Бизнес-план Строительство коттеджного поселка в Республике Татарстан

БИЗНЕС-ПЛАН

Строительство коттеджного поселка

Апрель 2017 г.

Оглавление

Оглавление 2

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки) 4

Приложения (таблицы) 5

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 8

2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 10

2.1 Общее описание проекта 10

2.2 Описание предполагаемых услуг 10

2.3 Информация об участниках проекта 10

2.4 Месторасположение проекта 10

3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН 11

3.1 Обзор рынка строительства коттеджей в Республике Татарстан 11

3.2 Основные тенденции на рынке 15

3.3 Анализ потребителей. Сегментация потребителей 16

3.4 Обзор конкурентов 16

3.5 Ценообразование на рынке 17

4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 18

4.1 План по персоналу 18

4.2 Схема взаимодействия с контрагентами 19

4.3 План-график работ по проекту 19

4.4 Источники, формы и условия финансирования 21

5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 22

5.1 Описание коттеджей 22

5.2 Описание необходимого оборудования и техники 22

5.3 Описание процесса строительства 22

5.4 Сырье, материалы 22

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 23

6.1 Исходные данные и допущения 23

6.2 Номенклатура и цены 24

6.3 Инвестиционные издержки 24

6.4 Потребность в первоначальных оборотных средствах 26

6.5 Налоговые отчисления 26

6.6 Операционные издержки 27

6.7 План продаж 28

6.8 Расчет выручки 29

6.9 Прогноз прибылей и убытков 29

6.10 Прогноз движения денежных средств 31

6.11 Анализ эффективности проекта 32

6.11.1 Методика оценки эффективности проекта 32

6.11.2 Показатели эффективности проекта 32

6.11.3 Чистая приведенная стоимость (NPV) 33

6.11.4 Внутренняя норма доходности (IRR) 34

6.11.5 Индекс доходности инвестиций (PI) 34

6.11.6 Срок окупаемости (PBP) 35

6.11.7 Дисконтированный срок окупаемости (DPBP) 35

6.11.8 Иные показатели 35

7. АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 36

7.1 Качественный анализ рисков 36

7.2 Анализ чувствительности 37

7.3 Точка безубыточности проекта 38

8. ПРИЛОЖЕНИЯ 39

8.1 Отчет о движении денежных средств по месяцам, тыс. руб. 39

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций 8

Рисунок 1.2. График NPV проекта 9

Рисунок 3.1. Площадь введенных жилых помещений в Республике Татарстан, 2012-2016 гг. 13

Рисунок 3.2. Доли районов города в объеме введенных жилых помещений, 2016 13

Рисунок 3.3. Структура рынка жилья г. Казань по классу вводимого жилья 14

Рисунок 3.4. Введенная площадь объектов коттеджного типа в Республике Татарстан, 2012-2016 гг. 14

Рисунок 4.1. График реализации проекта 20

Рисунок 4.2. Структура инвестиций проекта 21

Рисунок 6.1. Инвестиционные издержки проекта 26

Рисунок 6.2. График NPV проекта 33

Рисунок 7.1. График точки безубыточности 38

Приложения (таблицы)

Таблица 1.1. Показатели эффективности проекта 9

Таблица 4.1. Персонал и заработная плата 18

Таблица 4.2. График реализации проекта 19

Таблица 4.3. Условия кредитования банка 21

Таблица 5.1. Характеристики коттеджей в коттеджном поселке «...» 22

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала 24

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования 24

Таблица 6.3. Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб. 25

Таблица 6.4. Размеры социальных налоговых отчислений 27

Таблица 6.5. Постоянные издержки, тыс. руб. 27

Таблица 6.6. Переменные издержки, тыс. руб. 28

Таблица 6.7. График продаж строящихся коттеджей 28

Таблица 6.8. План выручки по годам, тыс. руб. 29

Таблица 6.9. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. 30

Таблица 6.10. Прогноз движения денежных средств, тыс. руб. 31

Таблица 6.11. Показатели эффективности инвестиций 32

Таблица 7.1. Основные риски проекта 36

Таблица 7.2. Анализ чувствительности 37

Методологические комментарии к бизнес-плану

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащая сведения о фирме, товаре, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2017-2024 гг.

