автомагистрали Москва - Адлер с нижней, обращенной в сторону моря стороны, имеет небольшой, ухоженный склон и находится в 50-ти метрах от моря.

Местоположение пансионата «Водопадный» показано на рисунке 2.5:

Рисунок 2.5 Местоположение пансионата «Водопадный»

Рисунок 2.5 Местоположение пансионата «Водопадный»

Источник: https://maps.google.ru

На территории пансионата водопадный размещены следующие здания и сооружения:

    Спальный корпус N21;

    Спальный корпус N22;

    Летний кинотеатр;

    Административно-приемный корпус;

    Комплекс открытых спортивно-оздоровительных сооружений;

    Столовая;

    Хозяйственно-бытовые сооружения:

      - автогараж;

      - котельная;

      - прачечная;

      - трансформаторная подстанция;

    Ж/б лестница к морю;

    Ж/б лестница к ж/д станции п. «Водопадный»;

    Пляжные сооружения:

    Солярий - 2 шт., общей площадью 360 кв.м.

    Спасательная станция

Согласно данным оценки, стоимость реализации пансионата «Водопадный» составляет 300 млн. руб.

      Информация об участниках проекта

Информация об участниках проекта Инициатором проекта «Приобретение и реализация коммерческой недвижимости в г. Ростове-на-Дону» выступает Закрытое акционерное общество «Горнозаводчик», в лице Комерческого директора Востокова Владимира Николаевича.

Реквизиты компании представлены в таблице 2.1:

Таблица 2.2 Реквизиты инициатора проекта

Реквизиты

Данные об Инициаторе проекта

Предприятие (полное название)

Закрытое акционерное общество «Горнозаводчик»

Сокращенное наименование предприятия

ЗАО «Горнозаводчик»

Юридический адрес

620049, г Екатеринбург, ул Софьи Ковалевской, д 3, кв 302

Фактический адрес

622910, Свердловская область, Пригородный р-н, пгт. Уралец, Соловьевогорский карьер, Адмбыткомбинат

Дата регистрации

12.02.2003

Уставной капитал

25 000

ИНН

6623011788

КПП

662301001

ОГРН

1036601226056

ОКПО

14050071

Расчетный счет

40702810916220101498

Наименование банка

Уральский Банк СБ РФ (Нижнетагильское отд. 232 )

К/с

30101810500000000674

БИК

046577674

Руководитель организации

Генеральный директор - Лысов Виталий Эдуардович 

Коммерческий директор - Востоков Владимир Николаевич

Телефон

343-46-23-11;341-85-45

E-mail

vvn1022@mail.ru

Источник: карточка организации

Компания существует на рынке с 2003 года и осуществляет деятельность по оптовой торговле лесоматериалами, строительными материалами и санитарно-техническим оборудованием.

Реализация данного проекта предполагается в качестве диверсификации основного бизнеса заказчика с целью получения дополнительной прибыли.

      Местоположение проекта

Город Ростов-на-Дону расположен в пределах Североприазовской равнины на высоком правобережье Дона. Рельефообразующими породами здесь являются неогеновые и четвертичные отложения. 5

Территория г. Ростова-на-Дону входит в состав Азово-Кубанского гидрологического бассейна. Подземные воды пластовых форм залегания распространены здесь в 500-700 метровой толщине осадочных отложений, а трещинного типа – в породах фундамента.

Рисунок 2.6 Местоположение проекта г. Ростов-на-Дону

Рисунок 2.6 Местоположение проекта г. Ростов-на-Дону

Источник: https://maps.google.ru

На климат города основное влияние оказывает аэрозольное загрязнение атмосферы, производимое самим городом и промышленными объектами, являющимися основными источниками загрязнения.

Основными водными объектами на территории г. Ростова-на-Дону являются река Дон с рукавом Мёртвый Донец, река Темерник; балки (ручьи): Кобяковская, Кизитеринка, Рябинина, Кульбакина и Сухой Чалтырь; Ростовское водохранилище; озёра Таловатое, Лопуховатое, Лиман, Заречное, Цыганское и др.; искусственный гребной канал, рыборазводные и просто пруды. Кроме того, в пределах городской территории имеются родники (источники), из которых наиболее известные – Богатый и Гремучий, расположенные на правом берегу р. Дон; Ботанический сад («святой источник»), Водопад и Сурб Хач в долине р. Темерник. Много родников в долинах балок Сухой Чалтырь, Кобяковская и Кизитеринка, действующих в течение всего года. Главным водным объектом в черте города является река Дон, разделяющая город на две части: правобережную и левобережную.

Таблица 2.3 Природно-климатические условия г. Ростова-на-Дону

Позиция

Показатель

1

Территориальный пояс

2

2

Климатический район для строительства

III В

3

Глубина промерзания

90 см

4

Средняя температура наружного воздуха:

– в наиболее холодный месяц года

– в наиболее жаркий месяц года

-4,6ºС;

+27,3ºС.

5

Среднегодовая температура

+8,7ºС

6

Средняя относительная влажность воздуха

– в наиболее холодный месяц года

– в наиболее жаркий месяц года

84%;

41%.

7

Абсолютная минимальная температура наружного воздуха

-33ºС

8

Абсолютная максимальная температура наружного воздуха

+40ºС

9

Средняя продолжительность безморозного периода

175 дней

10

Количество осадков:

– за год

– суточный максимум

~ 551 мм (от 321 до 760 мм)

100 мм

11

Высота снегового покрова (в среднем)

1027 см.

12

Вес снегового покрова по СНиП 2.01.07-85

50 кг/м2

13

Расчетная глубина промерзания почвы

0,8 м

14

Преимущественное направление ветра

восточное

15

Климат

умеренно-континентальный

16

Рельеф

волнистая равнина овражно-балочного типа

17

Геология

платформа Восточно-европейская (юго-восточная ее часть) – древняя

18

Почвы

предкавказский чернозем, одни из самых плодородных почв на земле

Источник: http://www.rostov-gorod.ru/

Главное конкурентное преимущество г. Ростова-на-Дону определяется его благоприятным экономико-географическим положением, значение которого для развития социально-территориальной общности особенно возросло в условиях глобализации, в контексте нового геополитического и геоэкономического позиционирования России.

Ключевыми сильными сторонами города являются:

    транспортный инфраструктурный потенциал;

    высокий потребительский потенциал;

    стоимость и надежность энергообеспечения;

    высокий уровень развития финансовой и страховой инфраструктуры;

    стабильное социально-политическое положение;

    благоприятные климатические условия.

Ростов-на-Дону является крупным транспортным узлом, центром стратегически важных железнодорожных коммуникаций, крупнейшим на Юге речным портом, имеющим международный статус и связанным внутренними водными путями с Поволжьем, Центром, Северо-западом страны и Причерноморьем. Город связан федеральными автомагистралями со всеми основными регионами Юга, Кавказа, Поволжья и Центра, обладает несколькими аэродромами. Через ростовскую таможню проходит значительный поток внешнеофисных грузов. Сочетая близость к государственной границе России, положение в центре массива основных экспортоориентированных аграрно-промышленных регионов Юга, с удаленностью от очагов конфликтов на Северном Кавказе и в Закавказье, Ростов-на-Дону потенциально благоприятен для дальнейшего наращивания коммерческой, в том числе и внешнеторговой деятельности, развития соответствующей торгово-промышленной инфраструктуры.

Ростов-на-Дону – большой город с развитой системой дорог. Но транспортные артерии города уже не выдерживают избытка автомобилей на улицах. Сегодня уровень автомобилизации оценивается как высокий и составляет 220 автомобилей на 1000 человек населения. С 1990г. количество автомобилей в городе увеличилось более чем в 2,5 раза. А это значит, что пробки на дорогах неизбежны.

Развитию города благоприятствует и его статус межрегионального центра, крупнейшего мегалополиса (наряду с Волгоградом) на Юге России. Тенденцией ряда последних лет стало активное продвижение столичного и зарубежного капитала в регионы, в первую очередь в крупные города межрегионального значения (размещение офисных сетей и дилерских структур, филиалов кредитных учреждений, приобретение и модернизация промышленных предприятий и др.), и данная тенденция может быть в полной мере использована в социально-экономическом развитии города, модернизации городской среды.

Конкурентным преимуществом города является и его административный статус, функциональная миссия центра одного из наиболее крупных и экономически развитых субъектов РФ, а также “столицы” ЮФО. Позиционирование в качестве областного центра обусловливает дополнительную концентрацию в г. Ростове-на-Дону рабочих мест, обеспечивает повышенный уровень хозяйственной активности и инвестиционной привлекательности. Аналогичного рода позитивные эффекты возникают и в связи с локализацией в городе учреждений Южного федерального округа, других структур южно-российского масштаба (штаб СКВО, управление СКЖД и др.).

Фактором, благоприятствующим социально-экономическому развитию города, выступает и его позиционирование в качестве “ядра” Ростовской агломерации (с демографическим потенциалом до 2 млн. чел.), формирующей крупнейший на Юге России локальный потребительский рынок, концентрирующей значительную часть научно-образовательного, индустриального и финансово-инвестиционного потенциала региона. Наличие агломерированной формы расселения обеспечивает дополнительную концентрацию в Ростове-на-Дону производственной и социальной инфраструктуры, создаёт условия для использования дополнительных трудовых, территориально-локализационных и иных ресурсов в интересах города.

Значительны и “внутренние” ресурсы городского социально-экономического роста. За 250-летнюю историю, благодаря традициям купеческого и промышленно-коммерческого прошлого, менталитета и этническо-конфессиональной толерантности населения, способного к активной интеллектуальной деятельности в сложных условиях, в г. Ростове-на-Дону сложилась особая производственно-коммерческая инфраструктура, и в целом институциональная среда, благоприятно сказывающаяся на развитии рыночных отношений, предпринимательской активности.

В хозяйственном отношении Ростов - полифункционален, что делает городскую экономику более устойчивой, способной динамичнее и эффективнее реагировать на внешние и внутренние импульсы. На обозримую перспективу при условии адекватного наращивания инженерной инфраструктуры в городе практически отсутствует проблема дальнейшего территориального развития. Кроме того, в пределах городской черты и в пригородной зоне имеются территории для размещения новых селитебных территорий - Ливенцовка (на 250-300 тыс. жителей), р-н "Декоративные культуры" и др. В сопоставлении с другими городами Юга России Ростов-на-Дону существенно выигрывает по таким составляющим инвестиционного потенциала, как уровень образования населения (в вузах города обучается 60 % всех студентов области), результативность научно-технической деятельности и другим параметрам, характеризующим качество трудовых ресурсов, хозяйственного климата, городской среды. На территории города в последние годы активно формируется социальная и бизнес-инфраструктура, складываются и в целом устойчиво функционируют базовые рынки (недвижимости, потребительских товаров, услуг, капитала и др.).

Оценка итогов социально-экономического развития города Ростова-на-Дону приведена в следующей таблице.

Таблица 2.4 Социально-экономические показатели г. Ростова-на-Дону за 2012 год

Показатели

Ед. изм.

2012 год

(январь-декабрь)

2011 год

Отгружено товаров собственного производства, выполнено работ и услуг собственными силами по крупным и средним предприятиям, в т.ч.:

млн. руб.

198215,4

185701

-обрабатывающие производства

млн. руб.

173373,0

155370,2

-производство и распределение электроэнергии, газа и воды

млн. руб.

24842,4

30330,8

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования в действующих ценах по полному кругу предприятий

млн. руб.

37886,3

(январь-сентябрь)

60142,7

Темп роста к соответствующему периоду прошлого года в сопоставимых ценах

%

111,2

96,7

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования в действующих ценах по крупным и средним предприятиям

млн. руб.

19713,6

(январь-сентябрь)

29400,6

Темп роста к соответствующему периоду прошлого года в сопоставимых ценах

%

110,2

96,1

Сальдированный финансовый результат (по крупным и средним предприятиям)

(+) прибыль; (-) убыток

млн. руб.

25351,5

(январь-ноябрь)

22276,7

Прибыль прибыльных предприятий (млн. руб.)

млн. руб.

31173,7

(январь-ноябрь)

28411,9

Доля предприятий, получивших прибыль в общем количестве предприятий

%

75,2

(январь-ноябрь)

76

Убыток убыточных предприятий (млн. руб.)

млн. руб.

