Бизнес-план строительство многофункционального садового центра 2015

СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОГО САДОВОГО ЦЕНТРА В ПРИМОРСКОМ КРАЕ

Бизнес-план

Строительство многофункционального садового центра в Приморском крае

Июнь, 2015

Оглавление

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 9

2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 12

2.1 Общее описание проекта 12

2.2 Описание предполагаемых услуг 14

2.3 Особенности организации проекта 15

2.4 Информация об участниках проекта 15

2.5 Месторасположение проекта 15

3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН 17

3.1 Обзор рынка загородного строительства и садовых центров в Приморском крае 17

3.1.1 Общий обзор рынка загородного строительства 17

3.1.2 Основные тенденции на рынке загородного строительства 18

3.1.3 Анализ потребителей. Сегментация потребителей 19

3.1.4 Описание потребительских предпочтений 19

3.1.5 Обзор конкурентов 20

3.1.6 Примеры успешных проектов в Московском регионе 20

3.1.7 Ценообразование на рынке 20

3.2 Маркетинговая стратегия выхода на рынок 23

4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 27

4.1 План по персоналу 27

4.2 План-график работ по проекту 29

4.3 Источники, формы и условия финансирования 32

4.4 График привлечения инвестиций 32

5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 33

5.1 Описание зданий и помещений 33

5.2 Описание необходимого оборудования 34

5.3 Описание циклов торговли растениями и другими товарами 34

5.4 Прочие технологические вопросы 35

5.5 Сырье, материалы и комплектующие 35

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 36

6.1 Исходные данные и допущения 36

6.2 Номенклатура и цены 38

6.3 Инвестиционные издержки 40

6.4 Потребность в первоначальных оборотных средствах 42

6.5 Налоговые отчисления 42

6.6 Операционные издержки (постоянные и переменные) 44

6.7 Расчет себестоимости 45

6.8 План продаж и выручки 45

6.9 Прогноз прибылей и убытков 47

6.10 Прогноз движения денежных средств 48

6.11 Анализ эффективности проекта 50

6.11.1 Методика оценки эффективности проекта 50

6.11.2 Показатели эффективности проекта 52

6.11.1 Чистая приведенная стоимость (NPV) 53

6.11.2 Внутренняя норма доходности (IRR) 53

6.11.3 Индекс доходности инвестиций (PI) 53

6.11.4 Срок окупаемости (PBP) 53

6.11.5 Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) 53

6.11.6 Иные показатели 53

7. АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 54

7.1 Анализ чувствительности проекта 54

7.2 Качественный анализ рисков 55

7.3 Точка безубыточности проекта 56

8. ПРИЛОЖЕНИЯ 57

8.1 Отчет о движении денежных средств (по месяцам) 57

9. Информация об исполнителе проекта 58

Перечень иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций 10

Рисунок 1.2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб. 11

Рисунок 2.1. Структура выручки продаж садового центра по основным помещениям, % 13

Рисунок 2.2. Пример выкладки садового инвентаря на открытой площадке 14

Рисунок 2.3. Структура использования площадей СЦ 15

Рисунок 2.4. Местоположение проекта 15

Рисунок 3.1. Темпы жилищного строительства в Приморском крае, тыс. м2 17

Рисунок 3.2. Структура вводимого жилья в Приморье 17

Рисунок 3.3. Прогноз динамики строительства в Приморском крае, тыс. м2 18

Рисунок 3.5. Оценка сегментации потребителей садового центра 19

Рисунок 3.6. Оценка основных потребительских предпочтений по 10-ти бальной шкале 19

Рисунок 3.9. Иллюстрация стратегии продвижения Заказчика 25

Рисунок 4.1. Распределение ФОТ по структурам предприятия 28

Рисунок 4.2. Календарный план реализации проекта 31

Рисунок 4.3. График финансирования проекта, млн руб. 32

Рисунок 5.1. Цикл поставки саженцев и растений при открытии садового центра 34

Рисунок 6.1. Структура инвестиций в проект, % 42

Рисунок 6.2.Распределение операционных издержек 45

Рисунок 6.3. Сезонность посещения садового центра, в % от максимально возможного 45

Рисунок 6.4. Динамика общей выручки в год, млн руб. 45

Рисунок 6.5.Структура продаж садового центра по категориям, в % 46

Рисунок 6.6. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб. 49

Рисунок 7.1. График определения точки безубыточности по выручке, тыс. руб. 56

Приложения (таблицы)

Таблица 1.1. Ключевые показатели проекта 10

Таблица 2.1. План реализации продукции садового центра по направлениям 12

Таблица 3.1. Мнения экспертов строительной отрасли региона о малоэтажном сегменте строительства 18