Объект и предмет исследования и бизнес-планирования

Объектом исследования является создание коттеджного поселка в Республике Татарстан.

Предметом исследования является отрасль строительства малоэтажной жилой недвижимости.

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: оценка экономической эффективности строительства коттеджного поселка в Республике Татарстан.

Задачи бизнес-планирования:

Оценка экономической эффективности проекта;

Обоснование инвестиционных средств на реализацию проекта;

Оценка объема, емкости и структуры рынка;

Анализ потребителей и основных конкурентов;

Оценка тенденций и перспектив развития рынка;

Источники информации

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур;

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ);

Распространение бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации. При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников.

Ограничение ответственности

Все мнения, выводы и оценки, содержащиеся в настоящем бизнес-плане действительны на дату его составления. Исполнитель не несет ответственности за изменение экономических, политических, социальных и иных условий, которые могут оказать влияние на обоснованность данных суждений.

Исполнитель не несет ответственности за какие-либо убытки или ущерб, понесенные третьей стороной в результате использования информации данного бизнес-плана.

Используемые сокращения

ФСГС РФ - Федеральная Служба Государственной Статистики Российской Федерации.

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

Целью данного проекта является обоснование экономической эффективности и целесообразности строительства коттеджного поселка в Республике Татарстан.

…

Для реализации проекта будет выкуплен участок земли, расположенный в … Площадь участка составляет … га.

Главной целью создателей проекта является удовлетворение спроса населения в комфортном и доступном загородном жилье.

Этапы реализации проекта приведены ниже:

…

…

…

…

На рисунке ниже представлены основные статьи расходы на инвестиционной стадии проекта.

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций

Подготовительные работы

Собственные средства

**% от инвестиций

... руб.

Себестоимость строительства домов

... руб.

Требуемый

объем инвестиций

... руб.

Заемные средства

**% от инвестиций

3 млн. руб.

Дополнительные расходы

Источник: расчеты MegaResearch

Основные финансовые показатели по проекту представлены в Таблице 1.1.

Таблица 1.1. Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Период расчета (горизонт планирования), мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

На рисунке 1.2 показан график NPV проекта по годам его реализации. На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам:

Рисунок 1.2. График NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По данным графика NPV видно, что через … показатель NPV составит … руб., что является средним показателем для аналогичных проектов.

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Общее описание проекта

Планируется построить коттеджный поселок, который будет размещен на участке в …

Предполагается размежевать и застроить участок 65-ю сблокированными коттеджами (дуплексами).

Поселок будет позиционировать себя, как жилье эконом класса. Главной целью проекта является удовлетворение спроса в комфортном доступном загородном жилье.

Проект планируется полностью реализовать до … года.

Описание предполагаемых услуг

…

Информация об участниках проекта

…

Месторасположение проекта

…

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН

Обзор рынка строительства коттеджей в Республике Татарстан

Организованный коттеджный поселок – это относительно новое явление для России, которое возникло и активно развивается на протяжении последнего двадцатилетия. И оно неразрывно связано с развитием процесса субурбанизации, который развивается во всех крупных городах России.

С градостроительной точки зрения, субурбанизация означает отказ от высокоплотной многоэтажной застройки, переход от беспорядочного смещения разнокачественных объектов на территории к их четкому пространственному разделению, созданию функциональных зон.

Причины возникновения процесса субурбанизации многочисленны. К ним можно отнести такие факторы, которые выталкивают из крупных городов население:

перенаселенность;

высокая стоимость хорошей недвижимости в городе;

моральный износ жилья в центральных городах;

экологические проблемы;

социальные проблемы городов.

Организованные коттеджные поселки являются элементом традиционной субубанизации.

Важно разобраться и выявить, чем отличается организованный коттеджный поселок от других типов поселений сельской местности.