5822,2

(январь-ноябрь)

6135,2

Доля предприятий, получивших убыток в общем количестве предприятий

%

24,8

(январь-ноябрь)

24

Ввод в действие жилых домов

тыс. кв. м

938,4

(январь-декабрь)

895,1

Темп к соответствующему периоду предыдущего года

%

104,8

105,3

Оборот розничной торговли

млн. руб.

318945,8

(оценка январь-декабрь)

273212,7

Розничный товарооборот в % к соответствующему периоду предыдущего года в сопоставимых ценах

%

109,5

108,9

Численность зарегистрированных безработных на конец периода

чел.

2556

(январь-декабрь)

3722

Темп к соответствующему периоду предыдущего года

%

68,7

79,1

Удельный вес безработных в численности экономически активного населения

%

0,4

0,62

Среднемесячная начисленная заработная плата по полному кругу предприятий города

тыс. руб.

22,8

(январь-ноябрь)

20,9

Темп роста к соответствующему периоду предыдущего года

%

115,1

110,6

Источник: Росстат

Индекс производства по отдельным видам экономической деятельности (по полному кругу предприятий) представлен в следующей таблице.

Таблица 2.5 Индексы производства по отдельным видам экономической деятельности

Показатели

январь-декабрь 2012 года к январю-декабрю 2011 года (%)

Индекс промышленного производства по городу

105,7

Добыча полезных ископаемых

197,0

Обрабатывающие производства

106,2

из них:

производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака

103,6

текстильное и швейное производство

122,7

производство кожи, изделий из кожи и производство обуви

90,7

обработка древесины и производство изделий из дерева

70,3

целлюлозно-бумажное производство;

издательская и полиграфическая деятельность

105,3

химическое производство

93,3

производство резиновых и пластмассовых изделий

99,0

производство прочих неметаллических минеральных продуктов

98,5

металлургическое производство и производство готовых металлических изделий

100,7

производство машин и оборудования

78,4

производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования

117,7

производство транспортных средств и оборудования

114,5

прочие производства

78,5

Производство и распределение электроэнергии, газа и воды

97,9

Источник: Росстат

По итогам 2012 года оборот розничной торговли в городе Ростове-на-Дону по прогнозным данным составил 318,9 млрд. рублей, превысив в сопоставимых ценах аналогичный показатель 2011 года на 9,5 процентных пунктов. Доля города Ростова-на-Дону в общем объеме розничной торговли Ростовской области составила 49% и практически не изменилась в сравнении с 2011 годом.

На территории города функционирует 1970 предприятий общественного питания, 4355 предприятий бытового обслуживания, 12537 предприятий розничной торговли.

В течение 2012 года в городе Ростове-на-Дону сохранялась устойчивая тенденция снижения уровня регистрируемой безработицы. Так, уровень регистрируемой безработицы в Ростове-на-Дону в январе-декабре 2012 года к аналогичному показателю 2011 года снизился на 0,2% и составил 0,4% от численности экономически активного населения (на начало 2012 года данный показатель составлял 0,6%).

По состоянию на 01.01.2013 на учете в службе занятости зарегистрировано 2556 безработных граждан. В составе безработных граждан: женщин - 62,4%; молодежи в возрасте до 29 лет - 23%; граждан с пониженной конкурентоспособностью на рынке труда: инвалидов - 15,5%; родителей, воспитывающих несовершеннолетних детей и детей-инвалидов - 23,9%; граждан предпенсионного возраста - 9,9%; граждан, имеющих перерыв в работе более года - 8,3%.

Наибольшая потребность в рабочей силе сложилась в сферах: обрабатывающих производств (18%), торговли (15,4%), строительства (12,3%), транспорта и связи (11,9%).

По данным статистики за январь-ноябрь 2012 года среднемесячная начисленная заработная плата работников по полному кругу предприятий и организаций города составила 22876 рублей, что на 15,1% выше аналогичного периода 2011 года и на 23,1% выше, чем в целом по Ростовской области.

В течение 2012 года в городе введено в эксплуатацию жилых домов площадью 938,4 тыс. кв. м. - 104,8% к аналогичному показателю 2011 года. Из общего объема построенного жилья 425,5 тыс. кв. м. - в кирпичном исполнении; 415,5 тыс. кв. м. - каркасно-монолитном, в панельном исполнении - 97,4 тыс. кв. м.

За январь-декабрь 2012 года на территории города введено высотных жилых домов общей площадью 372,4 тыс. кв. м., что составляет 104,5% к аналогичному показателю 2011 года.

Жилищное строительство ведется во всех районах города - наибольшее количество жилья в 2012 году введено на территории Советского (250,6 тыс. кв. м.), Первомайского (156,7 тыс. кв. м.) и Железнодорожного (130,1 тыс. кв. м.) районов города.

В городе осуществляется индивидуальное жилищное строительство – за январь-декабрь 2012 года введено 566 тыс. кв. м. индивидуального жилого фонда. Активно развивается индивидуальное жилищное строительство в Первомайском и Железнодорожном районах города.

По данным статистики за январь-ноябрь 2012 года общая сумма прибыли прибыльных предприятий города (по кругу крупных и средних) составила 31174 млн. рублей (темп роста 118,2%). С учетом досчета до полного круга предприятий объем прибыли за данный период оценивается в сумме 43743 млн. рублей, что составляет 92% от оценки годового объема принятого в прогнозе (по пессимистическому варианту) и 87% (по оптимистическому варианту), согласованного в Минэкономразвития Ростовской области 19.06.2012 года.

    Маркетинговый план и анализ рынка

      Обзор рынка коммерческой и складской недвижимости Ростова-на-Дону и Ростовской области

Город Ростов–на–Дону, является крупнейшим центром экономической, политической и социальной жизни юга России, обеспечивает своим положением очень высокую активность рынка недвижимости, в частности его делового сектора. Этот факт подтверждает и то, что более 20 риэлтерских агентств занимаются в г. Ростове–на–Дону операциями с недвижимостью. На рынке присутствует достаточно большое количество потенциальных продавцов и покупателей, это создает хорошую почву для процветания организаций оказывающих посреднические услуги. Среди наиболее опытных посредников можно отметить такие фирмы как: «Лендлорд», «Титул», «Нирлан», «Дон-МТ», «Оптима» и другие.

Необходимо отметить, что информированность рынка средняя, так как информация о суммах сделок является закрытой и не афишируется, но благодаря активности рынка существует достаточно большое количество предложений помещений различного назначения, на основании которых можно достаточно объективно судить об их реальной стоимости. В Ростове–на–Дону существует ряд изданий, специализирующихся исключительно на недвижимости («Все квартиры города», «Квартиры Ростова», «Донской центр недвижимости», «Новости Лендлорда» и т.д.), в которых содержится большой объем предложений. Информация о предложениях недвижимости размещается также на сайтах риэлтерских компаний, консалтинговых фирм, размещается на радио и телевидении.

За последние 5 лет наблюдался стабильный рост спроса на недвижимость делового назначения. Такой рост был обусловлен общим подъемом промышленно-экономического потенциала в РФ, а также тем, что в 2000 г. был изменен статус г. Ростова-на-Дону. Город стал столицей Южного федерального округа России. Изменение статуса повлекло за собой большой приток капитала извне (в частности московских инвесторов), что в свою очередь дало толчок к изменению баланса между спросом и предложением площадей делового назначения (в сторону увеличения спроса) и соответственно к увеличению стоимости на деловую недвижимость и ее арендной платы.

Что касается рынка складских и производственных помещений г. Ростова-на-Дону, то существует тенденция роста этого сектора деловой недвижимости.

Инвестиции в складские и производственные комплексы становятся всё более привлекательными для инвесторов. Однако рынок производственно-складских помещений развивается медленнее, чем рынок торговых и офисных площадей.

Спрос на качественные складские помещения остается высоким и в разы превышает предложение, отмечают риэлторы. Особенно тяжело дефицит переживают крупные российские и иностранные компании, которые приходят работать в регион. Большинство складов Ростова строились еще в советские времена и не отвечают современным требованиям.

Качественные площади по-прежнему в дефиците, как и в прошлом году. Большинство складов Ростова – старые советские постройки. Около 80% всех складов расположены в промышленных зонах города (ул. Луговая, Доватора, Портовая, Вавилова, Орская, Троллейбусная, Таганрогское шоссе), в Батайске и его окрестностях (10–15 км от Ростова). Расположение складов на территории бывших предприятий дает определенные преимущества: в большинстве случаев въезд к ним удобный и есть железнодорожная ветка.

Участники рынка отмечают, что требованиям класса В отвечают всего 3–5 складов в городе и его окрестностях (на ул. Портовой, 2-й Луговой, Аксайской и в г. Батайске). Высота этих складских помещений от 6 м, есть авторампы, офисные площади, системы охранной и пожарной сигнализации, автоматическая система пожаротушения, проложены оптиковолоконные телефонные линии, температурный режим регулируется, рядом проходит железнодорожная ветка. Стоимость 1 кв. м складов класса В составляет около 21 000 руб., а аренда обойдется в 280–300 руб. за 1 кв. м в месяц. Основным характеристикам класса В отвечает и склад на ул. Доватора, 160, площадью 44 000 кв. м.

В центральной части города находится более 30 производств, которые занимают 40 га ценных в градостроительном плане территорий. В промзоны уже вынесены НП "Механический завод № 5" (ранее располагавшийся на ул. Журавлёва), ОАО "Смычка" (ранее располагавшийся на ул. Лермонтовской), «ФармаДон» (ранее располагавшийся на ул. Закруткина).

Следующие этапы - вынос за пределы города ОАО "РИКОС" (нефтемаслозавод) и ЗАО "Ростовбумага", расположенные близ железнодорожного вокзала. Выносу за пределы города также подлежат такие предприятия, как ЗАО "Цветная печать", мясокомбинат "Ростовский" и ряд других, с последующим строительством на высвобождающихся площадях жилья и социально-культурных объектов. В то же время, в центральной части города в настоящий момент предложение объектов производственно-складского назначения незначительно и в этом случае практически на продажу выставляются земельные участки.

В комплексах на ул. Луговой, Портовой и в Батайске арендаторам предоставляются услуги ответственного хранения, при этом арендная ставка возрастает до 300–400 руб. за 1 кв. м в месяц.

Из-за отсутствия качественного предложения многие компании вынуждены строить складские комплексы самостоятельно, собственными складами владеют “Балтика-Дон” (5000 кв. м), “Русский сувенир” (10 000 кв. м), “Шатура”. В городе стремительно развивается торговля (работают Metro Cash & Carry, “О'кей”, “Магнит”, “Старик Хоттабыч”, “Спорт Мастер”, “М.Видео”, “Эльдорадо”, “Евросеть”, “Мир” и другие сети), поэтому спрос на качественные складские помещения остается высоким и превышает предложение.

На стоимость объектов коммерческой недвижимости, в частности на производственно-складские базы, в основном оказывают влияние следующие факторы: местоположение, размер участков, наличие коммуникаций; наличие дополнительных транспортных возможностей (ж/д, причальная стенка, близость крупных автотранспортных магистралей), качество подъезда, год постройки и состояние зданий, транспортная доступность.

Ликвидность объектов характеризуется следующими показателями: срок экспозиции производственно-складских баз, предложенных на продажу, составляет в среднем 6-12 месяцев, на объекты более полумиллиона долларов срок экспозиции может достигать 12-14 месяцев; при этом наиболее ликвидными являются производственно-складские объекты с земельным участком около 0,5 га, строением площадью 800–1200 кв.м, хорошими подъездными путями и ж/д веткой; срок экспозиции торгово-складских и производственно-складских, предложенных в аренду площадей, составляет в среднем 1–3 месяцев.

Типичными продавцами объектов производственно-складского назначения являются: организации и предприниматели, выкупившие подобные объекты у Фонда имущества в результате приватизации; предприятия, распродающие излишние активы предприятий.

Типичными покупателями выступают: крупные компании (в основном покупаются крупные объекты недвижимости, либо земельные участки под строительство); предприниматели, нуждающиеся в производственных, торговых и складских помещениях для расширения своей деятельности.

Тон на рынке пока задают ростовчане, но доля иногородних покупателей постепенно увеличивается, по оценкам различных риэлтерских компаний, она составляет до 30% от всех покупок. В Ростове-на-Дону также достаточно много производственных проектов и желающих запускать новые цеха, расширять или модернизировать уже существующие производства. Часто новый проект начинается с того, что предприниматель покупает или арендует производственно-складскую базу, которая может включать в себя производственно-складские и административные площади, железнодорожную ветку и пр. Сейчас по части таких объектов в Ростове наблюдается даже некоторый дефицит.

