Строительство жилого комплекса в г. ХХХ

Оглавление

Перечень иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки) 4

Приложения (таблицы) 5

РЕЗЮМЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА 8

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 11

Описание проекта по строительству жилого комплекса 11

Концепция жилого комплекса 11

Описание предполагаемых услуг 12

Предоставление жилых помещений по федеральным целевым программам 12

Продажа жилых помещений 12

Аренда и продажа коммерческих помещений 13

Маркетинговый план 14

Общий обзор рынка жилой малоэтажной недвижимости в ХХХ области 14

Основные тенденции на рынке 14

Анализ потребителей. Особенности потребительской аудитории 18

Обзор потенциальных конкурентов 19

Ценообразование на рынке 20

Виды федеральных и региональных целевых программ в сфере жилищного строительства 20

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 22

План по персоналу 22

План-график работ по проекту 23

Источники, формы и условия финансирования 26

График финансирования проекта 26

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 27

Описание основных объектов строительства и планировка помещений (многоквартирные дома, таунхаусы, коммерческие помещения, школа, детский сад, поликлиника и пр.) 27

Расчет стоимости строительства 28

Сырье, материалы и комплектующие 28

Описание процесса предоставления услуг 29

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 30

Исходные данные и допущения 30

Номенклатура и цены 32

Инвестиционные издержки 32

Налоговые отчисления 35

Операционные издержки (постоянные и переменные) 37

План продаж и выручки 40

Прогноз прибылей и убытков 41

Прогноз движения денежных средств 43

Анализ эффективности проекта 45

Методика оценки эффективности проекта 45

Показатели эффективности проекта 47

Чистая приведенная стоимость (NPV) 47

Внутренняя норма доходности (IRR) 47

Индекс доходности инвестиций (PI) 48

Срок окупаемости (PBP) 48

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) 48

Иные показатели 48

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 49

Анализ чувствительности проекта 49

Качественный анализ рисков 50

Точка безубыточности проекта 51

ПРИЛОЖЕНИЯ 53

Отчет о движении денежных средств (по месяцам) 53

 

Перечень иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1. Требуемый объем инвестиций проекта 10

Рисунок 2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб. 11

Рисунок 7. Динамика объемов жилищного строительства в ХХХ области, млн м2 16

Рисунок 8. Структура применяемых материалов в жилищном строительстве ХХХ области, в % 18

Рисунок 9. Данные Росстата РФ о средней стоимости жилья в новостройках ХХХ области 19

Рисунок 10. Информация о количестве граждан г. ХХХ, состоящих на учете и нуждающихся в улучшении жилищных условий 20

Рисунок 11. Календарный план реализации проекта 28

Рисунок 12. Пример варианта дизайна малоэтажных жилых корпусов ХХХ 33

Рисунок 13. Схема реализации квартир ХХХ 34

Рисунок 14. Структура инвестиций в проект, % 39

Рисунок 15. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб. 50

 

Приложения (таблицы)

Таблица 1. Ключевые показатели проекта 11

Таблица 2. Основные параметры ХХХ в соответствии с запланированными очередями строительства 13

Таблица 3. Рейтинг крупнейших компаний застройщиков ХХХ области по итогам 2016 года 21

Таблица 4. Перечень объектов ХХХ области, реализуемых по программе «Жилье для российской семьи» 23

Таблица 5. Формирование ФОТ компании-инициатора 25

Таблица 6. Календарный план реализации 26

Таблица 7. График финансирования проекта ХХХ (с диаграммой), тыс.руб. 29

Таблица 8. Основные параметры ХХХ в соответствии с запланированными очередями строительства 31

Таблица 9. Определение стоимости собственного капитала 36

Таблица 10. Определение ставки дисконтирования 36

Таблица 11. Стоимостные показатели проекта ХХХ 37

Таблица 12. Инвестиционные издержки проекта 38

Таблица 13. Налоговое окружение при ОСН 40

Таблица 14. Тарифные ставки для страховых взносов в 2018 году 41

Таблица 15. Операционные издержки (Прочие операционные затраты в Инвестициях) 44

Таблица 16. График реализации квартир и коммерческих площадей 46

Таблица 17. Отчет о прибылях и убытках 2018-2022 гг., тыс. руб. 48

Таблица 18. Отчет ДДС 2018-2023 гг., тыс. руб. 49

Таблица 19. Показатели эффективности инвестиций 2018-2022 гг. 53

Таблица 20. Чувствительность NPV (с диаграммой), тыс. руб. 55

Таблица 21. Основные риски проекта 56

Таблица 22. График определения точки безубыточности по выручке 58

 

Методологические комментарии к бизнес-плану

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащий сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – ХХХ-ХХХ гг.

