Строительный рынок Санкт-Петербурга является одним из наиболее крупных и динамично развивающихся рынков России – город занимает третье место среди регионов (субъектов Федерации) по объемам жилищного строительства, имеет высокие темпы развития сегмента коммерческой недвижимости. Несмотря на большое количество новых объектов, введенных в последние годы, на рынке до сих пор существует дефицит (как в сегменте жилой, так и коммерческой недвижимости), что ведет к непрерывному росту цен на недвижимость. Высокая доходность и быстрые сроки окупаемости (выше, чем в Европейских странах) привлекают на рынок все большее число новых игроков, в т.ч. зарубежных инвесторов.
Цель исследования. Описать состояние, динамику и перспективы развития рынка недвижимости Санкт-Петербурга по каждому из сегментов: жилищной, офисной, торговой и гостиничной недвижимости.
Задачи исследования:
• Описать общую ситуацию на рынке недвижимости Петербурга;
• Оценить уровень и динамику цен в отдельных сегментах недвижимости, определить влияющие на них факторы;
• Оценить структуру предложения, в т.ч. динамику объемов строительства и ввода новых объектов;
• Описать крупнейших игроков рынка недвижимости;
• Описать крупнейшие проекты, осуществляемые или планируемые к осуществлению на рынке недвижимости Санкт-Петербурга;
• Оценить спрос на недвижимость, в т.ч. выявить факторы, влияющие на развитие отдельных сегментов рынка;
• Охарактеризовать ключевые законодательные инициативы и нормативно-правовую базу, регулирующую отношения субъектов рынка недвижимости;
• Описать факторы, оказывающие наиболее значимое влияние на рынок недвижимости Санкт-Петербурга;
• Оценить перспективы развития каждого из сегментов рынка недвижимости, осуществить прогнозирование основных параметров развития рынка.
Методы исследования:
Анализ вторичных источников информации, данных Росстата, Росстроя, профессиональных изданий рынка недвижимости, участников рынка;
Метод экспертных оценок, в т.ч. интервью с участниками рынка;
Метод наблюдения.
В качестве информационной базы использовались:
1) Базы публикаций в СМИ;
2) Ресурсы сети Internet;
3) Данные государственных ведомств и материалы отраслевых учреждений (ФСГС РФ (Росстат), Правительства Санкт-Петербурга и др.);
4) Результаты готовых исследований;
5) Материалы участников рынка;
6) Базы данных компании «Бизнес Порт».
Круг заинтересованных лиц. Содержащаяся в отчете информация представляет интерес для следующих участников рынка:
• инвесторов, планирующих осуществление строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области;
• управляющих компаний;
• арендодателей-собственников;
• арендаторов;
• строительных компаний, работающих на рынке коммерческой недвижимости;
• риэлтеров;
• государственных органов;
• финансово-кредитных учреждений;
• прочих участников рынка жилой и коммерческой недвижимости.
Объем и структура отчета. Аналитический отчет по исследованию включает 220 страниц; иллюстрирован 57 диаграммами; 82 таблицами, 3 приложениями.
ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ И РИСУНКОВ 5
ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ 11
РЕЗЮМЕ 13
1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 16
1.1. Инвестиционная привлекательность строительного рынка Петербурга 16
1.2. Основные игроки строительного рынка Санкт-Петербурга 18
1.3. Себестоимость строительства 22
1.4. Проблемы строительного рынка 29
1.5. Административные и юридические акты, влияющие на строительный рынок 32
1.6. Развитие рынка стройматериалов 34
2. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 37
2.1. Оценка предложения на рынке жилой недвижимости 37
2.2. Новые объекты и проекты 55
2.3. Спрос на жилье 58
2.4. Уровень цен на рынке жилья 63
2.5. Обобщающая характеристика рынка жилья, перспективы и прогноз его развития 71
2.6. Инвестиционная привлекательность рынка строительства жилья 79
3. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 82
3.1. Оценка предложения на рынке офисной недвижимости 82
3.2. Новые объекты и проекты бизнес-центров 94
3.3. Спрос на рынке аренды офисной недвижимости 100
3.4. Уровень цен на рынке офисной недвижимости 106
Ставки аренды 106
Цены продажи 114
3.5. Обобщающая характеристика рынка офисной недвижимости, перспективы и прогноз его развития 116
3.6. Инвестиционная привлекательность рынка офисной недвижимости 119
3.7. Характеристика управляющих компаний на рынке офисной недвижимости 122
4. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 126
4.1. Оценка предложения на рынке торговой недвижимости 126
4.2. Новые объекты и проекты в сегменте торговой недвижимости 133
4.3. Спрос на торговые площади 142
4.4. Уровень цен на аренду торговых площадей 146
4.5. Обобщающая характеристика рынка торговой недвижимости, перспективы и прогноз его развития 148
4.6. Инвестиционная привлекательность рынка торговой недвижимости 152
5. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 156
5.1. Оценка предложения на рынке гостиничной недвижимости 156
5.2. Новые объекты и проекты гостиниц 160
5.3. Спрос в сегменте гостиничной недвижимости 165
5.4. Уровень цен на проживание в гостиницах 167
5.5. Обобщающая характеристика рынка гостиничной недвижимости, перспективы и прогноз его развития 172
5.6. Инвестиционная привлекательность рынка гостиничной недвижимости 176
6. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 181
6.1. Оценка предложения на рынке складской недвижимости 181
6.2. Новые объекты и проекты складов 184
6.3. Спрос на рынке складской недвижимости 189
6.4. Уровень цен на аренду складских площадей 194
6.5. Обобщающая характеристика рынка складской недвижимости, перспективы и прогноз его развития 195
6.6. Инвестиционная привлекательность рынка складской недвижимости 198
7. СИТУАЦИЯ НА РЫНКЕ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ (МФК) 200
7.1. Общая оценка ситуации на рынке МФК 200
7.2. Торгово-офисные комплексы 201
7.3. Жилье в составе многофункциональных комплексов 205
7.4. Гостиницы в составе многофункциональных комплексов 207
7.5. Новые проекты на рынке МФК 211
8. СВОДНАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕТЕРБУРГА 213
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ 215
Приложение 1 - Классификация бизнес-центров 216
Приложение 2 – Карта «Уровень цен на рынке первичного жилья по районам Санкт-Петербурга» 217
Приложение 3 – Карта «Уровень цен на аренду офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга» 217
Приложение 3 – Карта «Уровень цен на аренду офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга» 218
Информация о компании «Бизнес Порт» 219
Перечень таблиц:
Таблица 1. Инвестиционная привлекательность отдельных видов недвижимости в Петербурге
Таблица 2. Характеристика основных игроков строительного рынка
Таблица 3. Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов (по фактической стоимости для застройщика) в Санкт-Петербурге в 1995-2006 гг.