Ценовая ситуация на рынке недвижимости характеризуется постоянным ростом цен продажи и аренды производственно-складских площадей. В условиях повышенного спроса владельцы подобной недвижимости существенно завышают цены. Однако несколько сдерживающим фактором роста цен является выброс на рынок недвижимости города Ростова-на-Дону производственных помещений ОАО «Ростсельмаш» - предприятия, которое избавляется от излишних фондов и расположенных вдоль производственного кольца по ул. Менжинского, Страна Советов, Троллейбусная, 50 лет Ростсельмаша.

Арендная плата за объекты производственно-складского назначения в удовлетворительном состоянии в среднем дешевле на 15%, чем арендная пата за объекты в хорошем состоянии на основании анализа рынка.

Стоимость аренды офисных помещений в хорошем состоянии меньше стоимости объектов в состоянии евроремонт и отличное согласно анализу рынка:

Таблица 3.1 Корректировка стоимость аренды офисных помещений

Состояние внутренней отделки объекта

Корректировка

хорошее

0%

отличное

-15%

евроремонт

-30%

Источник: данные риэлтерского Агентства "Новый Мир"

Стоимость объектов производственно-складского назначения в удовлетворительном состоянии в среднем дешевле на 10%, чем стоимость объектов в хорошем состоянии на основании анализа рынка.

В настоящее время цена продажи производственно-складских баз в г. Ростове-на-Дону колеблется в основном в диапазоне от 5000 руб. до 30000 руб. за кв.м.

Уторгование в среднем составляет 5-30%.

В настоящее время средняя цена аренды производственно-складских площадей в Ростове–на-Дону в зависимости от состояния, местоположения и пр. составляет в среднем 70–400 руб./кв.м.

Уторгование на арендные ставки производственно-складских объектов в среднем составляет 5-20%.

В настоящее время средняя цена аренды офисных площадей в г. Ростове-на-Дону в зависимости от состояния, местоположения и пр. составляет в среднем 200–1000 руб./кв.м.

Уторгование на арендные ставки офисных объектов в среднем составляет 5-15%.

При этом необходимо отметить, что как бизнес – строительство производственно-складских баз еще не развито. Строительство не ведется с целью получения прибыли от перепродажи и в ближайшее время не стоит ожидать бурного развития рынка складских помещений: для этого необходимы значительные инвестиции, срок их окупаемости 6-7 лет. Пока региональные компании охотнее инвестируют в строительство жилья, торговую недвижимость и бизнес-центры. По большей части вводимые в строй объекты – это построенные собственником на своей территории объекты для нужд его бизнеса.

В настоящее время рынок производственно – складских площадей находится в фазе восстановления с признаками дальнейшего подъема, когда цены на них продолжают расти, а количество незанятых площадей сокращается. Это может продолжаться до тех пор, пока не наступит равновесное положение, когда спрос равен предложению.

Конъюнктура спроса и предложения характеризуется превышением спроса над предложением при покупке небольших складских площадей, и наоборот – некоторым превышением предложения над спросом при покупке больших по площади складских баз. Однако в настоящее время риэлтеры отмечают, что намечается увеличение спроса на производственно-складские базы. Причём в последнее время отмечается активизация спроса на деловую недвижимость, расположенную за чертой города, а также в городах-спутниках – Азове, Батайске, Аксае, Новочеркасске. В основном это склады, производственные базы, и земельные участки.

Потенциальные арендаторы и покупатели производственных помещений ищут достаточно небольшие цеха от 100 до 2000 кв. м., и если в аренде еще можно найти подобные площади, то продавцы стремятся отдавать большие площади - от 2000 кв. м., но при этом предложение больших помещений также невелико. Небольшой размер запрашиваемых площадей связан с тем, что для размещения мелких и средних производств обычно подходят помещения площадью как раз от 100 до 2000 кв. м. Маленькие площади наиболее актуальны в аренде, т.к. мелкие производители редко могут позволить себе купить помещение под производство.

Росту спроса на такие объекты способствует не только развитие ростовского бизнеса, но и массовый приход в регион крупных столичных компаний. При этом особенным спросом пользуются тёплые склады, недалеко от города, рядом с автомагистралью (особенно ценится московская трасса) и ж/д веткой, площадью до 2 000 кв.м – на такие объекты наблюдается стойкий дефицит. Склады в городской черте подходят далеко не всем из-за постоянных пробок на улицах и затруднённого подъезда длинномерных грузовиков. Кроме этого ощущается дефицит складских помещений европейского уровня.

Ростовчане чаще всего покупают небольшие базы и участки площадью 0,3-0,5 га, москвичам же часто нужны более обширные и дорогие объекты площадью более гектара. При этом объекты дороже полумиллиона долларов покупаются в основном московскими предприятиями.

Притом, что есть достаточно активный спрос на склады со стороны покупателей, 78% собственников хотят сдать склад в аренду и только 22% готовы его продать.

      Описание особенностей рынка и существующего спроса на реализуемую недвижимость

        Земельные участки/ участки с производственными зданиями

Инициатор проекта заключил предварительные договоры о реализации земельных участков по адресу г. Ростов, ул. 23-я линия, 54 со следующими организациями:

- ЗАО «Донское крупнопанельное домостроение» (приобретение участка площадью 4 га по адресу: ул. 23-я линия, 54.) 6

- ЗАО «Комбинат строительных материалов №1» (приобретение участка от 5 га по адресу: ул. 23-я линия, 54.) 7

- ЗАО «Строительное управление-5» (приобретение участка площадью 2га по адресу: ул. 23-я линия, 54.) 8

Рынок земельных участков в силу особенного характера застройки г. Ростова-на-Дону имеет на сегодняшний день невысокую стадию развития. Предложения на продажу земельных участков публикуются посредством объявлений.

Земельные участки, которые продаются для застройки частными жилыми домами, подвержены сезонному характеру продажи. Активность этого сегмента рынка возрастает к весне и падает к началу зимы. Земельные участки, которые реализуются под коммерческую застройку, такой сезонности не подвержены.

Реализация земельных участков осуществляется как непосредственно через куплю-продажу (если они находятся на правах собственности), так и через приобретение строений, на них находящихся, которые, как правило, не представляют ценности. Скрытым объектом приобретения здесь выступают земельные участки. При этом земельные участки могут находиться как на правах пожизненно-наследуемого владения, так и на правах бессрочного пользования или аренды.

Стоимость земельных участков, реализуемых под коммерческую застройку, зависит от местоположения, характеризующегося интенсивностью движения людского и транспортного потоков, транспортной доступностью, качеством подъезда, характером окружающей застройки, а также индивидуальными характеристиками участка (площадью, конфигурацией, шириной фасада, рельефом местности, наличием коммуникаций).

Значительно влияют на цену размеры участков. Участки более 1 га являются частью бывших крупных предприятий, имеют на участке строения значительных размеров (производственные корпуса, цеха и т.д.), требующих значительных расходов по их освоению или сносу. Такие участки имеют больший срок экспозиции на рынке, редко продаются по частям и уторгование по ним может колебаться от 5% до 30%.

Ликвидность земельных участков составляет в среднем 1-8 месяцев.

Цена продажи земельных участков в г. Ростов-на-Дону колеблется в диапазоне от 1000 до 10000 руб./кв.м.

Исходя из анализа рынка, можно сделать вывод, что максимальную стоимость принимают земельные участки, площадью от 1000 кв. м до 2000 кв. м, находящиеся вдоль проезжих улиц, с широким фасадом, наличием всех коммуникаций, большой проходимостью людского потока, где собственником выступает один хозяин.

        Сельскохозяйственные элеваторные комплексы

В России рынок масложировой продукции является одним из самых емких, насыщенных и высококонкурентных. Предприятия масложировой отрасли занимают одно из ведущих мест в агропромышленном комплексе страны. К основным возделываемым в России масличным культурам относятся подсолнечник, соя и рапс – на их долю прихо-дится около 95% валового сбора маслосемян, а на подсолнечник, в частности, приходится более 70%, именно поэтому, говоря о растительном масле в России, чаще все имеется в виду масло подсолнечное. Растительное масло относится к продуктам первой необходимости, так как тради-ционно применяется домашними хозяйствами для приготовления блюд. К тому же растительные масла широко применяются в таких отраслях, как кондитерская, молочная, хлебопекарная, в направлениях, связанных с производством продукции быстрого приготовления, а также майонеза и маргарина. Согласно расчетам аналитиков Global Reach Consulting (GRC), по итогам 2011 года объем российского рынка растительных масел в натуральном выражении составил око-ло 3,8 млн тонн, снизившись по отношению к показателю предыдущего года почти на 15%, что можно объяснить снижением внутреннего производства и увеличением экс-портных поставок. Объем розничных продаж растительного масла в России составил 127,9 млрд рублей, что в сопоставимых ценах меньше показателя 2010 года на 2,5%. Снижение производства наблюдалось в основном сегменте рынка – подсолнечном масле, – что было связано с плохим урожаем подсолнечника в 2010 году. Подсолнечное масло на российском рынке занимает львиную долю - почти 74% в натуральном выражении по итогам 2011 года - и кардинальным образом влияет на общую динамику рынка рас-тительного масла. В динамике производства растительных масел в России нет ярко выраженных тен-денций. Объем производства в большей мере зависит от урожая. Наибольший объем производства растительного масла в России приходится на Южный федеральный округ – по итогам 2011 года его доля составляла 42%. Здесь же собирается самый большой урожай масличных культур (около 28% валового сбора). По оценкам аналитиков Global Reach Consulting, в 2011 году объем производства растительного масла в России упал на 3,4%, составив около 4,1 млн тонн. Основная доля объема российского производства растительного масла приходится на нерафинированные масла – по итогам 2011 года она составила почти 72%. Производство рафинированных масел, в свою очередь, снизилось на 30%.

Сезон 2010/11 маркетингового года был достаточно трудным для производителей подсолнечного масла. Еще до начала уборочной кампании много говорилось о том, что низкий урожай семян подсолнечника приведет к тому, что многие производители под-солнечного масла не смогут покрывать собственные сырьевые потребности и часть предприятий будет простаивать из-за отсутствия сырья. В результате, по итогам 2011 года производство подсолнечного нерафинированного масла в России упало на 1,5%, не превысив 2,5 млн тонн. Общий же объем производства подсолнечного масла в России составил 3,3 млн тонн, сократившись на 10% относительно показателя предыдущего года. В 2011 году в России выдался рекордный за последние несколько лет урожай под-солнечника – в хозяйствах всех категорий было собрано более 9,5 млн тонн. Таким образом, в 2012 году, по оценкам аналитиков GRC, объем производства данного вида масла может достигнуть 4 млн тонн, показав тем самым 60%ный рост. Внутренние потребности в подсолнечном масле на российском рынке практически полностью обеспечиваются отечественным производством. Доля импорта данного вида масла на рынке составляет всего 3%. Из них 99% было обеспечено поставками из Украины, оставшийся объем пришелся на продукцию из Литвы, Молдавии, Аргентины, Нидерландов, Польши и прочих стран. Если говорить об импортных закупках растительного масла в России, то их доля на рынке в 2011 году составила 23%. Россией было импортировано 875 тысяч тонн различных видов растительного масла, большую часть из которых составило пальмовое масло - 72%. 9

По 10% пришлось на подсолнечное и кокосовое масло, а на оливковое масло - не более 3%. Импорт кокосового масла был обеспечен поставками из Индонезии (45%), Малайзии (33%), Нидерландов, Украины и прочих стран. Более 60% объема импорта оливкового масла было обеспечено поставками из Испании, остальное пришлось на Италию, Грецию, Тунис и другие страны. Объем российского экспорта растительного масла по итогам 2011 года в натуральном выражении вырос на 20%, составив почти 894 тысячи тонн; в стоимостном выражении экспорт вырос более чем наполовину, превысив 1 млрд долларов при этом 68% объема российского экспорта пришлось на подсолнечное масло.