Таблица 3.2. Перечень компаний, занимающихся товарами для загородных домов 20

Таблица 3.3. Ценообразование на плодово-ягодные культуры 21

Таблица 3.4. Ценообразование на хвойные и декоративно-лиственные культуры 22

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания 27

Таблица 4.2. Календарный план реализации проекта 29

Таблица 4.3. Условия кредитования проекта 32

Таблица 5.1. Перечень помещений/функциональных зон садового центра 33

Таблица 5.2. Заложенное в инвестиции проекта оборудование СЦ 34

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала 37

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования 37

Таблица 6.3. Номенклатура, цены и себестоимость по категориям 38

Таблица 6.4. Инвестиционные издержки проекта, руб. 40

Таблица 6.5. Тарифные ставки для страховых взносов в 2015 году 43

Таблица 6.6. Операционные издержки проекта 44

Таблица 6.7. Отчет о прибылях и убытках 2015‑2025 гг., тыс. руб. 47

Таблица 6.8. Отчет ДДС 2015-2019 гг., тыс. руб. 48

Таблица 6.9. Отчет ДДС 2020‑2025 гг., тыс. руб. 49

Таблица 6.10 Показатели эффективности инвестиций 52

Таблица 7.1. Чувствительность NPV (с диаграммой), тыс. руб. 54

Таблица 7.2 Основные риски проекта 55

Методологические комментарии к бизнес-плану

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащий сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2015-2025 гг.

Актуальность планирования – июнь 2015 года.

Объект и предмет исследования и планирования

Объектом анализа является строительство многофункционального садового центра в г. Артем Приморского края.

Предметом исследования является ситуация на рынке садовых центров РФ и Приморского края.

Цели и задачи бизнес-планирования

Целью проекта является выявление перспектив и оценка эффективности инвестиционных вложений в проект.

Задачи бизнес-планирования:

оценка объема и емкости рынка сбыта на рынке садовых центров;

описание структуры рынка;

конкурентный анализ игроков рынка;

анализ потребителей;

оценка тенденций и перспектив развития рынка;

оценка экономической эффективности проекта.

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ)

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Опросы основных участников рынка.

Распространение Бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Целью данного бизнес-плана является обоснование экономической эффективности строительства современного многофункционального садового центра в …

За последние несколько лет в сфере малоэтажного строительства в России наметились положительные тенденции, связанные с ростом объемов возводимых объектов: таун-хаусов, коттеджей, загородных домов, и увеличением к ним интереса со стороны покупателей. Более того, эксперты даже высказывают мнение, что именно за малоэтажным строительством - будущее России, а эконом-сегмент данного направления строительного рынка может решить проблему обеспечения доступным жильем граждан страны.

В Приморском крае наблюдается нехватка многофункциональных садовых центров, способных предложить максимальный перечень для загородной жизни и строительства. Заказчик проекта планирует создать современный многофункциональный садовый центр 1 в …

Основные характеристики проекта:

1. Посещаемость (покупки) садового центра (максимальная): …

2. Годовой объем продаж составит …

5. Запуск проекта планируется на …

6. Планируемая численность персонала – … чел.;

7. Географический охват реализации продукции: …

Инвестиции проекта

Объем инвестиций (финансирования) проекта составит: … млн руб. Ниже представим схему формирования инвестиций проекта.

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций

СМР, коммуникации

Собственные средства

0%

… руб.

… руб.

Требуемый

объем инвестиций

… руб.

Остальные категории инвестиций

(включая оборотные средства)

Инвестиционный кредит

100 %

… руб.

Технологическое оборудование

Источник: расчеты MegaResearch

Финансирование проекта предполагается по схеме:

…

…

В расчетной части бизнес-плана были произведены расчеты экономических показателей с горизонтом планирования 2015-2025 гг. и получены следующие результаты.

Таблица 1.1. Ключевые показатели проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение, тыс. руб.
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV
Внутренняя норма доходности IRR (мес.), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, лет.
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет.
Инвестиции в проект
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Дополнительно, на основании отчетов П и У и ДДС, сформирована диаграмма изменения NPV, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 1.2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, руб.

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Отсюда становится понятно, что проект является инвестиционно – привлекательным в контексте организации садового центра, поскольку характеризуется:

1. Высоким уровнем чистого дисконтированного дохода NPV: …

2. Небольшим сроком окупаемости проекта для масштабного проекта: … лет. Но необходимо понимать, что этот срок учитывает длительную инвестиционную фазу проекта … года.

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Общее описание проекта

Проектируемый садовый центр будет состоять из трех основных помещений:

- предварительно отапливаемое помещение – …

- холодный крытый участок – …

- крытая площадка – навес – …

Ниже представим сформированный план реализации продукции садового центра по основным направлениям, сформированным согласно концепции Заказчика, в привязке к вышеперечисленным помещениям.