Актуальность планирования – ХХХ года.

Объект и предмет исследования и планирования

Объектом планирования является жилой комплекс в г. ХХХ ХХХ области.

Предметом исследования является рынок жилой недвижимости в г. ХХХ.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: оценка экономической эффективности строительства жилого комплекса в г. ХХХ ХХХ области.

Задачи бизнес-планирования:

• Оценка экономической эффективности проекта;

• Обоснование инвестиционных средств на реализацию проекта;

• Планирование бизнес-операций будущей компании и финансовое прогнозирование деятельности.

Источники информации

• База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

• Отраслевая статистика;

• Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС РФ)

• Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

• Рейтинги;

• Информационные ресурсы участников рынка;

• Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

• Региональные и федеральные СМИ;

• Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

• Опросы основных участников рынка.

Распространение Бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации и не могут быть воспроизведены или переданы третьим сторонам.

Распространение либо тиражирование настоящего документа, либо его части без письменного согласия Исполнителя запрещается.

При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Перечень используемых сокращений

УФО – Уральский Федеральный Округ;

СМР – строительно-монтажные работы.

 

РЕЗЮМЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

Целью бизнес-плана является оценка экономической эффективности строительства жилого комплекса «ХХХ» в г. ХХХ ХХХ области.

Вопрос обеспеченности жильем многодетных семей, детей-сирот, необходимость расселения граждан из ветхого и аварийного жилья стоит очень остро во всех регионах РФ.

Количество нуждающихся в улучшении жилищных условий семей в г. ХХХ составляет ХХХ, что соответствует примерно ХХХ чел. Реализация первой очереди проекта «ХХХ» ХХХ тыс. км2 позволит расселить порядка ХХХ семей (точное количество квартир будет определено после проектирования ЖК). Данный проект является социально направленным и при удачной его реализации возможно появление аналогичных проектов в других городах и регионах РФ.

Проектом «ХХХ» планируется строительство на ХХХ Га., в экологически чистом районе, (в границах города) жилого комплекса из ХХХ малоэтажных (до 5 эт.), многоквартирных дома, и до ХХХ «таунхаусов» - площадью до ХХХ кв.м., каждый.

На сегодняшний день по проекту «ХХХ» достигнуто принципиальное согласие областной и городской администраций на выделение земельного участка ХХХ Га., и готовность совместного финансирования с банковским и частным капиталом, а также начата работа по разработке архитектурного проекта Союзом архитекторов РФ.

Основные характеристики проекта: 

1. Название ЖК: «ХХХ».

2. Очереди строительства:

• 1 очередь ……………………………………………….;

• 2 очередь ………………………………………………..

3. Планируемое количество семей к расселению:

• 1 очередь ……………………………………………….;

• 2 очередь ………………………………………………..

Также важным аспектом организации данного проекта является тот момент, что Инициатор проекта планирует при реализации первой очереди ХХХ создать собственную управляющую компанию для обеспечения комфортного проживания граждан и решения хозяйственных вопросов.

Инвестиции проекта

Общая сумма инвестиций проекта, с учетом формирования оборотных средств, составит ХХХ млрд руб., в том числе инвестиции на формирование первоначальные оборотные средства в 2018-2022 гг. составят ХХХ млн руб. (Затраты на ФОТ в инвестиционной фазе проекта 2018-2022 гг.+ прочие операционные затраты).

Рисунок 1. Требуемый объем инвестиций проекта

 

Источник: расчеты MegaResearch

В проекте не планируется использование заемных средств со стороны банка или частного инвестора. Все инвестиции будут обеспечиваться за счет инвестиций со стороны банка-партнера.

Кроме того, Инициатор проекта рассматривает вариант, что ХХХ стоимости строительства (затрат по подведение инженерных коммуникаций) будет обеспечено при поддержке из федерального бюджета.

Ниже в Таблице представим основные показатели эффективности проекта.