Вторым по значимости партнером России по экспорту подсолнечного масла является Египет. По итогам 2011 года поставки в эту страну увеличились относительно уровня 2010 года более чем в 3 раза. В стоимостном выражении рост оказался еще более высоким – в 4,5 раза. Доля Египта в экспорте подсолнечного масла в натуральном выражении в 2011 году составила 18,5% и 17% - в стоимостном. Среди крупных импортеров российского масла можно выделить еще Казахстан и Узбекистан. Продукция также поставляется в Италию, Белоруссию, Саудовскую Аравию, Киргизию, Таджикистан и прочие страны. Основными экспортерами являются компании «Юг Руси», «Астон», «Солнечные продукты», Bunge и Glencore (Международная зерновая компания). В 2011/12 маркетинговом году ожидается, что российский экспорт подсолнечного масла может достигнуть 1,1 млн тонн. Участники рынка считают, что возможности российских экспортеров растительного масла растут, и в будущем можно ожидать расширения поставок, по крайней мере для этого имеются все предпосылки. В основном это будет обусловлено ростом поставок в Турцию и Египет, а также страны СНГ. Стоит заметить, что основные покупатели российского масла – Турция и Египет - являются также и покупателями украинской продукции. К странам, с которыми мы делим рынок сбыта подсолнечного масла, также относятся Индия, Азербайджан, Узбекистан, Армения, Киргизия, Туркменистан и Монголия. Объемы производства и экспорта подсолнечного масла Украины намного превышают российские. Так что российским производителям в данном случае остается добиваться высокого качества продукции и искать пути снижения цен.

        Объекты санаторно-курортных и рекреационных услуг

В 2011 г объем рынка санаторно-курортных услуг вырос на 3,5% и достиг 64,2 млн человеко-дней пребывания. Наибольшее количество санаторно-курортных услуг оказывается в период с июня по сентябрь, при этом самыми загруженными месяцами являются июль и август. В 2011 г стоимостный объем рынка санаторно-курортных услуг в России вырос на 14,5% и составил 97,8 млрд руб. Выручка отрасли растет опережающими темпами по отношению к численности оказанных услуг. Основным фактором роста выручки является повышение цен на гостиничные услуги.

В период с 2012 по 2017 г. рост сегмента санаторно-курортных услуг в натуральном выражении составит порядка 16%. Он будет обусловлен как увеличением средней продолжительности пребывания в санатории, так и увеличением численности потребителей за счет расширения ассортимента услуг и улучшения качества обслуживания.

Потенциально каждый житель России является клиентом санаторно-курортных учреждений, однако на практике лишь около 5% жителей пользуется услугами здравниц. Для того, чтобы увеличить численность потребителей санаторно-курортных услуг, необходимо в первую очередь проанализировать, кем является среднестатистический потребитель, каковы его цели, желания и возможности. Исходя из этого, можно будет выстраивать дальнейшие стратегии развития.

Развитию санаторно-курортной отрасли мешают в основном уход с рынка государства и отсутствие в стране широкой прослойки среднего класса.

На разных этапах эволюции санаторно-курортного комплекса страны наблюдался различный подход к организации деятельности здравниц. В настоящее время наблюдается дифференцированный подход к определению места здравниц в новых экономических условиях и принципах их управления. На основе этих подходов можно условно выделить несколько групп организаций.

Первую группу составляют бюджетные здравницы (примерно 38%), которые функционируют по прежней «госпитальной» схеме как лечебно-профилактические учреждения, состоящие из медицинских отделений и оказывающих ограниченное количество остальных услуг. Затраты на производство рекреационного продукта в основном компенсируются из бюджета. Коммерческая деятельность не приветствуется и прямо ограничивается законодательством.

Вторую группу (около 5 %) составляют структуры крупных промышленно-финансовых групп (ГАЗПРОМаи пр.), а также некоторые государственные здравницы последнего направления в виде оздоровительных центров, лечебно-оздоровительных комплексов и др. образований. Эти структуры, как правило, отказываются от «госпитальной» системы организации и своей деятельности и формируются как объекты размещения по типу гостиниц с мощной лечебно-диагностической базой на основе последних достижений восстановительной медицины. Хороша развита система других услуг (развлекательных, бытовых, питание). Коммерческий компонент приветствуется, но не является главным в деятельности. Финансирование оздоровления работников данных отраслей входит в их социальные программы. Эти же финансовые группы осуществляют вложение средств в расширенное воспроизводство своих оздоровительных организаций.

Остальные коммерческие здравницы (около 57%) разных организационно-правовых форм и разной собственности находятся в сложном и неопределенном положении. Часть из них продолжает строить свою деятельность по прежней схеме, как медицинские учреждения, рассчитывая привлечь для санаторного лечения фонды промышленных предприятий и личные сбережения граждан, а также относительно небольшое количество средств, оставшихся в распоряжении государственных внебюджетных фондов социального страхования и социальной защиты. Другая часть, претендуя на эти же источники финансирования, проводят постепенную реорганизацию своей структуры, значительно урезая собственную медицинскую базу и оставляя только пользующиеся спросом лечебно-профилактические услуги и развивая дополнительные сервисные услуги.

Из числа факторов, оказывающих влияние на рынок санаторно-курортных услуг, наиболее значимыми являются:

    Уровень жизни населения, как показатель – уровень дохода населения

Например, во время финансово-экономического кризиса объем потребления санаторно-курортных услуг значительно снизился, причем как со стороны индивидуальных потребителей, так и со стороны организаций, приобретающих путевки для своих сотрудников.

    Состояние здоровья населения

Именно от потребностей лечения или профилактики заболеваний населения напрямую зависит профиль санаторных организаций.

    Участие государства в санаторно-курортной отрасли

Государственные программы по социальной поддержке и комплекс мер по здравоохранению положительно влияют на санаторно-курортную отрасль. Ещё 20-30 лет назад количество и показатель заполнения санаториев значительно превышали текущие значения, т.к. санаторно-курортная отрасль полностью контролировалась государством.

    Политическая обстановка в стране

Неспокойная политическая обстановка в разных регионах России может способствовать оттоку потребителей санаторных услуг.

    Наличие природных ресурсов для создания рекреационной зоны

      Анализ текущего предложения на рынке недвижимости

Российский рынок недвижимости можно разделить на два основных географических сегмента: столичный и региональный.

Столичный рынок отличает высокая степень проникновения современных моделей ведения бизнеса, высокий уровень жизни населения и сравнительно высокий общий спрос на соответствующие услуги. Анализируя эти пункты можно сделать вывод, что столичные рынки близки к западным. Это позволяет сравнительно легко заимствовать западные стандарты и без принципиальных изменений применять их к российским условиям.

В регионах эти условия не выполняются: объем потенциальных потребителей услуг тут слишком мал, а их уровень доходов не позволяет создавать приток капитала, необходимый для поддержания инфраструктуры таких объектов. Поэтому основной особенностью регионального рынка коммерческой недвижимости является адаптация их стандартов к условиям меньшего финансирования, выражающаяся в изменении бизнес-процессов и функционала таких объектов в соответствии с условиями внешней среды. Различные формы, которые принимают эти изменения, представляют не только интерес для инвесторов в среднесрочной перспективе при реализации конкретных проектов, но и могут предоставить необходимый опыт для долгосрочного инновационного развития рынка.

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» (по полному кругу организаций, включая объемы работ, не наблюдаемых прямыми статистическими методами в строительстве) в январе-сентябре 2012г. составил 3648,7 10 млрд. рублей, или 101,9% к уровню соответствующего периода предыдущего года (в постоянных ценах).

Выборочное обследование деловой активности строительных организаций во II квартале 2012 г. проводилось по состоянию на 10 мая 2012 года. В нем приняли участие 6,5 тыс. строительных организаций, различных по численности занятых и формам собственности, в том числе 4,3 тыс. субъектов малого предпринимательства.

Обобщенная оценка конъюнктуры в строительстве. Во II квартале 2012 г. руководители 75% строительных организаций оценили экономическую ситуацию в строительстве как «удовлетворительную», 15% - как «неудовлетворительную» и лишь 10% - как «благоприятную».

В III квартале 2012 г. 71% руководителей строительных организаций не ожидает ее изменения, 25% - считают, что экономическая ситуация в строительстве улучшится, 4% - ожидают ее ухудшения.

Баланс оценок экономической ситуации в строительстве, рассчитанный как разница между процентом положительных и процентом отрицательных ответов, во II квартале 2012 г. составил (-5%). По прогнозам руководителей, в III квартале 2012 г. баланс оценок изменения данного показателя составит (+21%).

Индекс предпринимательской уверенности во II квартале 2012 г. составил (-6%), что соответствует уровню II квартала 2011 г. и на один процентный пункт больше, чем в I квартале 2012 года.

Таблица 3.2 Индекс предпринимательской уверенности в строительстве, %

2011 г.

2012 г.

II квартал

III квартал

IV квартал

I квартал

II квартал

Российская Федерация

-6

-8

-12

-7

-6

Центральный федеральный округ

-16

-18

-13

-12

-11

Северо-Западный федеральный округ

-1

-9

-1

-10

-10

Южный федеральный округ

-8

-11

-4

-3

-7

Северо-Кавказский федеральный округ

0

-1

0

0

-5

Приволжский федеральный округ

-7

-9

-6

-2

-6

Уральский федеральный округ

-2

-5

-2

-2

-2

Сибирский федеральный округ

-10

-17

-9

-8

-11

Дальневосточный федеральный округ

-7

-8

-3

-5

-6

Московская область

-18

-24

-21

-12

-13

г. Москва

-13

-13

-11

-13

-13

Источник: ФСГС РФ

Повышение деловой активности в III квартале 2012г. наблюдалось в 23 субъектах Российской Федерации. Результаты проведенного обследования свидетельствуют, что в 39 из 80 субъектов Российской Федерации, участвующих в обследовании, индекс предпринимательской уверенности выше, чем в среднем по России. Положительное значение этого показателя отмечалось в Тюменской, Свердловской, Калининградской, Брянской, Липецкой, Орловской областях, республике Татарстан, Забайкальском и Ставропольском краях, Чукотском автономном округе. Самое низкое значение индекса предпринимательской уверенности (-36%) зафиксировано в Вологодской области.

Наибольшее увеличение объема работ, выполняемых по виду деятельности "Строительство", в III квартале 2012г. (по сравнению со II кварталом 2012г.) наблюдалось в республиках Башкортостан, Калмыкия, Марий Эл, Удмуртская, Татарстан, Хабаровском крае, Амурской, Белгородской, Воронежской, Магаданской, Мурманской, Иркутской, областях.

В III квартале 2012г. руководители строительных организаций 69 субъектов Российской Федерации ожидают рост объемов работ и 58 прогнозируют увеличение численности занятых в строительстве. Наиболее интенсивное увеличение численности занятых предполагают строительные организации республик Адыгея, Хакасия, Чеченской республики, Забайкальского края, Липецкой, Брянской, Орловской, Свердловской областей, Чукотского автономного округа.

Ввод в действие строительных объектов

В январе - сентябре 2012г. введено в действие 148,0 тыс. зданий (в январе-сентябре 2011г. – 139,7 тыс. зданий), их общий строительный объем составил 244,3 млн. куб. метров (в январе-сентябре 2011г. – 224,9 млн. куб. метров), общая площадь – 55,4 млн. кв. метров (в январе-сентябре 2011г. – 51,8 млн. кв. метров). Из числа введенных в действие в январе-сентябре 2012г. зданий 93,6% составляют здания жилого назначения.

В январе-сентябре 2012г. организациями всех форм собственности построено 408,6 тыс. квартир общей площадью 34,6 млн. кв. м., что на 2,7% выше соответствующего периода предыдущего года. Индивидуальными застройщиками построено 17,8 млн. кв. метров общей площади жилых домов, или 51,5% от общего объема жилья, введенного в январе-сентябре 2012 года. В 2011г. на территории Российской Федерации за счет всех источников финансирования построено 785,6 тыс. новых благоустроенных квартир общей площадью 62,3 млн. кв. метров. Современный уровень жилищного строительства по количеству введенного жилья составляет около 86% от наибольшего ввода, достигнутого в 1987г. (72,8 млн. кв. метров).

С 2002г. по 2008г. объемы строительства жилых домов ежегодно увеличивались. В 2009г. было отмечено снижение ввода общей площади жилья по сравнению с предыдущим годом, в 2010г. падение объемов строительства жилья продолжилось. В 2011г. объемы строительства жилых домов увеличились (на 6,6% больше по сравнению с 2010г.). Ввод общей площади жилья в расчете на 1000 человек населения вырос с 207 кв. метров в 2000 г. до 436 кв. метров в 2011г., по сравнению с 2010г. он увеличился на 27 кв. метров. Улучшилась обеспеченность населения жильем, в жилищном фонде в 2011г. в среднем на одного жителя приходилось 23,0 кв. метра общей площади жилых помещений против 22,6 кв. метра в 2010г. и 19,2 кв. метра в 2000 году.