Таблица 2.1. План реализации продукции садового центра по направлениям

№	Наименование/категория помещений		Площадь, м 2		Средний % наценки		Доля в общем объеме продаж, %
1.	Отапливаемый корпус
1	Отделочные и строительные материалы
2	Строительные инструменты и инвентарь
3	Сантехника и электрика
4	Хозяйственные товары
5	Товары для детей и туризма
6	Товары для дома
7	Средства ухода за растениями
8	Кафе
2.	Холодный корпус
1	Мебель уличная, малые архитектурные формы, детские площадки, беседки, бани
2	Семена, садовый инвентарь, инструменты
3	Снегоуборочная техника, садово-огородная техника
4	Барбекю, печи, камины и т.д.
3.	Крытая площадка -навес
1	Растения комнатные, саженцы садовые, прочий посадочный материал
2	Елки, украшения уличные, гирлянды (для зимы) *
ИТОГО:

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Ниже приведем структуру продаж в разрезе основных помещений СЦ.

Рисунок 2.1. Структура выручки продаж садового центра по основным помещениям, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, наибольшую выручку будут приносить направления в:

…

По товарным категориям в структуре реализации садового центра наибольшую долю составят:

…

Описание предполагаемых услуг

Услуги садового центра по продаже продукции для загородной жизни и строительства дач и коттеджей, приведенные выше были сформированы на основе опыта концепций самых современных садовых центров Европы и Московского региона. В частности, в п.3.1.7. приводятся примеры успешных форматов садовых центров в Московском регионе:

…

Рисунок 2.2. Пример выкладки садового инвентаря на открытой площадке

Источник: интернет-источники

Концепция выкладки продукции в садовом центре была основана на следующих принципах:

- Грамотное распределение товаров по группам в приведенных в Таблице 2.1. помещениях садового центра;

- Сезонные смены товарных групп. Например, летом продажа садовой техники и оборудования, а зимой: снегоуборочная техника, снегоходы и т.д.

Заказчиком были определены пять концептуальных направлений СЦ, отразим их ниже:

товары для сада и дачи;

растения комнатные, саженцы садовые, прочий посадочный материал;

товары для детей и туризма;

товары для интерьера дома;

строительные и отделочные материалы.

Ниже приведем структуру использования площадей, согласно концепции Заказчика.

Рисунок 2.3. Структура использования площадей СЦ

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Как можно видеть из представленного Рисунка, наибольшую долю площадей будут занимать:

…

Особенности организации проекта

Выделим основные особенности организации проекта.

…

…

Информация об участниках проекта

…

Месторасположение проекта

…

Рисунок 2.4. Местоположение проекта

***

Источник: Яндекс.карты

Ниже приведем важные статистические выкладки по Приморскому региону.

1. Население региона: 1 993 тыс. чел. (Информация 2015 г.)

2. ВРП региона: Валовой региональный продукт (ВРП) Приморского края в 2014 году вырос на 0,8% и достиг 620,5 млрд рублей. 2

3. Площадь края: 164 673 км².

4. Средняя зарплата в регионе: В 2014 году средняя номинальная зарплата жителей Приморья составила 30 тыс. 500 рублей, что на 10% больше уровня 2013 года. 3

Экономика региона

Основой экономики края являются богатые природные ресурсы как континентального, так и океанического характера. Ведущее место в структуре отраслей народного хозяйства занимает промышленность. Промышленный комплекс является наиболее развитой частью экономики Приморья. Основными являются рыбодобывающая и рыбоперерабатывающая отрасли, электроэнергетика и угольная промышленность, машиностроение и судоремонт, горнодобывающая, лесная и деревообрабатывающая отрасли.

Одна из старейших отраслей экономики Приморского края – лесная и деревообрабатывающая промышленность. Основные лесозаготовительные базы расположены в Анучинском, Чугуевском и Красноармейском районах.

…

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН

Обзор рынка загородного строительства и садовых центров в Приморском крае

Общий обзор рынка загородного строительства

Основным движущим фактором сферы загородного строительства является сфера жилищного строительства и доля малоэтажного строительства в общем объеме соответственно.

Приведем актуальные данные об объемах жилищного строительства в регионе.

Рисунок 3.1. Темпы жилищного строительства в Приморском крае, тыс. м2

***

Источник: Приморскстат

В Приморье в 2014 году введено … квадратных метров жилья. Таким образом, за последние два года объем жилищного строительства …

Рисунок 3.2. Структура вводимого жилья в Приморье

Источник: Приморскстат

Таким образом, за 2014 год в регионе малоэтажного жилья введено …% общего объема, а именно … тыс. м2. Соответственно, можно утверждать, что …

Однако если говорить именно о сегменте загородной недвижимости в Приморском крае, необходимо сказать, что ... Ниже в Таблице приведем мнения экспертов строительной отрасли региона о малоэтажном сегменте строительства.

Таблица 3.1. Мнения экспертов строительной отрасли региона о малоэтажном сегменте строительства

Эксперт рынка	Мнение (цитата) о малоэтажном строительстве в Приморье

Источник: строительный портал sroportal.ru

Таким образом, эксперты, занимающиеся строительством недвижимости, склоняются к тому, что ...