Можно выделить основные отличительные черты коттеджных поселков от других видов сельских поселений:

обладает хозяйственно-бытовыми условиями городского типа жизни (канализация, электричество, водопровод);

имеет единую архитектурно-планировочную концепцию;

сформирован в процессе субурбанизации крупных городов;

чаще всего владельцы коттеджей отказываются от выращивания овощей и фруктов для собственного потребления и отдают предпочтение ландшафтному дизайну;

пригоден для круглогодичного проживания;

в большинстве случаев обладает единой охраняемой территорией;

управляется единой эксплуатирующей компанией.

Проживание в организованном коттеджном поселке имеет множество достоинств:

социально-психологический комфорт проживания;

доступность: при наличии земельного участка строительство индивидуального жилого дома может осуществляться одной семьей самостоятельно или строительной бригадой, при этом цена не превысит 30 тыс. руб. за 1 кв. м.;

индустриальность: современные технологии индустриального массового возведения малоэтажного жилья позволяет обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного жилья;

энергоэффективность: при применении современных строительных технологий и материалов можно легко достичь необходимый уровень теплоэффективности в малоэтажных домах в соответствии с современными требованиями;

экологичность: коттеджное строительство осуществляется преимущественно на пригородных территориях, которые являются более экологически безопасными, чем территории городов. Коттеджное строительство предполагает минимальное воздействие на окружающую среду;

гражданин, собственник коттеджа, как правило, является собственником земельного участка, на котором расположен дом. Он имеет право эксплуатировать жилой дом, использовать участок по своему усмотрению, осуществлять расширение, реконструкцию коттеджа;

переселение из города в коттеджный поселок не потребует больших бюджетных затрат в силу того, что основным инвестором жилищного строительства может быть само население за счет собственных и привлеченных средств, а также банки и инвестиционные компании. От федеральных, региональных и местных органов власти требуется предоставить земельные участки и частично профинансировать создание инфраструктуры, и только в той ее части, которая не представляется привлекательной для частного инвестора.

Рассмотрим ситуацию, которая сложилась на рынке недвижимости в Республике Татарстан.

Если рассматривать жилищное строительство в целом, то за последние 5 лет объемы введенных в эксплуатацию жилых помещений …

Ниже на Рисунке представлена динамика изменения объемов введенных жилых площадей в Республике Татарстан за период с 2012 года по 2016 год.

Рисунок 3.1. Площадь введенных жилых помещений в Республике Татарстан, 2012-2016 гг.

Источник: ФСГС РФ

Жилищный рынок Республики Татарстан постепенно развивается. За 5 лет с 2012 года площадь введенных жилых помещений увеличилась на …

При рассмотрении всего рынка недвижимости в Казани …

Ниже представлена информация по данным показателям.

Рисунок 3.2. Доли районов города в объеме введенных жилых помещений, 2016

Название района	Доля
Приволжский
Советский
Авиастроительный и Ново-Савиновский
Кировский и Московский
Пригородные районы

Источник: CUSHMAN & WAKEFIELD

Ниже представлена структура рынка жилья г. Казань по классу вводимого жилья.

Рисунок 3.3. Структура рынка жилья г. Казань по классу вводимого жилья

Источник: CUSHMAN & WAKEFIELD

Как видно из данных, представленных в Таблице и Рисунке выше, проект …

По данным Федеральной службы государственной статистики был построен Рисунок, который представлен ниже и в котором представлена площадь, введенных площадей в объектах коттеджного типа.

Рисунок 3.4. Введенная площадь объектов коттеджного типа в Республике Татарстан, 2012-2016 гг.

Источник: ФСГС РФ

В коттеджном строительстве наблюдается совершенно иная ситуация, нежели во всем жилищном строительстве Республики Татарстан. Каждый проект …

Тут стоит отметить, что …

Основные тенденции на рынке

Лидерами по спросу являются участки без обязательного подряда

Высоким спросом в сегменте загородной недвижимости в городе Казань продолжает пользоваться такой формат, как участки без обязательного подряда, то есть земля в готовых или только осваиваемых коттеджных поселках в большинстве случаев с подведенными к ним коммуникациями.