В январе-мае 2012г. введено 177,4 тыс. новых квартир общей площадью 15,8 млн. кв. метров, что составило 103,7% к январю-маю 2011 года.

Таблица 3.3 Динамика ввода в действие жилых домов

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

Январь-май 2012

Введено жилых домов, млн. м2 общей площади

33,8

36,4

41,0

43,6

50,6

61,2

64,1

59,9

58,4

62,3

15,8

в % к предыдущему году

106,7

107,7

112,6

106,1

116,1

121,6

104,6

93,5

97,6

106,6

103,7

Источник: ФСГС РФ

Среди субъектов Российской Федерации в 2011г. наибольшие объемы жилищного строительства осуществлялись в Московской области, где было введено 13,2% от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 5,9%, Санкт-Петербурге - 4,3%, Республике Татарстан - 3,8%, Республике Башкортостан и Тюменской области - по 3,4%, Ростовской области - 3,0%, Свердловской области и Москве - по 2,9%, Нижегородской и Новосибирской областях - по 2,4%.

Рисунок 3.1 Объемы жилищного строительства по субъектам РФ

Объемы жилищного строительства по субъектам РФ

Источник: ФСГС РФ

Наибольшие объемы жилья в расчете на 1000 человек населения в 2011г. введены в Московской области - 1153 кв. метров общей площади, что почти в 3 раза выше среднероссийского уровня (436 кв. метров), в Ненецком автономном округе - 719 кв. метров, Белгородской области - 748 кв. метров, Чувашской Республике - 710 кв. метров, Краснодарском крае - 702 кв. метров, Липецкой области - 652 кв. метров, Ленинградской области - 623 кв. метров, Республике Татарстан - 631 кв. метров, Тюменской области - 626 кв. метров. В десятку лидеров по этому показателю в 2011г. также попали Калужская и Новосибирская области.

Менее 100 кв. метров на 1000 человек населения за год построено в Чеченской Республике, Чукотском автономном округе и Мурманской области.

В 2011г. на территории 9 субъектов Российской Федерации более, чем на четверть по сравнению с 2010г., возрос объем сданного в эксплуатацию жилья, из них в Хабаровском крае, Оренбургской, Орловской и Самарской областях, Ханты-Мансийском автономном округе - Югра - в 1,3 раза; Республике Коми, Амурской и Ярославской областях - в 1,4 раза. Высокие темпы жилищного строительства в 2011г. сложились в Чукотском автономном округе при небольших размерах введенной площади, не превышающей 3,0 тыс. кв. метров.

По сравнению с 2010г. произошло значительное снижение объемов жилищного строительства на территории Ненецкого автономного округа - на 28,1%, Тульской области - на 33,5%, Чеченской Республики - на 34,1%, Республики Ингушетия - на 48,3%.

Доля построенного жилья застройщиками частной формы собственности в 2011г. составила 85,6% от общего ввода жилья, что на 0,6 процентного пункта меньше, чем в 2010 году. Увеличилась доля построенного жилья застройщиками государственной формы собственности, а муниципальной - осталась на прежнем уровне.

В 2011г. доля построенного жилья организациями государственного сектора экономики в общем объеме введенных в действие жилых домов в целом по России составила 5,3%, в Санкт-Петербурге - 25,4%, Приморском крае - 37,2%, Хабаровском крае - 50,4%, Камчатском крае - 68,1% и Чукотском автономном округе - 100,0%.

В 2011г. для членов жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) построено 361,2 тыс.кв.метров общей площади жилья. Жилищно-строительными кооперативами осуществлялся ввод жилья на территории 18 субъектов Российской Федерации. При этом доля такой формы жилищного строительства незначительна (0,6% в среднем по России) и только в трех субъектах Российской Федерации она превышает 3% (Брянской - 3,4%, Кировской - 3,8% и Саратовской - 9,4% областях).

Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в жилища в 2011г. использованы в объеме 1566,9 млрд. рублей, их доля в общем объеме инвестиций в основной капитал составила 14,5% против 12,2% в 2010 году.

Из общего объема инвестиций (без субъектов малого предпринимательства и объема инвестиций, не наблюдаемых прямыми статистическими методами), направленных на строительство многоквартирных жилых домов, привлеченные застройщиками в порядке долевого участия средства населения составили 84,1 млрд. рублей, или 23,2% (против 21,2% в 2010г.).

Во 2-м квартале 2012 года наблюдалось увеличение активности инвестиций на российском рынке недвижимости. Общий объем инвестиций вырос по сравнению с 1-ым кварталом 2012 года на 177% – с 643 млн. долл. до 1 780 млн. долл. При этом объем инвестиций в коммерческую недвижимость достиг во 2-м квартале 1 774 млн. долл. против 608 млн. долл. в 1-м квартале года, тем самым продемонстрировав рост 192%.

Рисунок 3.2 Динамика инвестиций в недвижимость

Рисунок 3.2 Динамика инвестиций в недвижимость

Источник: Jones Lang LaSalle

В целом по итогам первого полугодия объем инвестиций в российскую недвижимость достиг 2,4 млрд. долл., что ниже рекордного уровня, зафиксированного в первом полугодии 2011 года (4,04 млрд. долл.), однако на 21% выше показателя аналогичного периода 2010 года. Несмотря на сохраняющиеся проблемы в Еврозоне, российские и иностранные инвесторы продолжают демонстрировать повышенный интерес к высококачественным активам на рынке недвижимости в России. Это подтверждается как недавно закрытыми сделками, так и теми, закрытие которых ожидается в ближайшее время. Среди них – покупка Группой БИН портфеля девелоперских проектов стоимостью 983 млн. долл., состоящего из МФК Summit, жилого микрорайона «Садовые кварталы», гостиничного проекта «Люксъ Отель», а также земельного участка размером 8,8 га на территории РТИ «Каучук» в Очаково. В результате общий объем инвестиций в недвижимость в 2012 году составит около 6,5 млрд. долл.

Наибольшую активность на российском рынке по-прежнему проявляют локальные инвесторы: с их участием прошло 63% сделок от общего объема транзакций первого полугодия 2012 года. Благодаря закрытию во 2-м квартале года нескольких крупных сделок с участием иностранного капитала, доля зарубежных инвесторов в общем объеме инвестиций за полугодие достигла 37%. Иностранные инвесторы продолжают демонстрировать интерес к привлекательным возможностям инвестиционного рынка недвижимости России. Ожидается, что их активность до конца года будет высокой, и по итогам 2012 года их доля в общем объеме сделок будет как минимум на уровне 2011 года – первого полугодия 2012 года.

Как и в 2011 году, в первом полугодии 2012 года основной объем инвестиций привлекли торговый и офисный сегменты рынка – по 42% от общего объема сделок каждый.

Рисунок 3.3 Доли инвестиций по секторам, 2007 – 1 пол. 2012 гг., %

Источник: Jones Lang LaSalle

Рыночная ликвидность

В целом, ввиду растущих глобальных рисков, становые риски России увеличились во 2-м квартале 2012, спрэды 5-летних дефолтных свопов России увеличились до 231 б.п. с 184 б.п. в конце марта.

Можно по-прежнему наблюдать наличие доступного финансирования на российском рынке, что является ключевым фактором для инвестиционного рынка недвижимости. Российские банки, главным образом Сбербанк, ВТБ и Альфа-Банк, продолжают предоставлять финансирование или продлевать срок погашения ранее выданных кредитов для строящихся объектов с продуманной концепцией. Например, ВТБ открыл кредитную линию объемом в 21 млрд руб. (около 650 млн долл.) дочерней компании AFI Development для рефинансирования ранее полученных кредитов и расходов, связанных со строительством АФИМОЛЛ Сити. Сбербанк предоставил компании «Стенос» кредит в размере 2,27 млрд руб. (около 70 млн долл.) на строительство гостиничного комплекса «Акватория» в Краснодарском крае. В то же время иностранные банки (например, Райффайзенбанк, UniCredit Bank и Aareal Bank) также являются активными участниками рынка кредитования.

Российские девелоперы продолжают демонстрировать интерес к IPO как инструменту привлечения финансирования. Несмотря на то, что O1 Properties отложила проведение IPO на Лондонской фондовой бирже на фоне неблагоприятной рыночной ситуации, российские девелоперы продолжают объявлять о планах по проведению размещений в ближайшие годы, когда ситуация на глобальных рынках стабилизируется. Например, ГК «Регионы» объявила о намерении провести IPO в 2013 году, в рамках которого компания может продать около 24% акций. Российский девелопер Amtel Properties объявил о планах провести размещение в 2013-2014 гг. в зависимости от конъюнктуры рынка. Девелопер жилой недвижимости ГК «ПИК» планирует провести в ближайшие годы SPO, продав до 25% акций. Вполне вероятно, что можно будет увидеть больше подобных примеров в ближайшие годы.

      Ценообразование на реализуемую недвижимость

На стоимость объектов коммерческой недвижимости, в частности на производственно-складские базы, в основном оказывают влияние следующие факторы:

    местоположение;

    размер участков;

    наличие коммуникаций;

    наличие дополнительных транспортных возможностей (ж/д, причальная стенка, близость крупных автотранспортных магистралей);

    качество подъезда;

    год постройки и состояние зданий;

    транспортная доступность.

Ценовая ситуация на рынке недвижимости характеризуется постоянным ростом цен продажи и аренды производственно-складских площадей. В условиях повышенного спроса владельцы подобной недвижимости существенно завышают цены. Однако несколько сдерживающим фактором роста цен является выброс на рынок недвижимости города Ростова-на-Дону производственных помещений ОАО «Ростсельмаш» - предприятия, которое избавляется от излишних фондов и расположенных вдоль производственного кольца по ул. Менжинского, Страна Советов, Троллейбусная, 50 лет Ростсельмаша.

По данным Росстата в таблице 3.4 приводятся средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в Российской Федерации в 2008-2012 гг. на конец квартала в тысячах рублей за 1 кв. метр общей площади:

Рисунок 3.4 Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в РФ

Рисунок 3.4 Средние цены на первичном и вторичном рынках жилья в РФ

Источник: Росстат

Как видно из рисунка 3.5 за последние 2 года средние цены на жилье в среднем по России снизились. Особенно ярко это заметно на рынке вторичного жилья.

Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади отдельностоящих жилых домов (квартирного типа без пристроек, надстроек и встроенных помещений, и без жилых домов, построенных индивидуальными застройщиками), в январе-сентябре 2012г. составила 33 723 рубля (в январе-сентябре 2011г. – 32 325 рублей). В 1,5 раза и более этот уровень превышен в Сахалинской области (59 065 рублей), г. Москве (53 406 рублей), Ямало-Ненецком автономном округе (50 133 рубля), Чеченской Республике (49 580 рублей) и Республике Саха (Якутия) (49 572 рубля). В 52 субъектах Российской Федерации эта стоимость ниже, чем в среднем по России, из них наиболее низкая - в Республике Адыгея (18 862 рубля), Карачаево-Черкесской Республике (21 907 рублей) и Липецкой области (21 957 рублей).

В декабре 2012 года был утвержден Приказ Госстроя от 27.12.2012 N 117/ГС "О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по Российской Федерации на первое полугодие 2013 года и показателях средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на I квартал 2013 года" (Зарегистрировано в Минюсте России 01.02.2013 N 26791).

      Тенденции и прогнозы развития рынка недвижимости в области

Большинство экспертов склонны считать, что рынок недвижимости будет активно расти. Интерес к этому рынку проявляют не только российские инвесторы, но и иностранные. Несмотря на острую ситуацию на мировых финансовых рынках, инвесторы ищут «спокойные гавани», и, по мнению многих, строительство недвижимости в России – достаточно перспективный сегмент.

Все эксперты ожидают, что рост будет, но он будет не резким, а плавным – для рынка недвижимости не характерны резкие скачки. К тому же большинство проектов такого масштаба реализуются при помощи банков в рамках проектного финансирования, а этот инструмент у банков и раньше-то не пользовался большой популярностью, а сейчас, в эпоху сжатия ликвидности и вывода денег из страны, – тем более.

По данным Росстата доходы населения растут, однако спрос населения сейчас тоже прогнозировать непросто: с одной стороны, оно активно сберегает деньги (что следует из статистики вкладов банковской системе), с другой стороны, неизвестно, когда граждане решат забрать свои деньги из банков и потратить. Да и на что они их потратят – пока предсказать достаточно сложно. А растущие темпы кредитования, к тому же, говорят о том, что граждане по-прежнему готовы потреблять.