Ниже приведем прогноз строительства жилья, в частности объемы малоэтажного строительства на ближайшие годы.

Рисунок 3.3. Прогноз динамики строительства в Приморском крае, тыс. м2

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch , портал primorye.ru

Таким образом, согласно прогнозу, ...

Поддержка региональных властей сферы жилищного строительства

В Приморье в 2015 году в регионе начнет действовать федеральная программа «…

Основные тенденции на рынке загородного строительства

Выделим наиболее актуальные тенденции рынка загородного строительства.

1. Стремление граждан создать индивидуальный стиль загородного дома и ландшафтный дизайн на территории садового участка

2. …

3. ...

Анализ потребителей. Сегментация потребителей

Были определены категории потребителей продукции садового центра. Перечислим ниже основные категории:

- …

- …

- …

- …

Ниже приведем оценку сегментации основных категорий потребителей.

Рисунок 3.4. Оценка сегментации потребителей садового центра

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, основная часть потребителей садового центра будет представлена …

Описание потребительских предпочтений

Ниже представим основные потребительские предпочтения гостей современного садового центра. Проиллюстрируем основные предпочтения ниже на Рисунке.

Рисунок 3.5. Оценка основных потребительских предпочтений по 10-ти бальной шкале

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch , мнения экспертов рынка

Таким образом, согласно представленному Рисунку, наиболее существенными критериями покупателей при выборе садового центра являются:

…

Обзор конкурентов

Как уже отмечалось выше, в Приморском регионе не развиты многофункциональные садовые центры. Ниже приведем компании, занимающиеся продажей товаров для загородной жизни.

Таблица 3.2. Перечень компаний, занимающихся товарами для загородных домов

№	Название	Специфика предприятия	Адрес	Телефон
1	ЛЕСОПАРК	МАГАЗИН САДОВО-ОГОРОДНОЙ ТЕХНИКИ
2	УЮТНЫЙ САД	МАГАЗИН САДОВО-ОГОРОДНОГО ИНВЕНТАРЯ
3
4
5
6
7
8
9
10

Источник: бизнес-справочник …

Как можно видеть, в регионе отсутствует сегмент … Приведем пример наиболее представленной сети садовых магазинов.

…

Примеры успешных проектов в Московском регионе

Поскольку российский рынок многофункциональных садовых центров наиболее развит в Московском регионе, приведем успешные примеры создания многофункциональных садовых центров в столичном регионе, которые послужили ориентирами при создании центра Заказчика.

…

Ценообразование на рынке

Приступая к вопросу ценообразования на рынке, важно отметить, что практически все саженцы и семена растений завозятся в Приморье с Европейской части РФ.

Ниже представим порядок цен на саженцы на основные плодово-ягодные культуры.

Таблица 3.3. Ценообразование на плодово-ягодные культуры

№ п/п	Культура, сорт	Цена в Москве, руб.	Цена в Приморье, руб.
1	Яблоня. Однолека. ОКС
2	Летние сорта
3	Елена
4	…
5	Осенние сорта
6	Лучезарное
7	…
8	Зимние сорта
9	Ауксис
10	Белорусское сладкое
11	…
12	…
13	…
14	…
15	…
16	…
17	...
18	…
19	…
20	Черная смородина черная. Однолетка.ОКС
21
22
23
24
25
26
27
28
29	Черная смородина. Двухлетка. ОКС
30
31
32
33
34
35
36
37
38	Малина обыкновенная
39
40
41
42
43
44
45
46
47	Малина ремонтантная
48
49
50
51

Источник : …

Ниже представим ценообразование на другие виды растений и саженцев.

Таблица 3.4. Ценообразование на хвойные и декоративно-лиственные культуры

№ п/п	Культура, сорт	Цена в Москве, руб.		Цена в Приморье, руб.
	Хвойные растения
1
2
3
4
5
6
7
	Декоративно-лиственные растения
1
2
3
4
5
6

Источник: …

Таким образом, в среднем при логистике грузов из Польши, Голландии, Европейской части РФ, стоимость растений и семян ...

Маркетинговая стратегия выхода на рынок

Представим маркетинговую стратегию проекта 5Р (Потребитель, Продукт, Цена, Место, Продвижение)

Product , товарная политика фирмы (товарный маркетинг) — ориентированная на рынок маркетинговая политика по формированию ассортиментного ряда товаров (продукции и услуг), их товарных и потребительских свойств (качества), а также упаковки, брендинга, нейминга, имиджа торговой марки и т.д.;

Price , ценовая политика компании (ценовой маркетинг) — ориентированная на рынок программа ценообразования: разработка уровня и поведения цен, механизмов ценового воздействия на покупателей и конкурентов, ценовых методов стимулирования сбыта;

Place , место и время продажи, товародвижение и дистрибуция (сбытовой маркетинг) — выбор оптимальных каналов сбыта и торговых посредников, организация хранения и транспортировки товара (логистика);

Promotion , продвижение товара (маркетинг коммуникаций) — система информирования потенциальных клиентов, создания положительного мнения о товаре и фирме посредством разнообразных методов стимулирования сбыта (реклама, сервис и т.д.);

People , производители и поставщики, продавцы и покупатели товара (маркетинг отношений) — механизмы взаимодействия между субъектами рыночных отношений (производитель — продавец, производитель — поставщик, продавец — покупатель); разработка кадровой политики компании (подбор и обучение персонала, ориентированного на клиента и цели фирмы); формирование потенциальных клиентов. Как направление маркетинговой деятельности появилось относительно недавно в качестве дополнения к существовавшей концепции «4Р».