 

Таблица 1. Ключевые показатели проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение, тыс. руб.
Чистая прибыль
Чистый денежный поток NPV, руб.
Внутренняя норма доходности IRR (мес.), %
Индекс доходности PI, ед.
Период окупаемости PB, лет
Дисконтированный период окупаемости DPB, лет
Инвестиции в проект, руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Дополнительно, на основании отчетов ПиУ и ДДС, сформирована диаграмма изменения NPV, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 2. Изменение NPV по ходу реализации проекта, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Отсюда становится понятно, что проект является инвестиционно-привлекательным, поскольку характеризуется:

1. Высоким уровнем чистого дисконтированного дохода NPV: ХХХ млн руб.

2. Небольшим сроком окупаемости проекта: ХХХ года.

При проведении расчета внутренняя норма доходности IRR=ХХХ%, с одной стороны это предельно низкий уровень IRR, однако это обусловлено тем фактором, что в рамках 1-ой очереди строительства ХХХ закладывается инфраструктура на обе очереди, то есть на ХХХ тыс. м2, соответственно, рентабельность реализации 2-ой очереди будет значительно выше.

Отметим важный аспект, что реализация проекта ХХХ является пилотным проектом регионального значения по обеспечению жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. При успешной реализации данного проекта, планируется реализация подобных проектов в других регионах РФ.

 

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Описание проекта по строительству жилого комплекса 

Концепция жилого комплекса 

Участок застройки ЖК располагается в городе ХХХ ХХХ области. Ограничен ХХХ с восточной стороны, рекой ХХХ с запада, ХХХ с южной стороны и ул. ХХХ в северной. Рельеф имеет небольшое повышение к югу.

Архитектурно-градостроительная концепция предлагает устроить главную улицу с организованным въездом с ул. ХХХ с северо-востока на юго-запад.

Предлагается 2-ух этапная реализация проекта - 1 и 2 очереди строительства.

Ниже в Таблице представлены основные параметры ХХХ в соответствии с запланированными очередями строительства.

Таблица 2. Основные параметры ХХХ в соответствии с запланированными очередями строительства

Параметр	1 очередь (реализация 2019-2022 год)	2 очередь (реализация 2022-2025 год)	ИТОГО
Площадь территории, Га
Площадь жилая, кв.м., в т.ч:
Площадь многоквартирных домов, кв.м.
Площадь таунхаусов, кв.м.
Примерное количество квартир
Площадь коммерческих помещений (супермаркет, аптека, банк), кв.м.
Площадь под общеобразовательную школу, Га
Площадь под ДДУ (детское дошкольное учреждение), Га
Площадь под поликлинику

Источник: предоставлено Заказчиком

Таким образом, первая очередь строительства ХХХ в течение 2019-2022 гг. подразумевает строительство ХХХ м2, что предварительно соответствует ХХХ квартирам. При реализации второй очереди строительства ХХХ общий жилой фонд проекта достигнет ХХХ м2, что соответствует ХХХ квартирам.

 

Описание предполагаемых услуг 

Предоставление жилых помещений по федеральным целевым программам 

Данный проект является пилотным в плане схемы реализации квартир. В проекте не предусматривается реализация квартир и таунхаусов по привычной схеме, через ДДУ (ФЗ 214), предполагается проектное финансирование со стороны инвестиционного банка – партнера и реализация квартир полностью будут происходить через банк.

Окончательная схема реализации квартир по проекту ХХХ будет согласована с инвестиционным банков и Администрацией ХХХ области.

Для целей проекта на период реализации квартир от Застройщика через инвестиционный банк Администрации г. ХХХ заложена цена ХХХ руб./кв.м. – данная стоимость соответствует цене выкупа квартир для социального жилья в ХХХ области.

В итоге реализации 1-го этапа строительства ХХХ инвестиционный банк получает:

• ХХХ кв.м. жилья для дальнейшей реализации Администрации г. ХХХ;

• ХХХ кв.м. коммерческой недвижимости для реализации под супермаркет, аптеку, банковское отделение, ресторан;

• Сформированную инфраструктуру на ХХХ кв.м. жилого фонда, то есть на обе очереди ХХХ.

 

Продажа жилых помещений

Реализация квартир и таунхаусов планируется не напрямую от Застройщика, а путем передачи муниципалитету г. ХХХа через банк, который будет инвестировать проект.