В первом полугодии 2012 г. на рынке ипо­течного жилищного кредитования наблюдается увеличение количества кредитных организаций, предоставляющих ипо­течные жилищные кредиты.

По со­стоянию на 1 июля 2012 г. число участни­ков первичного рынка ипотечного жи­лищного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2011 г. увеличи­лось на 20 кредитных организаций и со­ставило 658 участников, из них 511 кре­дитных организаций предоставляли в первом полугодии 2012 г. ипотечные жи­лищные кредиты (далее — ИЖК), осталь­ные кредитные организации осуществля­ли обслуживание ранее выданных креди­тов. Регулярно ИЖК в рублях предостав­ляли 212 кредитных организаций (на 17% больше по сравнению с аналогичным пе­риодом 2011 г.), в иностранной валюте — 10 кредитных организаций.

    Организационный план

      План по персоналу

Все принимаемые работники будут приняты на работу после прохождения испытательного срока 1-3 месяца, и оформлены на работу по срочным трудовым договорам. В связи с тем, что данный штат компании создается на временной основе, в дальнейшем привлеченные сотрудники могут продолжить свою карьеру в компании Инициатора проекта «Горнозаводчик».

Всего в компании будет работать 6 работников (таблица 4.1.):

Таблица 4.1 Персонал и зарплата

Наименование должности

Количество

З/п 1 работника, тыс. руб./мес.

Итого ФОТ, тыс. руб.

1

Генеральный директор

1

50

50

2

Главный бухгалтер

1

40

40

3

Специалист

3

35

105

4

Водитель

1

25

25

 

Итого

6

 

220

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Минимальный размер оплаты труда (МРОТ) Ростовской области с 2013 года составляет 4 611 рублей.

      План-график работ по проекту

Этапы реализации проекта создания производства приведены в таблице 4.2:

Таблица 4.2 График реализации проекта

Этап проекта

Начало работ

Длительность, дней

Конец работ

Обоснование эффективности проекта

01.09.2013

49

20.10.2013

Получение инвестиционного кредита № 1

30.10.2013

548

01.05.2015

Выкуп основной части имущества ЗАО "Рабочий"

30.11.2013

32

01.01.2014

Работа компании по реализации активов

01.11.2013

545

30.04.2015

Получение инвестиционного кредита № 2

01.02.2014

730

01.02.2016

Возврат заемных средств компании

01.02.2014

1096

01.02.2017

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Начало и продолжительность работ отображаются в графическом виде на рисунке 4.1:

Рисунок 4.1 График реализации проекта

Рисунок 4.1 График реализации проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

      Источники, формы и условия финансирования

Для реализации данного проекта планируется использование 100% заемных средств. Заемные средства будут представлять собой 2 отдельных кредита, которые планируется получить в российском банке на 3 года под 14% годовых. Для расчета в данном бизнес-плане приняты следующие условия кредита:

Таблица 4.3 Основные параметры кредитов

Наименование

Мера

Кредит № 1

Кредит № 2

Сумма кредита

тыс. руб.

480

250

Ставка

%

14%

14%

Срок кредита

мес.

18

39

Каникулы по телу кредита

мес.

3

3

Каникулы по процентам кредита

мес.

3

3

Источник: аналитика MegaResearch

Переплата процентов по данному проекту за период пользования кредитом составит 46 232 тыс. руб. по кредиту №1 и 42 149 тыс. руб. по кредиту № 2.

    Финансовый план

      Исходные данные и допущения

При экономической оценке проекта был принят 4-х летний горизонт планирования. Ставка дисконтирования (10,0%), заложенная в расчеты приведенной стоимости (NPV), отражает наше допущение о том, что проект характеризуется средним уровнем риска (чувствительностью проекта к изменениям рынка в целом).

Допущения о продукте

Основными продуктами данного проекта являются объекты недвижимости, выкупленные у ЗАО «Рабочий», среди них:

    Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"

    Элеваторный комплекс в Ростовской области

    Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия

    Здание бывшего детского сада в г. Ростов-на-Дону

    Пансионат «Водопадный»

    Реализация оборудования завода

    Металлолом (демонтированные металлоконструкции бывших производственных цехов ЗАО «Рабочий»)

Допущения об инвестиционных издержках

Инвестиционные издержки подразделены на 2 категории: первоначальные затраты на выкуп активов ЗАО «Рабочий»; оборотные средства на создание офиса компании, а также средства на выплату зарплаты и обслуживание кредита, пока выручки по проекту еще не достаточно.

Для определения суммы необходимого первоначального оборотного капитала был произведен прогнозный расчет прибылей и убытков по текущей деятельности предприятия до момента выхода на самоокупаемость.

Допущения о потребности в первоначальных оборотных средствах

Для расчета первоначальных оборотных средств был произведен анализ перечня необходимых ресурсов для осуществления всей текущей деятельности в рамках проекта. В данные перечень вошли такие категории затрат как:

    административные затраты;

    фонд оплаты труда сотрудников предприятия;

    средства на обслуживания кредита;

    прочие затраты.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ПпиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ПпиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные показатели.

      Номенклатура и цены

Основной продукцией данной компании будут являться активы завода ЗАО «Рабочий», выкупленные Инициаторами проекта в собственность.

В расчете приняты следующие наименования и цены:

Таблица 5.1 Номенклатура и цены

Продукция

Единица измерения

Характеристика актива

Стоимость реализации активов, тыс. руб.

1

Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"

площадь, тыс. м 2

89,386

759,781

2

Элеваторный комплекс в Ростовской области

хранение тыс. м 3 зерна

127,000

200,000

3

Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия

хранение тыс. м 3 зерна

36,000

40,000

4

Детский сад в г. Ростов-на-Дону

здание площадью, м 2

1,146

40,000

5

Пансионат «Водопадный»

площадь, м 2

27,900

300,000

6

Реализация оборудования завода

Перечень оборудования

п. 2.2.1

290,000

7

Металлолом

тонн металлолома

14 тыс. тонн

112,000

Источник: данные Заказчика

Данная стоимость была сформирована на основании проведенных оценок объектов недвижимости специализированными оценочными компаниями и организациями.

      Инвестиционные издержки

Капитальные затраты, которые потребуются на реализацию проекта приводятся в таблице 5.2:

Таблица 5.2 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб.

Капитальные затраты

Тыс. руб.

1

Требования кредиторов по залоговому имуществу должника - СБ РФ

331,000

2

Третья очередь

183,100

3

Требования по возмещению убытков

66,800

4

Текущая задолженность

75,100

5

Закупка мебели/ оборудования для офиса

600

Итого

656,600

Источник: расчеты MegaResearch

Покрытие дефицита кэш-фло 2 312 тыс. рублей – это минимальные необходимые вложения, которые пойдут на обслуживания кредита, оплату труда и оплату постоянных издержек, пока выручки по проекту еще не достаточно.

      Потребность в первоначальных оборотных средствах

Потребность в первоначальных оборотных средствах складывается из потребности проекта в необходимых составляющих для старта реализации объектов недвижимости. В данном проекте потребность в первоначальных оборотных средствах складывается из следующих составляющих:

2 180 тыс. руб. – издержки проекта и ФОТ 1-2 месяц реализации проекта;

132 тыс. руб. – налоги и сборы 1-2 месяц реализации проекта.

Таким образом, суммарные первоначальные оборотные средства проекта составляют 2 312 тыс. руб.

      Налоговые отчисления

Предприятие использует общий режим налогообложения.

Под общим налоговым режимом (или как его часто называют ОСН), подразумевается режим выплаты налогов, установленный для организаций с различными организационно-правовыми формами (если они при этом не пользуются специальными налоговыми режимами).

Предприятия, которые пользуются ОСН, ведут полный учет с использованием всех бухгалтерских счетов, а также аналитики и субсчетов. Помимо этого, такие организации должны заполнять налоговые регистры с числом, не превышающим сотню. В случае ошибки бухгалтера при учете доходов и расходов, может быть воспринят налоговым органом как искусственное занижение доходов предприятия, что повлечет за собой наложение штрафных санкций.

Основные налоги режима показаны в таблице 5.3:

Таблица 5.3 Налоговое окружение

Период

Ставка

Налог на прибыль

20 %

ФОТ

30 %

Страховые взносы в пенсионный фонд РФ

22%

Фонд социального страхования РФ

2,9%

Федеральный фонд обязательного медицинского страхования

1,3%

Налог на имущество

2,2 %

НДС

18%

Источник: Налоговый кодекс РФ

При ОСН производится уплата следующих видов налогов: - НДС (ежеквартальная или ежемесячная уплата с ежеквартальной отчетностью);

- НДФЛ (ежемесячная выплата и ежегодная отчетность);

- налог на прибыль (ежеквартальные уплата и отчетность);

- акцизы (в случае производства или реализации спиртосодержащей и табачной продукции – ежемесячные уплата и отчетность);

- водный налог (ежеквартальные уплата и отчетность);

- налог на имущество (ежеквартально);

- транспортный налог (ежеквартально);

- земельный налог (ежеквартально).

Помимо этого, в пенсионный фонд должны быть ежемесячно внесены взносы, и ежеквартально отчетность по их внесению, а также дважды в год отчетность по индивидуальным сведениям. В фонд страхования выплаты также осуществляются ежемесячно, а отчеты предоставляются ежеквартально.

Налоговая ставка по видам использования земель: 1,15 процент от кадастровой стоимости земельного участка согласно Решению Ростовской-на-Дону Городской Думы четвертого созыва № 38 от 23 августа 2005 года “Об утверждении «Положения о земельном налоге на территории города Ростова-на-Дону»” (в ред. от 28.08.2012 г. № 320).

Вид использования земель для расчета земельного налога: земельные участки фабрик, заводов, комбинатов, производственных объединений, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов, типографий и других промышленных предприятий, баз, складов и прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Рыночная стоимость земельных участков приводится без учета НДС, так как в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость, то есть НДС не облагаются.

      Издержки проекта

Издержки данного проекта представляют собой затраты на управление, обслуживание офиса, коммунальные затраты и ФОТ.

Основные постоянные издержки проекта представлены в таблице 5.4:

Таблица 5.4 Издержки проекта, тыс. руб. в мес.

Показатель

Тыс. руб.

1

Связь и интернет

20

2

Канцелярские расходы

5

3

Транспортные расходы

12

4

Представительские расходы

50

5

Непредвиденные расходы

15

6

Охрана объектов недвижимости

598

7

Оплата электроэнергии ЗАО "Рабочий" до момента полной реализации актива

120

8

Оплата коммунальных услуг других объектов

50

9

Заработная плата

220

 

ИТОГО

1,090

Источник: расчеты MegaResearch

* Расходы на электроэнергию производственных зданий ЗАО «Рабочий» складываются из потребляемых мощностей трансформаторной подстанцией, обслуживающий близлежащий район Ростова-на-Дону.

Издержки проекта исчисляются на протяжении 18 месяцев реализации проекта, в течении которых происходит реализация активов компании.

      План продаж

План продаж был сформирован на основании предварительных договоренностей Инициатора проекта с предполагаемыми партнерами по дальнейшему выкупу активов компании.

В процентном соотношении по месяцам продажи активов план продаж выглядит следующим образом:

Рисунок 5.1 График продаж активов, %

Рисунок 5.1 График продаж активов, % Источник: Данные Заказчика, расчеты MegaResearch

      Расчет выручки

Расчет выручки формируется на основе плана продаж и цен на предоставленные активы. План ежемесячной выручки представлен в таблице 5.5:

Таблица 5.5 План выручки по месяцам 1 полугодие, тыс. руб. в мес.

Период

Jul-13

Aug-13

Sep-13

Oct-13

Nov-13

Dec-13

Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"

-

-

-

-

-

21,596

Элеваторный комплекс в Ростовской области

-

-

-

-

-

5,685

Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия

-

-

-

-

-

1,137

Детский сад в г. Ростов-на-Дону

-

-

-

-

-

1,137

Пансионат «Водопадный»

-

-

-

-

-

8,527

Реализация оборудования завода

-

-

-

-

-

8,243

Металлолом

-

-

-

-

-

6,222

Итого

-

-

-

-

-

52,546

Источник: расчеты MegaResearch

Таблица 5.6 План выручки по месяцам 2 полугодие, тыс. руб. в мес.