На рисунке ниже показана схема маркетинговой стратегии по принципу модели Майкла Портера, 5P, включающей формулировку продукта (Product), рекомендуемой ценовой политики (Price), мест продаж (Place), политики продвижения (Promotion) и описание целевой аудитории (People).

Рисунок 3.6. Иллюстрация стратегии продвижения Заказчика

***

Источник: аналитика MegaResearch

Маркетинговая стратегия выхода садового центра на рынок Приморского края будет базироваться на следующих принципах:

- Максимально разнообразный и актуальный для потребителя ассортимент СЦ для загородной жизни;

- …;

- ...

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

План по персоналу

В расчетной части проекта была создана вкладка «Персонал», где отражены расходы на ФОТ предприятия. При составлении штатного расписания были предусмотрены сотрудники по следующим структурам предприятия:

- Административно – управленческий персонал;

- Сотрудники производственных смен;

- Дополнительные сотрудники.

Результаты формирования штатного расписания и ФОТ предприятия представлены ниже в Таблице.

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания

№	Наименование должности	Кол-во	Заработная плата 1 работника, тыс. руб./мес.	Итого фонд оплаты труда (мес.), тыс. руб.	Годовой ФОТ, тыс. руб.
Управленческий персонал
1
2
3
4
Административный персонал
1
2
3
4
Производственные смены СЦ
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Дополнительные работники
1
2
3
4
3
4
	Итого

Источник: Расчеты MegaResearch

Таким образом…

Дополнительно, ниже на Рисунке, приводим диаграмму распределения ФОТ по структурным единицам.

Рисунок 4.1. Распределение ФОТ по структурам предприятия

***

Источник: Расчеты MegaResearch

Как можно видеть из представленного Рисунка, СЦ …% ФОТ будут составлять …

План-график работ по проекту

Был сформирован план-график мероприятий по запуску проекта.

Условно говоря, проект можно разделить на две принципиально разные фазы:

- фаза создания и запуска бизнеса;

- фаза реализации проекта.

Совместно с Заказчиком были определены основные календарные даты фазы создания и запуска бизнеса.

Таблица 4.2. Календарный план реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Подготовительные работы проекта проектирование, бизнес-планирование
Предоставление проекта в банк, решение вопроса финансирования
Планировка территории, решение вопросов с коммуникациями
СМР помещений центра(основная часть)
Покупка необходимого торгового и складского оборудования
Устройство коммуникаций СЦ, монтаж оборудования
Работы по благоустройству прилегающей территории, парковки
Заказ необходимого объема растений, мебели и др. товара
Поиск и наем персонала на работу
Доставка товара, распределение по центру
Запуск работы садового центра

Источник: Расчеты Mega R esearch

Обратим внимание, что ...

Для наглядности восприятия, вышеуказанные мероприятия представлены в виде диаграммы ниже на Рисунке.

Рисунок 4.2. Календарный план реализации проекта

Источник: Расчеты Mega R esearch

Таким образом, Заказчик проекта определил ориентировочные сроки начала работы садового центра: …

Источники, формы и условия финансирования

Объем основных инвестиций проекта составит … руб.

Финансирование проекта предполагается по схеме:

…

Предположительные условия предоставления кредита в соответствии с кредитными продуктами Сбербанка РФ и других банков РФ представим ниже в Таблице.

Таблица 4.3. Условия кредитования проекта

Параметр кредитования	Значение
Сумма кредита
Срок
Дата начала выплат
Ставка
Сумма переплаты
Макс. ежемесячный платеж
Дата окончания выплат

Источник: кредитование Сбербанка и других банков

*Ставка по кредитку определяется путем переговорного процесса с инвестором

Таким образом, ...

График привлечения инвестиций

Ниже приведем график финансирования проекта в инвестиционной фазе, рассчитанный во вкладке «Инвестиции» проекта. Данный график составлен в четком соответствии с приведенным выше календарным планом проекта.

Рисунок 4.3. График финансирования проекта, млн руб.

***

Источник: Расчеты MegaResearch

Таким образом, …

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

Описание зданий и помещений

Ниже приведем перечень основных помещений по направлениям согласно концепции Заказчика с площадями.