Увеличение доли поселков, специализирующихся на строительстве таунхаусов

…

…

Анализ потребителей. Сегментация потребителей

Основными потребителями данного проекта будут выступать городские жители, которые хотят улучшить качество своего жилья.

Формат реализуемого проекта …

Обзор конкурентов

Для выявления конкурентов планируемого проекта были рассмотрены 2 критерия коттеджных поселков: географическое положение (восточное направление от Оренбургского до Сибирского тракта) и формат коттеджного поселка, где потребителю предлагается купить готовую секцию в таунхаусе или готовый коттедж.

Крупным игроком на рынке загородного строительства является …

Основными проектами компании являются следующие коттеджные поселки:

…

…

…

…

…

…

Данные проекты располагаются в …

…

Ценообразование на рынке

…

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

План по персоналу

В расчетной части проекта была создана вкладка «Персонал», где отражены расходы на ФОТ предприятия. При составлении штатного расписания были предусмотрены сотрудники только административного персонала, поскольку в инвестициях при формировании себестоимости строительства поселка затраты на рабочих для выполнения СМР были учтены.

Всего в компании будет задействовано 6 человек. В Таблице ниже приведены должности и заработная плата работников предприятия.

Таблица 4.1. Персонал и заработная плата

№	Наименование должности	Кол-во работников	Итого ФОТ, тыс. руб.
1	Директор
2	Главный бухгалтер
3	Бухгалтер
4	Менеджер по продажам
5	Главный Инженер
	Итого

Источник: Расчеты MegaResearch, данные предоставлены инициатором проекта

Таким образом, объем месячного ФОТ в период, когда предприятие выйдет на полную мощность, составит …

Средний размер заработной платы в Республике Татарстан в 2016 году составил …

Схема взаимодействия с контрагентами

В процессе реализации проекта компании-инициатору проекта будет взаимодействовать со следующими компаниями:

…

…

…

…

План-график работ по проекту

Планируется, что реализация проекта начнется в июле 2017 года, а завершится в 2024 году. Этапы реализации проекта приведены в Таблице ниже.

Таблица 4.2. График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Подготовка участка к строительству
Прокладка внутриплощадочный инженерных сетей
Предварительные продажи
Строительство 1-ой очереди коттеджей
Строительство коттеджей 2-ой очереди
Строительство коттеджей 3-ой очереди
Строительство коттеджей 4-ой очереди
Строительство коттеджей 5-ой очереди
Строительство коттеджей 6-ой очереди
Продажи коттеджей

Источник: данные предоставлены инициатором проекта

В целом, можно выделить 3 основных этапа реализации проекта: …

На Рисунке ниже график работ представлен в графическом виде.

На Рисунке ниже график работ представлен в графическом виде.

Рисунок 4.1. График реализации проекта

Источник: данные предоставлены инициатором проекта

Источники, формы и условия финансирования

Финансирование проекта предполагается по схеме:

собственные средства - **% от инвестиций (... руб.);

инвестиционный кредит в банке - **% от инвестиций (... руб.)

Ниже представлено финансирование проекта в графическом виде.

Рисунок 4.2. Структура инвестиций проекта

Источник: данные предоставлены инициатором проекта

Ниже представлены условия кредитования в банке в табличной форме.

Таблица 4.3. Условия кредитования банка

Условия кредита	Кредит, год
Ставка по кредиту в год, %
Срок кредитования (год)
Каникулы по телу долга (год)
Срок выплаты тела долга (год)
Сумма переплаты (тыс. руб.)
Дата окончания выплат

Источник: данные предоставлены инициатором проекта

Таким образом, при общих потребностях в кредитных ресурсах в …

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

Описание коттеджей

Все коттеджи в поселке «...» будут построены в едином архитектурном стиле.

Ниже представлены основные характеристики коттеджей:

Таблица 5.1. Характеристики коттеджей в коттеджном поселке «...»

Характеристика	Описание
Наличие подвала
Основание
Стены
Облицовка
Окна
Благоустройство
Водоснабжение
Канализация

Источник: данные предоставлены инициатором проекта

У каждой секции будет свой собственный земельный участок площадью от 4 до 6 соток.