Период

Jan-14

Feb-14

Mar-14

Apr-14

May-14

Jun-14

Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"

21,596

17,996

17,996

21,596

28,794

53,989

Элеваторный комплекс в Ростовской области

5,685

4,737

4,737

5,685

7,580

14,212

Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия

1,137

947

947

1,137

1,516

2,842

Детский сад в г. Ростов-на-Дону

1,137

947

947

1,137

1,516

2,842

Пансионат «Водопадный»

8,527

7,106

7,106

8,527

11,369

21,318

Реализация оборудования завода

8,243

6,869

6,869

8,243

10,990

20,607

Металлолом

6,222

6,222

6,222

6,222

6,222

6,222

Итого

52,546

44,825

44,825

52,546

67,987

122,032

Источник: расчеты MegaResearch

Таблица 5.7 План выручки по месяцам 3 полугодие, тыс. руб. в мес.

Период

Jul-14

Aug-14

Sep-14

Oct-14

Nov-14

Dec-14

Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"

125,974

143,970

71,985

71,985

23,186

23,186

Элеваторный комплекс в Ростовской области

33,161

37,898

18,949

18,949

6,103

6,103

Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия

6,632

7,580

3,790

3,790

1,221

1,221

Детский сад в г. Ростов-на-Дону

6,632

7,580

3,790

3,790

1,221

1,221

Пансионат «Водопадный»

49,741

56,847

28,423

28,423

9,155

9,155

Реализация оборудования завода

48,083

54,952

27,476

27,476

8,850

8,850

Металлолом

6,222

6,222

6,222

6,222

6,222

6,222

Итого

276,445

315,048

160,635

160,635

55,959

55,959

Источник: расчеты MegaResearch

Таблица 5.8 План выручки по месяцам 4 полугодие, тыс. руб. в мес.

Период

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"

23,186

23,186

23,186

23,186

23,186

-

Элеваторный комплекс в Ростовской области

6,103

6,103

6,103

6,103

6,103

-

Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия

1,221

1,221

1,221

1,221

1,221

-

Детский сад в г. Ростов-на-Дону

1,221

1,221

1,221

1,221

1,221

-

Пансионат «Водопадный»

9,155

9,155

9,155

9,155

9,155

-

Реализация оборудования завода

8,850

8,850

8,850

8,850

8,850

-

Металлолом

6,222

6,222

6,222

6,222

6,222

-

Итого

55,959

55,959

55,959

55,959

55,959

-

Источник: расчеты MegaResearch

Объем ежемесячной выручки может изменяться согласно плану реализации активов. План выручки по годам представлен в таблице 5.9

Таблица 5.9 План выручки по месяцам 4 полугодие, тыс. руб. в мес.

Период

2013

2014

2015

2016

Производственные земли и цеха ЗАО "Рабочий"

43,191

623,844

92,746

-

Элеваторный комплекс в Ростовской области

11,369

164,217

24,414

-

Элеваторный комплекс в Республике Калмыкия

2,274

32,843

4,883

-

Детский сад в г. Ростов-на-Дону

2,274

32,843

4,883

-

Пансионат «Водопадный»

17,054

246,325

36,621

-

Реализация оборудования завода

16,486

238,114

35,400

-

Металлолом

12,444

74,667

24,889

-

Итого

105,092

1,412,854

223,834

-

Источник: расчеты MegaResearch

      Прогноз прибылей и убытков

Отчет о прибылях и убытках по годам для варианта аренды показан в таблице 5.10:

Таблица 5.10 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

Статья доходов / расходов

2013

2014

2015

2016

Выручка от реализации

52,546

1,409,442

279,793

0

Издержки проекта

3,270

13,080

5,450

0

Валовый доход

49,276

1,396,362

274,343

0

Налоги (кроме налога на прибыль)

198

792

330

0

EBIT

49,078

1,395,570

274,013

0

EBIT, % (к выручке) средняя

93%

99%

98%

0%

Выплата процентов по кредитам и займам

0

68,094

16,462

3,825

Прибыль (Убыток) до налогообложения

49,276

1,328,268

257,881

-3,825

Налог на прибыль

0

265,654

51,576

-765

Нераспределенная прибыль

49,276

1,062,614

206,305

-3,060

Нераспределенная прибыль нарастающим итогом

49,276

1,111,890

1,318,195

1,315,135

Возврат кредиторской задолженности

0

457,854

182,677

60,199

Чистая прибыль

0

604,760

23,628

-63,259

Рентабельность продаж

0

43%

8%

0%

Источник: расчеты MegaResearch

      Прогноз движения денежных средств

Прогноз движения денежных средств по годам показан в 5.11. Прогноз движения денежных средств по месяцам для данного варианта показан в приложении.

Таблица 5.11 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб.

 

2013

2014

2015

2016

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)

-656,600

0

0

0

Инвестиционные вложения на выкуп активов

656,000

0

0

0

Инвестиционные вложения на создание офиса

600

0

0

0

Оборотные активы

0

0

0

0

ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)

38,787

1,061,822

204,496

-3,825

Выручка итого

52,546

1,409,442

279,793

0

Расходы итого

3270

13,080

5,450

0

Начисленные налоги и платежи

10489.2137

266,446

53,385

0

Выплаты процентов

0

68,094

16,462

3,825

Выплата процентов по кредиту № 1

0

44,393

1,839

0

Выплата процентов по кредиту № 2

0

23,701

14,623

3,825

ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)

660,000

-457,854

-182,677

-60,199

Собственные средства

0

0

0

0

Заемные средства

660,000

0

0

0

Кредит № 1

480,000

0

0

0

Кредит № 2

180,000

0

0

0

Выплата тела долга

0

457,854

182,677

60,199

Выплата тела долга по кредиту № 1

0

377,589

102,411

0

Выплата тела долга по кредиту № 2

0

80,265

80,265

60,199

Чистый денежный поток (ЧДП)

-617,813

1,061,822

204,496

-3,825

ЧДП нарастающим итогом

-1,609,481

-1,520,316

7,413,112

7,746,489

Источник: расчеты MegaResearch

      Анализ эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); чистая приведенная стоимость, NPV; Период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR; Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI; Метод чистой приведенной стоимости (NPV - метод).

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1. (1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

    чёткие критерии принятия решений

    показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

    показатель не учитывает риски.

    не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3. (3)

Где t — , t + - период когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4. (4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

Внутренняя норма доходности, ВНД (Internal Rate of Return, IRR), % – значение ставки дисконтирования, при котором NPV = 0. В этой точке дисконтированный поток затрат равен дисконтированному потоку выгод (денежные оттоки равны денежным притокам, с учетом дисконта), т.е. она имеет экономический смысл дисконтированной «точки безубыточности».

Внутренняя норма доходности IRR рассчитывается по формуле 5.

Внутренняя норма доходности IRR рассчитывается по формуле 5. (5)

Основные финансовые показатели проекта в случае аренды производственного здания показаны в таблице 5.12:

Таблица 5.12 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций

Период расчета, мес.

48

Чистый денежный поток NPV, рублей

598,499

Внутренняя норма доходности IRR (год.), %

131%

Индекс доходности PI, ед.

1.91

Период окупаемости PB, мес.

10.5

Дисконтированный период окупаемости DPB, мес.

10.6

Инвестиции в проект, рублей

656,600

Средняя рентабельность продаж по проекту, %

43%

Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.

565,129

Ставка дисконтирования, %

10.00%

Источник: расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Он окупится через 10,5 месяцев (с учетом дисконтирования). Чистая прибыль проекта составит около 565,13 млн. руб.

На рисунке 5.2 показан график NPV проекта:

Рисунок 5.2 График NPV проекта

График NPV проекта

Источник: расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации. В виду быстрого старта продаж проект имеет быстрый выход на окупаемость.

    Анализ рисков проекта

      Количественный анализ рисков

Как и любое предприятие, функционирующее на рынке, данный проект находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице:

Таблица 6.1 Основные возможные риски

Риск

Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния

Средства нивелирования риска

Производственные риски

Затягивание процесса выкупа активов ЗАО «Рабочий»

Вероятность: средняя

Степень опасности: высокая

Влияние: срывы сроков реализации проекта

Контроль продвижения документов, привлечение к управлению проекта высококвалифицированных специалистов

Технические и технологические неполадки

Вероятность: средняя

Степень опасности: средняя

Влияние: ухудшение качества продукции

Своевременное техническое обслуживание и текущий ремонт оборудования позволят минимизировать риск сбоев в работе офиса

Операционный риск (возможные ошибки при реализации активов)

Вероятность: средняя

Степень опасности: средняя

Влияние: отказ потребителей от приобретения объектов

Наем высококвалифицированного персонала. Материальная мотивация персонала в качественной работе.

Рыночные риски

Демпинг цен конкурентов

Вероятность: средняя

Степень опасности: высокая

Влияние: уменьшение прибыли компании

Сокращение затрат, незначительное снижение цен;

Снижение потребительского спроса

Вероятность: средняя

Степень опасности: высокая

Влияние: уменьшение прибыли компании

На рынке коммерческой недвижимости, согласно данным исследования, не предвидится снижение объемов потребления;

Задержка оплаты услуг от потребителей

Вероятность: средняя

Степень опасности: средняя

Влияние: уменьшение оборотного капитала

Работа только по предоплате

Затягивание процесса реализации активов

Вероятность: средняя

Степень опасности: высокая

Влияние: срывы сроков реализации проекта

Контроль продвижения документов, привлечение к управлению проекта высококвалифицированных специалистов

Ужесточение налогового и лицензионного законодательства

Вероятность: средняя

Степень опасности: средняя

Влияние: Укрупнение участников рынка и сокращение их количества

Отслеживание изменений в законодательстве и своевременное принятие мер по устранению всех возникающих несоответствий

Источник: аналитика MegaResearch

    Приложения

      Отчет о движении денежных средств по месяцам (вариант аренды производственного здания), тыс. руб.

Отчет о движении денежных средств тыс. руб., 2013 год.

 

Jan-13

Feb-13

Mar-13

Apr-13

May-13

Jun-13

Jul-13

Aug-13

Sep-13

Oct-13

Nov-13

Dec-13

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-331,600

-325,000

0

Инвестиционные вложения на выкуп активов

0

0

0

0

0

0

0

0

0

331,000

325,000

0

Инвестиционные вложения на создание офиса

0

0

0

0

0

0

0

0

0

600

0

0

Оборотные активы

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-1,156

-1,156

41,099

Выручка итого

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

52,546

Расходы итого

0

0

0

0

0

0

0

0

0

1,090

1,090

1,090

Начисленные налоги и платежи

0

0

0

0

0

0

0

0

0

66

66

10,357

Выплаты процентов

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата процентов по кредиту № 1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата процентов по кредиту № 2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

480,000

180,000

0

Собственные средства

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Заемные средства

0

0

0

0

0

0

0

0

0

480,000

180,000

0

Кредит № 1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

480,000

0

0

Кредит № 2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

180,000

0

Выплата тела долга

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата тела долга по кредиту № 1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата тела долга по кредиту № 2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Чистый денежный поток (ЧДП)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-332,756

-326,156

41,099

ЧДП нарастающим итогом

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-332,756

-658,912

-617,813

Баланс Наличности на начало периода

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

147,244

1,088

Баланс Наличности на конец периода

0

0

0

0

0

0

0

0

0

147,244

1,088

42,187

Чистый дисконтированный доход (NPV)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-332,756

-326,156

41,099

NPV нарастающим итогом

0

0

0

0

0

0

0

0

0

-332,756

-658,912

-617,813

Отчет о движении денежных средств тыс. руб., 2014 год.