Таблица 5.1. Перечень помещений/функциональных зон садового центра

№	Товарная группа по продажам	Площадь, м 2
1.	Товары для сада и дачи
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
1.6.
1.7.
1.8.
	ИТОГО:
2.	Растения комнатные, саженцы садовые, прочий посадочный материал
2.1.
2.2.
	ИТОГО:
3.	Товары для детей и туризма
3.1.
3.2.
	ИТОГО:
4.	Товары для дома
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
	ИТОГО:
5.	Строительные и отделочные материалы
5.1.
5.2.
5.3.
5.4.
	ИТОГО:
	Всего торговые помещения СЦ
	Прочие, административные и хозяйственные помещения
	ВСЕГО СЦ

Источник: предоставлено Заказчиком

Таким образом, площадь помещений садового центра составит 10 340 м2. При этом в теплое время года можно будет использовать также уличную часть территории для выкладки дополнительных групп товара.

Описание необходимого оборудования

Проектом предусмотрено использование следующего оборудования садового центра:

Таблица 5.2. Заложенное в инвестиции проекта оборудование СЦ

Категория оборудования	Сумма, тыс. руб.
Складское оборудование и инвентарь
Торговое оборудование: прилавки, тележки, кассы, инвентарь, включая автоматизацию, электрокары
ИТОГО:

Источник: предоставлено Заказчиком

Таким образом, …

Описание циклов торговли растениями и другими товарами

Процесс продажи продукции для сада и огорода имеет свою специфику. Существуют группы товаров, где заказы необходимо осуществлять заблаговременно и больших количествах. По некоторым группам товаров сразу на весь «активный теплый сезон».

Рисунок 5.1. Цикл поставки саженцев и растений при открытии садового центра

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, значительная часть саженцев и растений будет заказываться …

Цикл торговых поставок мебели для загородных домов также предусматривает заказы …

Прочие технологические вопросы

Для вопросов организации логистики продукции в садовый центр и доставки продукции покупателям проектом предусмотрено приобретение …

…

Сырье, материалы и комплектующие

Опишем планируемых (возможных) партеров и дистрибьюторов по поставкам отдельных групп товаров садового центра.

…

…

…

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные и допущения

При экономической оценке проекта был принят 7-летний горизонт планирования (срок 2015-2022 гг.). Ставка дисконтирования (…%), заложенная в расчеты приведенной стоимости (NPV), отражает наше допущение о том, что проект характеризуется средним уровнем риска (чувствительностью проекта к изменениям рынка в целом).

Допущения о ценах

Для целей проекта были проанализированы цены продукции для загородного строительства и отдыха в Приморском крае.

Допущения об инвестиционных издержках

Для определения суммы первоначальных затрат был проанализирован весь инвестиционный цикл, в соответствии с которым учтены все основные и дополнительные расходы.

Допущения о налоговых отчислениях

Для целей проекта было решено использовать основную систему налогообложения (ОСН). В проекте заложены условия зачета НДС при формировании ОС центра в операционном периоде.

Допущение о планах продаж

Планы производства основаны на планах реализации. Для расчета планов продаж использованы допущения о сезонности посещения садового центра.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные цели.

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования …% в год. Ниже приведем обоснование расчета данного показателя.

Метод кумулятивного построения основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Расчёты производят по формуле:

где r – ставка дисконтирования; rб – базовая (безрисковая или наименее рискованная) ставка; Ri – премия за i-вид риска; n – количество премий за риск. Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала

Составляющие	%
Размер безрисковой ставки РФ*
Размер поправки за страновой риск
Размер поправки за отраслевой риск
Размер поправки за прочий риск
Стоимость собственного капитала

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Далее, на основании этого определялась норма ставки дисконтирования.

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования

Составляющие	%
Доля заемного капитала
Доля собственного капитала
Налог
Стоимость собственного капитала
Стоимость заемного капитала
Итого ставка дисконтирования

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, экспертный расчет ставки дисконтирования составил …% годовых.

Номенклатура и цены

Подробно номенклатура, цены и себестоимость была представлена в разделе 2.2. «Описание предполагаемой продукции». Ниже представим данные в целом по категориям.

Таблица 6.3. Номенклатура, цены и себестоимость по категориям

№	Наименование/категория помещений	Площадь, м 2	Средний % наценки	Доля в общем объеме продаж, %	Максимальный объем продаж в мес., тыс. руб.	Максимальный объем себестоимости с доставкой в Артем в мес., тыс. руб.
1.	Отапливаемый корпус, в т.ч.:
1
2
3
4
5
6
7
8
2.	Холодный корпус в т.ч.:	3 000	42%	36%	23 328	16 444
1
2
3
4
3.	Крытая площадка -навес в т.ч.:
1
2
ИТОГО:

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, ...

Инвестиционные издержки

При формировании инвестиций проекта были определены основные категории инвестиционных вложений:

1. Предварительные/проектные затраты;

2. Строительно-монтажные работы;

3. Основное технологическое оборудование;

4. Прочие расходы, монтаж оборудования, непредвиденные расходы.