Описание необходимого оборудования и техники

…

Описание процесса строительства

Реализация проекта подразумевает под собой выполнение следующих задач в области строительства:

…

Сырье, материалы

…

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные и допущения

Допущения, принятые в проекте описаны ниже.

Допущения о цене

В проекте приняты следующие цены: цена за 1 м2 – это ... руб. (данная цена является средней и не учитывает изменение цены в процессе жизненного цикла проекта).

Допущения об инвестиционных издержках

Для определения суммы первоначальных затрат был проанализирован весь инвестиционный цикл, в соответствии с которым учтены все основные и дополнительные расходы.

Допущение о планах продаж

Для расчета планов продаж использованы допущения о поэтапной продаже строящихся коттеджей.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные цели.

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования 1 **% в год. Ниже приведем обоснование расчета данного показателя.

Метод построения основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Расчёты производят по формуле:

где r – ставка дисконтирования; rб – базовая (безрисковая или наименее рискованная) ставка; Ri – премия за i-вид риска; n – количество премий за риск. Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала

Составляющие	%
Размер безрисковой ставки*
Размер поправки за страновой риск
Размер поправки за отраслевой риск
Размер поправки за прочий риск
Стоимость собственного капитала

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Далее на основании этого определялась норма ставки дисконтирования.

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования

Составляющие	%
Доля собственного капитала
Доля заемного капитала
Налог
Стоимость собственного капитала
Стоимость заемного капитала
Итого ставка дисконтирования

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, экспертный расчет ставки дисконтирования составил **% в год.

Номенклатура и цены

...

Инвестиционные издержки

При формировании инвестиций проекта были определены основные категории инвестиционных вложений:

подготовительные работы;

себестоимость строительства домов;

дополнительные расходы.

В финансовой части проекта была сформирована вкладка «Инвестиции», в которой учтены все расходы по вышеуказанным категориям.

Таблица 6.3. Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб.

№	Капитальные затраты	Стоимость, тыс. руб.
1	Подготовительные работы
1.1	Разработка бизнес-плана проекта
1.2	Подготовка офисного помещения, создание рабочих мест
1.3	Проектно-сметная и разрешительная документация
1.4	Покупка ЗУ (Земельного участка)
2	Себестоимость строительства домов
2.1	Себестоимость строительства (материалы + СМР)
2.2	Благоустройство коттеджного поселка
3	Дополнительные расходы
3.1	Первоначальная маркетинговая компания (в т.ч. разработка сайта)
3.2	Приобретение автотранспорта для демонстрации территории
3.3	Непредвиденные расходы (0,5%)
Итого капитальные затраты

Источник: данные предоставлены инициатором проекта

* Данные могут быть изменены в процессе проектирования и уточнения строительных смет.

Таким образом, общая сумма инвестиций проекта до запуска, с учетом формирования оборотных средств, составит … руб. Ниже представлено распределение инвестиций в графическом варианте.

Рисунок 6.1. Инвестиционные издержки проекта

Источник: данные предоставлены инициатором проекта

Как видно из диаграммы, большую часть инвестиций проекта будут составлять средства на …

Потребность в первоначальных оборотных средствах

…

Налоговые отчисления

В проектируемом проекте планируется применять упрощенную систему налогообложения (УСН).

Компания будет выплачивать следующие налоги:

налог на прибыль (6%);

страховые взносы.

Налог на прибыль уплачивается с доходной базы, поэтому он составляет 6%. Налог уплачивается ежемесячно. Налог на прибыль показан во вкладках «Налоги» и «ДДС».

Страховые взносы уплачиваются в бюджет ежемесячно. Налоговой базой служат сумма окладов сотрудников.

Размеры социальных налоговых отчислений представлены в таблице.