 

Jan-14

Feb-14

Mar-14

Apr-14

May-14

Jun-14

Jul-14

Aug-14

Sep-14

Oct-14

Nov-14

Dec-14

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Инвестиционные вложения на выкуп активов

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Инвестиционные вложения на создание офиса

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Оборотные активы

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)

34,504

28,685

29,047

35,590

48,315

91,927

215,839

247,109

123,971

124,368

41,029

41,437

Выручка итого

52,546

44,825

44,825

52,546

67,987

122,032

276,445

315,048

160,635

160,635

55,959

55,959

Расходы итого

1,090

1,090

1,090

1,090

1,090

1,090

1,090

1,090

1,090

1,090

1,090

1,090

Начисленные налоги и платежи

8,709

7,254

7,344

8,980

12,161

23,064

54,042

61,860

31,075

31,174

10,340

10,442

Выплаты процентов

8,243

7,797

7,344

6,886

6,421

5,950

5,473

4,989

4,499

4,003

3,500

2,990

Выплата процентов по кредиту № 1

5,933

5,544

5,151

4,752

4,348

3,939

3,524

3,104

2,678

2,246

1,809

1,365

Выплата процентов по кредиту № 2

2,311

2,252

2,193

2,133

2,073

2,011

1,949

1,885

1,821

1,757

1,691

1,624

ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)

-41,740

-35,808

-36,196

-36,589

-36,988

-37,392

-37,801

-38,216

-38,636

-39,062

-39,494

-39,931

Собственные средства

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Заемные средства

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Кредит № 1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Кредит № 2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата тела долга

41,740

35,808

36,196

36,589

36,988

37,392

37,801

38,216

38,636

39,062

39,494

39,931

Выплата тела долга по кредиту № 1

35,051

29,119

29,507

29,900

30,299

30,703

31,112

31,527

31,948

32,374

32,805

33,243

Выплата тела долга по кредиту № 2

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

Чистый денежный поток (ЧДП)

34,504

28,685

29,047

35,590

48,315

91,927

215,839

247,109

123,971

124,368

41,029

41,437

ЧДП нарастающим итогом

-583,309

-554,624

-525,577

-489,987

-441,672

-349,744

-133,905

113,204

237,175

361,543

402,572

444,009

Баланс Наличности на начало периода

42,187

34,951

27,828

20,679

19,680

31,008

85,543

263,581

472,474

557,808

643,114

644,649

Баланс Наличности на конец периода

34,951

27,828

20,679

19,680

31,008

85,543

263,581

472,474

557,808

643,114

644,649

646,155

Чистый дисконтированный доход (NPV)

34,504

28,685

29,047

35,590

47,933

90,479

210,757

239,382

119,144

118,580

38,810

38,886

NPV нарастающим итогом

-583,309

-554,624

-525,577

-489,987

-442,054

-351,575

-140,818

98,564

217,708

336,288

375,098

413,984

Отчет о движении денежных средств тыс. руб., 2015 год.

 

Jan-15

Feb-15

Mar-15

Apr-15

May-15

Jun-15

Jul-15

Aug-15

Sep-15

Oct-15

Nov-15

Dec-15

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Инвестиционные вложения на выкуп активов

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Инвестиционные вложения на создание офиса

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Оборотные активы

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)

41,851

42,269

42,325

42,694

42,750

-1,277

-1,205

-1,132

-1,058

-983

-907

-830

Выручка итого

55,959

55,959

55,959

55,959

55,959

0

0

0

0

0

0

0

Расходы итого

1,090

1,090

1,090

1,090

1,090

0

0

0

0

0

0

0

Начисленные налоги и платежи

10,545

10,650

10,664

10,756

10,770

0

0

0

0

0

0

0

Выплаты процентов

2,473

1,949

1,880

1,419

1,349

1,277

1,205

1,132

1,058

983

907

830

Выплата процентов по кредиту № 1

916

461

461

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата процентов по кредиту № 2

1,557

1,488

1,419

1,419

1,349

1,277

1,205

1,132

1,058

983

907

830

ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)

-40,375

-40,824

-41,279

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

Собственные средства

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Заемные средства

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Кредит № 1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Кредит № 2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата тела долга

40,375

40,824

41,279

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

Выплата тела долга по кредиту № 1

33,686

34,135

34,590

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата тела долга по кредиту № 2

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

Чистый денежный поток (ЧДП)

41,851

42,269

42,325

42,694

42,750

-1,277

-1,205

-1,132

-1,058

-983

-907

-830

ЧДП нарастающим итогом

485,860

528,129

570,454

613,148

655,898

654,620

653,415

652,283

651,225

650,242

649,335

648,505

Баланс Наличности на начало периода

646,155

647,631

649,076

650,122

686,127

722,188

714,222

706,328

698,507

690,760

683,089

675,493

Баланс Наличности на конец периода

647,631

649,076

650,122

686,127

722,188

714,222

706,328

698,507

690,760

683,089

675,493

667,974

Чистый дисконтированный доход (NPV)

38,963

39,042

38,784

38,813

38,556

-1,143

-1,070

-997

-924

-852

-780

-708

NPV нарастающим итогом

452,948

491,990

530,774

569,586

608,142

606,999

605,930

604,932

604,008

603,156

602,376

601,668

Отчет о движении денежных средств тыс. руб., 2016 год.

 

Jan-16

Feb-16

Mar-16

Apr-16

May-16

Jun-16

Jul-16

Aug-16

Sep-16

Oct-16

Nov-16

Dec-16

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Инвестиционные вложения на выкуп активов

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Инвестиционные вложения на создание офиса

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Оборотные активы

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)

-752

-672

-592

-511

-429

-345

-261

-175

-88

0

0

0

Выручка итого

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Расходы итого

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Начисленные налоги и платежи

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплаты процентов

752

672

592

511

429

345

261

175

88

0

0

0

Выплата процентов по кредиту № 1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата процентов по кредиту № 2

752

672

592

511

429

345

261

175

88

0

0

0

ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

-6,689

0

0

0

Собственные средства

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Заемные средства

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Кредит № 1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Кредит № 2

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата тела долга

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

0

0

0

Выплата тела долга по кредиту № 1

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Выплата тела долга по кредиту № 2

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

6,689

0

0

0

Чистый денежный поток (ЧДП)

-752

-672

-592

-511

-429

-345

-261

-175

-88

0

0

0

ЧДП нарастающим итогом

647,754

647,081

646,489

645,978

645,549

645,204

644,943

644,769

644,681

644,681

644,681

644,681

Баланс Наличности на начало периода

667,974

660,534

653,173

645,892

638,692

631,574

624,540

617,591

610,727

603,951

603,951

603,951

Баланс Наличности на конец периода

660,534

653,173

645,892

638,692

631,574

624,540

617,591

610,727

603,951

603,951

603,951

603,951

Чистый дисконтированный доход (NPV)

-636

-565

-493

-422

-351

-281

-210

-140

-70

0

0

0

NPV нарастающим итогом

601,032

600,467

599,974

599,552

599,200

598,920

598,709

598,569

598,499

598,499

598,499

598,499

      Данные независимой оценки рыночной и ликвидационной стоимостей земельных участков производственных цехов ЗАО «Рабочий»

Оценка участка 1 946 м 2 по адресу: ул. 23-я линия, 54

по адресу: ул. 23-я линия, 54

Оценка участка 87 440 м² по адресу: ул. 23-я линия, 54

Оценка участка 87 440 мІ по адресу: ул. 23-я линия, 54

      Внешний вид зданий и сооружений объектов ЗАО «Рабочий»

Въезд на территорию комбината

Въезд на территорию комбината

Фасад административного здания

Фасад административного здания

Транспортный цехТранспортный цех

СкладСклад

Производственное здание

Производственное здание

Рафинационный цехРафинационный цех

Весовая

Весовая

Мыловаренный завод

Мыловаренный завод

Производственное здание

Производственное здание

Маслозавод

Маслозавод

Маслоэкстракционный цех

Маслоэкстракционный цех

Элеватор

Элеватор

Элеватор

Элеватор

Маслоэкстракционный цех

Маслоэкстракционный цех

Элеватор

Элеватор

Источник: Презентация ЗАО «Рабочий» от «Сбербанк»

      Предварительные договоры о реализации коммерчесткой недвижимости

Письмо № 1

Письмо № 1

Письмо № 2

Письмо № 2

Письмо № 3

Письмо № 3

Готовые бизнес-планы по теме «Недвижимость, строительство и архитектура»

Александр Сибиряков
Александр Сибиряков
Руководитель департамента продаж

Александр специализируется на проектах по маркетинговым исследованиям, бизнес-планам и стратегическому консалтингу.

Обзоры отраслевых рынков от агентства MegaResearch

все обзоры
Перспективы роста российского производства диоксида серы
10.12.2024
Перспективы роста российского производства диоксида серы

Аналитики агентства MegaResearch провели маркетинговое исследование рынка диоксида серы. Ключевой целью было получение актуальной информации о текущем состоянии рынка и построение прогноза его развития до 2030 года.

Анализ рынка обязательного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО)
04.12.2024
Анализ рынка обязательного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО)

Наше агентство провело исследование рынка ОСАГО, главной целью которого было выявление ведущих игроков, предлагающих клиентам наиболее удобный и качественный сервис. Одной и самых инновационных страховых компаний аналитики признали Страховой дом ВСК, а первые три места в рейтинге лидеров рынка они отдали компаниям «Т-Страхование», «Ингосстрах» и «ВСК».

Исследование рынков промышленных комплектующих по регионам РФ
25.11.2024
Исследование рынков промышленных комплектующих по регионам РФ

Ключевой задачей одного из маркетинговых исследований, проведенных агентством MegaResearch, был сбор информации о потенциальных потребителях промышленных комплектующих в нескольких регионах, где наш заказчик планирует открыть свои филиалы.

Предпочтения жителей Москвы и Московской области в отношении развлекательных заведений для семейного отдыха
21.11.2024
Предпочтения жителей Москвы и Московской области в отношении развлекательных заведений для семейного отдыха

Москва предлагает своим жителям и гостям множество достопримечательностей и развлечений. Особое место среди них занимают развлекательные заведения, которые пользуются большой популярностью у людей разных возрастов и социальных групп. С каждым годом индустрия развлечений в столице развивается все активнее, появляются новые интересные места и форматы проведения досуга. Специалисты агентства MegaResearch изучили поведенческие модели жителей Москвы и Московской области, имеющих детей в возрасте 5–16 лет, и их предпочтения при выборе развлекательных заведений.

Обзор и анализ различных сегментов рынка страхования
13.11.2024
Обзор и анализ различных сегментов рынка страхования

Российскому рынку страхования в 2024 году исполнилось 30 лет. За это время его структура полностью сложилась и оформилась, а количество страховых услуг и продуктов заметно выросло. Кроме того, изменились каналы их продаж и технологии взаимодействия основных участников рынка.

Обзор и анализ рынка страхования жизни
18.10.2024
Обзор и анализ рынка страхования жизни

Страхование жизни — один из самых крупных сегментов российского страхового рынка, во многом определяющий его общую динамику. Развитию здесь способствует постоянное появление новых привлекательных продуктов, а также значительный рост объема ипотечных кредитов, выданных населению в 2022–2023 годах.

Обзор и анализ рынка медицинского страхования
27.09.2024
Обзор и анализ рынка медицинского страхования

Пандемия COVID-19 способствовала значительному увеличению спроса на услуги медицинского страхования в России. В 2023–2024 гг. дополнительное влияние на этот рынок оказал дефицит рабочей силы, в условиях которого наличие ДМС в социальном пакете компаний стало важным фактором привлечения и удержания квалифицированных специалистов.

Обзор и анализ рынка банковского страхования
12.09.2024
Обзор и анализ рынка банковского страхования

Банковское страхование основано на взаимовыгодном сотрудничестве страховых и кредитных организаций в процессе управления рисками при выдаче последними заемных денежных средств юридическим и физическим лицам. Этот рынок в последние годы растет, основными драйверами его развития в 2019–2023 гг. были программы льготного ипотечного кредитования и рост российского бизнеса после введения санкций и активизации импортозамещения во многих отраслях экономики.

Обзор и анализ рынка страхования недвижимости
20.08.2024
Обзор и анализ рынка страхования недвижимости

После событий февраля 2022 года спрос на страховые продукты, в том числе покрывающие риски, связанные с эксплуатацией домов, квартир и коммерческих объектов, снизился практически до нуля. Однако уже к середине года рынок страхования недвижимости начал постепенно восстанавливаться, а в начале 2023 года полисов продавалось в среднем на 70% больше, чем годом ранее. Основным дайвером роста было увеличение количества выданных ипотечных кредитов, в рамках которых страхование приобретаемого объекта недвижимости обязательно

Обзор и анализ рынка имущественного страхования
12.08.2024
Обзор и анализ рынка имущественного страхования

Совокупный объем сборов по страховым премиям на рынке страхования имущества в 2023 году превысил 250 млрд руб. Это на 18% больше, чем годом ранее. Основной вклад в столь значительный рост дал сегмент услуг для физических лиц. Аналитики Центрального банка России связывают это с восстановлением кредитной активности населения, так как страхование товаров, приобретаемых на заемные средства, во многих случаях обязательно.