В финансовой части проекта была сформирована вкладка «Инвестиции», в которой учтены все расходы по вышеуказанным категориям.

Таблица 6.4. Инвестиционные издержки проекта, руб.

№	Капитальные затраты	Методология расчета	Значение, тыс. руб.
1	Предварительные работы
1.1
1.2.
2	Издержки на организацию офиса и склада
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
3	Торговое оборудование, оснащение центра
3.1
4	Строительно-монтажные работы, коммуникации
4.1.
4.2.
4.3.
4.4.
4.5.
5	Транспорт
5.1.
6	Непредвиденные расходы	5% от общего объема
7	Формирование первоначальных оборотных средств
7.1.
7.2.
	Итого
	в том числе НДС 18%

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

* Данные могут быть изменены в процессе проектирования и закупки оборудования.

Таким образом, общая сумма инвестиций проекта до запуска, с учетом формирования оборотных средств, составит …

Проанализируем распределение инвестиций по категориям, для чего была сформирована диаграмма, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 6.1. Структура инвестиций в проект, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Как видно из диаграммы, большую часть инвестиций проекта будет направлена на СМР – …% и первоначальные оборотные средства – …%.

Потребность в первоначальных оборотных средствах

...

Налоговые отчисления

Налоги в операционной деятельности

По ходу своей деятельности предприятие будет платить:

1. НДС – налог на добавленную стоимость - 18%. Начисляется и уплачивается ежеквартально.

Показан в отчетах П и У и ДДС расчетной части проекта.

2. Налог на имущество - 2,2%. Уплачивается по итогам года. Налоговой базой в данном случае является остаточная стоимость имущества предприятия. В расчетной части бизнес-плана для каждого года реализации проекта рассчитана амортизация, далее сформирована остаточная стоимость имущества предприятия, и, таким образом, определен налог на имущество.

3. Налог на прибыль предприятия - 20%. Уплачивается ежеквартально. Налоговой базой для определения налога является сумма поступивших доходов за минусом суммы произведенных расходов. Налог на прибыль показан в отчете прибылей и убытков.

Показан в отчетах П и У и ДДС расчетной части проекта.

4. Социальные налоги.

Социальные налоги. Уплачиваются в бюджет ежемесячно. Исчисляются от сумм окладов сотрудников. Рассчитаны в разделе «Персонал» расчетной части проекта.

В 2014 и 2015 годах страховые взносы нужно платить по следующим тарифам:

…

ИТОГО …% от оклада работника.

В 2015 году изменены лимиты для начисления взносов в каждый из фондов:

…

Таблица 6.5. Тарифные ставки для страховых взносов в 2015 году

Категория плательщиков	ПФР	ФФОМС	ФСС	Итого
Организации и ИП на ОСН, УСН, ЕНВД и ЕСХН за исключением льготников
ИП на ПСН (торговля, общепит, сдача в аренду имущества)
В случае превышения лимита в 670 тыс. руб.
В случае превышения лимита в 711 тыс. руб.

Источник: КонсультантПлюс

Рассчитаны в разделе «Персонал» расчетной части проекта.

5. Налоговый вычет накопленного НДС по основным средствам

…

…

Операционные издержки (постоянные и переменные)

В расчетной части был сформирован перечень постоянных и переменных затрат в операционной деятельности предприятия.

Все текущие затраты были распределены на постоянные и переменные и далее по категориям:

- административные;

- общехозяйственные;

- сбытовые;

- себестоимость (переменные издержки).

Результаты расчетов приводятся ниже в Таблице.

Таблица 6.6. Операционные издержки проекта

№	Издержки (в год)	Методика расчета	2018	2019
1	ПОСТОЯННЫЕ ИЗДЕРЖКИ (тыс. руб.)
1.1	Административные
1
2
1.2	Общехозяйственные
1
2
3
4
5
6
7
1.3	Сбытовые
1
2
2	ПЕРЕМЕННЫЕ ИЗДЕРЖКИ (тыс. руб.)
1
	ИТОГО:

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, …

Была рассмотрена структура операционных издержек, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 6.2.Распределение операционных издержек

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, …

Расчет себестоимости

Подробный расчет себестоимости по основным категориям продукции представлен в разделе 6.2. «Номенклатура и цены».

План продаж и выручки

При формировании плана продаж, прежде всего, была спрогнозирована сезонность посещения садового центра в течение одного календарного года.

Рисунок 6.3. Сезонность посещения садового центра, в % от максимально возможного

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, данный проект имеет …

Исходя из рассчитанного плана продаж, уровня цен были определены объемы выручки. Ниже представим динамику общей выручки садового центра.

Рисунок 6.4. Динамика общей выручки в год, млн руб.

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, предприятие за полный год работы, ....

Представим ниже структуру выручки по основным категориям.