Таблица 6.4. Размеры социальных налоговых отчислений

Налог	Ставка, %
Страховые взносы в пенсионный фонд РФ
Фонд социального страхования РФ
Федеральный фонд обязательного медицинского страхования
ИТОГО

Источник: Налоговый кодекс РФ

Операционные издержки

Постоянные издержки проекта представляют собой затраты на проект, не зависящие от изменения объема производства. К ним относятся, как правило, затраты на обслуживание и управление. Основные постоянные издержки представлены в таблице:

Таблица 6.5. Постоянные издержки, тыс. руб.

ПОСТОЯННЫЕ ИЗДЕРЖКИ	Расходы в мес. тыс. руб.
Общехозяйственные
Расходы на электричество (освещение коттеджного поселка)
Охрана(сигнализация)
Обслуживание офиса (связь, интернет, канцелярские затраты, уборка и тд.)
Расходы обслуживание и ГСМ для служебного а/м
Сбытовые
Затраты на маркетинг и рекламу, включая сайт
Заработная плата

Источник: данные предоставлены инициатором проекта

Постоянные издержки сформированы исходя из опыта аналогичных проектов. Сбытовые расходы включают в себя затраты на обслуживание и продвижение сайта, а также рекламу в СМИ. Затраты на первоначальную маркетинговую кампанию учтены в инвестициях данного проекта.

Переменные издержки проекта – это затраты на сырье и материалы, необходимые для производства:

Таблица 6.6. Переменные издержки, тыс. руб.

ПЕРЕМЕННЫЕ ИЗДЕРЖКИ	Расходы в мес. тыс. руб.
Себестоимость строительства коттеджей

Источник: данные предоставлены инициатором проекта

В рассчитанном бизнес-плане существует только одна статья в переменных издержках – это себестоимость строительства коттеджей.

План продаж

Проект планируется разбить на несколько небольших по объему 6 стадий, ожидается, что большая часть коттеджей построенных за год будет реализована.

Таблица 6.7. График продаж строящихся коттеджей

Годы	Реализация в год секций в дуплексе
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Расчет выручки

Расчет выручки формируется на основе плана продаж и цен на секцию в коттедже. План выручки за время реализации проекта представлен в таблице:

Таблица 6.8. План выручки по годам, тыс. руб.

Период	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.
Секция в дуплексе с земельным участком

Источник: аналитика и расчеты MegaResearch

Прогноз прибылей и убытков

В расчетной части сформирован прогноз прибылей и убытков. Источниками формирования данных для данного отчета послужили все численные данные, полученные в предыдущих разделах финансового плана проекта.

Таблица 6.9. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

Статья доходов / расходов	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.
Выручка от реализации
Переменные издержки
Валовая прибыль
Постоянные издержки
Налоги (кроме налога на прибыль)
EBITDA
EBIT, % (к выручке) средняя
Амортизация ОС
EBIT
Выплата процентов по кредитам и займам
Прибыль (Убыток) до налогообложения
Налог на прибыль
Нераспределенная прибыль
Нераспределенная прибыль нарастающим итогом
Возврат кредиторской задолженности
Чистая прибыль
Рентабельность продаж

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Прогноз движения денежных средств

Прогноз движения денежных средств по годам показан в таблице ниже. Прогноз движения денежных средств по месяцам показан в приложении.

Таблица 6.10. Прогноз движения денежных средств, тыс. руб.

	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК
Капитальные вложения
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Выручка итого
Расходы итого
Постоянные издержки
Переменные издержки
Начисленные налоги и платежи
Выплаты процентов по кредиту
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства
Заемные средства (кредит)
Выплата тела долга
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП нарастающим итогом

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Оценка инвестиционных проектов производится по следующим основным показателям:

Чистая приведенная стоимость NPV

Индекс рентабельности PI

Срок окупаемости PB

Дисконтированный срок окупаемости DPB

Внутренняя норма доходности IRR

Показатели эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, MIRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Основные финансовые показатели показаны в таблице ниже.

Таблица 6.11. Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Период расчета (горизонт планирования), мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Рассмотрим приведенные показатели более подробно.

Чистая приведенная стоимость (NPV)

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта и показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитываются вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

В проекте по строительству коттеджного поселка «...» получился следующий показатель NPV – 56 млн руб. Что говорит об успешности проекта.