Важным аспектам реализации жилья в ХХХ со стороны компании Инициатора является полная отделка всех предлагаемых квартир.

Данный момент является фактором социальной ответственности компании Инициатора, поскольку у нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, как правило, нет возможности самостоятельно произвести отделку квартиры и быстро въехать в квартиру.

Также важным аспектом организации данного проекта является тот момент, что Инициатор проекта планирует при реализации первой очереди ХХХ создать собственную управляющую компанию для обеспечения комфортного проживания граждан и решения хозяйственных вопросов.

 

Аренда и продажа коммерческих помещений 

В рамках первой очереди строительства ХХХ предполагается строительство ТЦ площадью ХХХ м2, для обеспечение необходимых потребностей будущих жителей. В составе данного ТЦ предполагается:

- ХХХ;

- ХХХ;

- ХХХ;

- ХХХ;

- ХХХ.

Форма реализации коммерческих площадей (аренда, продажа) будет определяться Инициатором проекта совместно с банком-инвестором индивидуально по объектам недвижимости по ходу строительства 1-ой очереди ХХХ.

В расчетной части проекта предварительно реализация коммерческих площадей учтена как продажа по средней цене ХХХ руб./кв.м. с НДС.

 

Маркетинговый план

Общий обзор рынка жилой малоэтажной недвижимости в ХХХ области 

Основные тенденции на рынке 

В ходе проведенного обзора рынка жилой недвижимости ХХХ области были выделены следующие тенденции рынка.

1. Снижение объемов жилищного строительства

Ниже на Рисунке приведем динамику объемов жилищного строительства в ХХХ области.

Рисунок 7. Динамика объемов жилищного строительства в ХХХ области, млн м2

Источник: Администрация ХХХ области, tass.ru

Таким образом, несмотря на то, что в 2017 году был зафиксирован незначительный прирост объемов жилищного строительства в ХХХ обл. до ХХХ млн м2, в целом наблюдается тренд снижения объемов, связанный с кризисными явлениями в экономике РФ, и в первую очередь, с падением реальных доходов населения в перерод 2015-2017 гг., как следствие, снижением платежеспособного спроса на жилье.

По данным Министерства строительства ХХХ области, рост объемов жилищного строительства наблюдался только в четырех муниципалитетах: ХХХ и ХХХ городские округа, ХХХ и ХХХ муниципальные районы. Кроме снижения реальных доходов населения области специалисты видят еще одну не менее значимую проблему: дефицит участков для строительства и проблемы с подведением коммуникаций.

 

2. Ситуация с ветхим и аварийным жильем в ХХХ области

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

……………………………………………………….

 

2. Применяемые материалы в строительстве жилья

……………………………………………………….

Рисунок 8. Структура применяемых материалов в жилищном строительстве ХХХ области, в %

Источник: ХХХ (ХХХ)

Таким образом, основным видом жилищного строительства в ХХХ области является панельное домостроение, что говорит о том, что платежеспособный спрос в области невысокий и в структуре предложения квартир превалирует эконом-уровень.

 

3. Тенденция снижения рыночной стоимости 1 кв.м. жилья в ХХХ области

Ниже представим данные Росстата РФ о средней стоимости жилья в новостройках ХХХ области.

 

Рисунок 9. Данные Росстата РФ о средней стоимости жилья в новостройках ХХХ области

Источник: ФСГС РФ

Таким образом, за прошедшие 2 года цена 1 кв.м. в ХХХ обл. снизилась на ХХХ% до уровня ХХХ руб./кв.м. Это подтверждает напряженную ситуацию на региональном рынке, когда реальный спрос ниже, чем совокупный объем предложения застройщиков. Все это также способствует увеличению количества нуждающихся в улучшении жилищных условий за счет государства.

 

Анализ потребителей. Особенности потребительской аудитории

Потребителями ХХХ (1 очередь ХХХ тыс. м2) будут исключительно нуждающиеся в улучшении жилищных условий семьи города ХХХ, состоящие на учёте местной Администрации. Ниже приведем данные Администрации ХХХ о количестве таких семей.

Рисунок 10. Информация о количестве граждан г. ХХХ, состоящих на учете и нуждающихся в улучшении жилищных условий