Рисунок 6.5.Структура продаж садового центра по категориям, в %

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По товарным категориям в структуре реализации садового центра наибольшую долю составят:

…

Прогноз прибылей и убытков

В расчетной части сформирован прогноз прибылей и убытков. Источниками формирования данных для данного отчета послужили все численные данные, полученные в предыдущих разделах финансового плана проекта.

Таблица 6.7. Отчет о прибылях и убытках 2015‑2025 гг., тыс. руб.

Статья доходов / расходов	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Выручка от реализации
Прямые издержки
Валовый доход
Общехозяйственные постоянные издержки
Налоги (кроме налога на прибыль)
EBITDA
EBITDA, % (к выручке) средняя
Амортизация ОС
EBIT
Выплата процентов по кредитам и займам
Прибыль (Убыток) до налогообложения
Налог на прибыль
Нераспределенная прибыль
Рентабельность продаж

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, данный проект будет иметь чистую прибыль …

Прогноз движения денежных средств

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет движения денежных средств.

Дополнительно, с учетом ставки дисконтирования и длительности проекта, было произведено дисконтирование чистого денежного потока.

Таблица 6.8. Отчет ДДС 2015-2019 гг., тыс. руб.

Денежный поток	2015	2016	2017	2018	2019
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Доход итого
Затраты итого
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства
Средства партнёра-инвестора
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП накопительно
NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таблица 6.9. Отчет ДДС 2020‑2025 гг., тыс. руб.

Денежный поток	2020	2021	2022	2023	2024	2025
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Доход итого
Затраты итого
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства
Средства партнёра-инвестора
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП накопительно
NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как растет показатель NPV и как окупаются инвестиции проекта.

Дополнительно сформирован график изменения NPV проекта, который представлен ниже на Рисунке.

Рисунок 6.6. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб.

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, можно видеть, как меняется NPV проекта: …

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, MIRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1.

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

Алгоритм расчета предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется ставка дисконтирования, уравнивающая суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, которая в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Итак, общая формула расчета имеет вид:

(6)

Где OF, — отток денежных средств в N-м периоде (по абсолютной величине);

IF, — приток денежных средств в N-м периоде;

г — стоимость источника финансирования данного проекта;

п — продолжительность проекта.

Заметим, что формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков.

Показатели эффективности проекта

Основные финансовые показатели показаны в Таблице ниже.

Таблица 6.10 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций	Значение, тыс. руб.
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV
Внутренняя норма доходности IRR (мес.), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, лет.
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет.
Инвестиции в проект
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Рассмотрим все приведенные показатели более подробно.

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Получившийся показатель NPV … руб., что говорит об успешности проекта.

Внутренняя норма доходности (IRR)

При проведении расчета внутренняя норма доходности IRR = …%, что говорит о высоком уровне доходности данного инвестиционного проекта.

Индекс доходности инвестиций (PI)

Получившийся индекс доходности PL= ... Это означает, что каждый вложенный рубль в проект принесет …

Срок окупаемости (PBP)

Срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет … года.

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

Дисконтированный срок окупаемости рассчитан в отчете ДДС и составляет … года. Но необходимо понимать, что этот срок учитывает длительную инвестиционную фазу проекта … года.

Иные показатели

Рентабельность продаж по операционной деятельности получилась равной …%, что является средним показателем в отрасли продаж продукции для сада и DIY.

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА

Анализ чувствительности проекта

Был произведен анализ чувствительности проекта.

При определении анализа чувствительности проекта были проанализированы три важнейших параметра проекта:

- Влияние посещаемости СЦ на NPV;

- Влияние текущих расходов СЦ на NPV;

- Влияние величины отпускных цен (наценки) СЦ на NPV.

Чувствительность NPV к изменениям этих параметров представлена ниже.

Таблица 7.1. Чувствительность NPV (с диаграммой), тыс. руб.

Показатели
Влияние посещаемости СЦ на NPV
Влияние текущих расходов на NPV
Влияние величины отпускных цен на NPV

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Как можно понять из представленной после Таблицы диаграммы, наиболее чувствительно NPV реагирует на изменение ...

Качественный анализ рисков

Как и любая компания, функционирующая на рынке, данный проект находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице ниже.

Таблица 7.2 Основные риски проекта

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Производственные риски
Поломки оборудования, нехватка инструмента, вспомогательной техники	Вероятность: низкая Степень опасности: средняя Влияние: нарушение процесса работы СЦ	Своевременное обеспечение объектов всем необходимым, своевременное обслуживание оборудования
Рыночные риски
Финансовые риски

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, по мнению аналитиков MegaResearch наиболее существенными рисками проекта будут:

…

Точка безубыточности проекта

В расчетной части была сформирована вкладка «Точка безубыточности», где определена точка безубыточности по выручке предприятия за год. Данные представлены ниже на Рисунке.

Рисунок 7.1. График определения точки безубыточности по выручке, тыс. руб.

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

…

ПРИЛОЖЕНИЯ

Отчет о движении денежных средств (по месяцам)

…