Ниже представлен график изменения NPV проекта. На графике NPV видно возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам:

Рисунок 6.2. График NPV проекта

***

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Внутренняя норма доходности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

Алгоритм расчета предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется ставка дисконтирования, уравнивающая суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, которая в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Итак, общая формула расчета имеет вид:

(6)

Где OF, — отток денежных средств в N-м периоде (по абсолютной величине);

IF, — приток денежных средств в N-м периоде;

г — стоимость источника финансирования данного проекта;

п — продолжительность проекта.

Заметим, что формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков.

Внутренняя норма доходности (IRR) в данном проекте составляет 20%, что говорит о доходности проекта.

Индекс доходности инвестиций (PI)

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Получившийся индекс доходности PI= 1,13. Это означает, что каждый вложенный рубль в проект принесет 1,13 рубля за рассматриваемый срок реализации проекта с учетом механизма дисконтирования.

Срок окупаемости (PBP)

Срок окупаемости (Payback period, PBP) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PBP = Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Срок окупаемости составляет 4,96 лет.

Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Дисконтированный период окупаемости данного проекта составляет 6,5 лет.

Иные показатели

Рентабельность продаж по операционной деятельности получилась равной 46%, что является средним показателем в отрасли строительства загородной недвижимости.

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА

Качественный анализ рисков

Как и любая компания, функционирующая на рынке, данный проект находится в условиях рисков. Основные возможные риски вероятность их реализации, степень опасности и пути снижения рисков показаны в таблице ниже.

Таблица 7.1. Основные риски проекта

Риск	Вероятность и степень опасности. Проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска
Строительные риски
Срыв поставок стройматериалов для строительства	Вероятность: низкая Степень опасности: средняя Влияние: нарушение графика строительства	Оптимизация логистической цепочки, отслеживание выполнений сроков партеров-производителей
Рыночные риски
Финансовые риски

Анализ чувствительности

В таблице показана чувствительность проекта к изменениям внешних условий рынка:

Таблица 7.2. Анализ чувствительности

Показатель	NPV		IRR
Базовое значение
Отклонения	∆	%	∆	%
Снижение цен реализации на 5%
Увеличение инвестиций на 5%
Увеличение переменных затрат на 5%
Увеличение постоянных затрат на 5%

Показатель	PI		PB
Базовое значение
Отклонения	∆	%	∆	%
Снижение цен реализации на 5%
Увеличение инвестиций на 5%
Увеличение переменных затрат на 5%
Увеличение постоянных затрат на 5%

Источник: расчеты финансовой модели

* Описание рассматриваемых показателей приводится в разделе 6.11 данного бизнес-плана.

По результатам проведенного анализа наблюдается зависимость проекта от …

Точка безубыточности проекта

Точка безубыточности определяет, каким должен быть объем продаж для того, чтобы предприятие работало безубыточно, могло покрыть все свои расходы, не получая прибыли.

Для расчета точки безубыточности надо разделить издержки на две составляющие:

Переменные затраты - возрастают пропорционально увеличению объема продаж.

Постоянные затраты - не зависят от количества продаж.

Для данной компании график точки безубыточности будет выглядеть следующим образом:

Рисунок 7.1. График точки безубыточности

Источник: аналитика и расчеты MegaResearch

Точка безубыточности имеет большое значение в вопросе жизнестойкости компании и ее платежеспособности. Так, степень превышение объемов продаж над точкой безубыточности определяет запас финансовой прочности (запас устойчивости) предприятия.

На графике точки безубыточности видим, что компания должна реализовывать коттеджей не менее чем на ... руб. в год, чтобы получать прибыль от реализации проекта.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Отчет о движении денежных средств по месяцам, тыс. руб.

1  Коэффициент дисконтирования или барьерная ставка это показатель, используемый для приведения величины денежного потока в n-периоде оценки эффективности инвестиционного проекта, другими словами ставка дисконтирования это процентная ставка, используемая для перерасчета будущих потоков доходов в единую величину текущей стоимости.