Таблица 4. Себестоимость строительства по отдельным видам недвижимости
Таблица 5. Структура себестоимости строительства и влияющие на нее факторы
Таблица 6. Оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций России в 1995-2006 гг.
Таблица 7. Величина жилого фонда Санкт-Петербурга в 1997-2006 гг.
Таблица 8. Динамика строительства в г.Санкт-Петербурге по месяцам 2006-2007 г.
Таблица 9. Распределение построенных в Санкт-Петербурге квартир по числу комнат в 1981-2006 гг.
Таблица 10. Средний размер квартир, построенных в Санкт-Петербурге в 1996-2006 гг.
Таблица 11. Распределение введенных в действие жилых домов по материалам стен в Санкт-Петербурге в 2006 г.
Таблица 12. Ввод в действие жилых домов по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.
Таблица 13. Сводная характеристика развития жилищного строительства в районах Санкт-Петербурга в 2006 г.
Таблица 14. Распределение наиболее крупных организаций-застройщиков Санкт-Петербурга по вводу в действие новых жилых домов в 2006 году
Таблица 15. Средние показатели работы ведущих организаций-застройщиков на рынке жилья Санкт-Петербурга в 2006 году
Таблица 16. Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья в г.Санкт-Петербурге (по официальным данным)
Таблица 17. Динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 1997-2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 18. Помесячная динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 19. Цены на первичном и вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге во 2-3 квартале 2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 20. Прогноз изменения цен на рынке жилья в 2007-2010 гг.
Таблица 21. Экспертные оценки объема рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга
Таблица 22. Экспертные оценки структуры предложения офисных площадей в Санкт-Петербурге
Таблица 23. Экспертные оценки объема качественных офисных площадей в Санкт-Петербурге (по итогам 1 полугодия)
Таблица 24. Экспертные оценки величины предложения офисных площадей классов «А» и «Б» в Санкт-Петербурге (по итогам 1 полугодия)
Таблица 25. Группировка районов по привлекательности для расположения бизнес-центров
Таблица 26. Наиболее значимые объекты, введенные в эксплуатацию в 2006 г.
Таблица 27. Перечень бизнес-центров, введенных в эксплуатацию в Санкт-Петербурге в I полугодии 2007 г. (наиболее значимые объекты)
Таблица 28. Бизнес-центры, открытые в 3-м квартале 2007 г. (площадью более 3 000 кв м)
Таблица 29. Средняя заполняемость бизнес-центров разных классов в 2000-2007гг.
Таблица 30. Диапазоны средних ставок аренды в бизнес-центрах разных классов в 1998-2007 гг.
Таблица 31. Экспертные оценки среднего уровня арендных ставок офисных площадей разных классов на конец 1 полугодия 2007 г.
Таблица 32. Динамика арендных ставок на офисные помещения разных классов в 2001-2007 гг.
Таблица 33. Сравнительная характеристика ценовой политики в бизнес-центрах разных классов
Таблица 34. Уровень арендных ставок на рынке офисной недвижимости по районам Санкт-Петербурга
Таблица 35. Группировка районов Санкт-Петербурга по уровню цен на офисную недвижимость
Таблица 36. Средние цены продажи офисных помещений разных классов
Таблица 37. Сравнительная характеристика бизнес-центров разных классов
Таблица 38. Бизнес-центры, планируемые к вводу в эксплуатацию в 4-м квартале 2007 г. (площадью более 3 000 кв. м)
Таблица 39. Инвестиции в наиболее значимые проекты офисной недвижимости
Таблица 40. Показатели обеспеченности Петербурга торговыми площадями на 1 тыс.жителей (в 3 квартале 2007 г.)
Таблица 41. Экспертные оценки величины рынка качественных торговых площадей (на 1 июля 2007 г.)
Таблица 42. Объем рынка торговых площадей Петербурга по состоянию на 3 квартал 2007 г.
Таблица 43. Изменение структуры рынка современных торговых объектов
Таблица 44. Перечень крупнейших торговых центров, введенных в 2006 г.
Таблица 45. Экспертные оценки ввода в эксплуатацию качественных торговых площадей в 1 полугодии 2007 г.
Таблица 46. Торговые объекты, открывшиеся в январе - сентябре 2007 г.
Таблица 47. Экспертные оценки планируемого ввода в эксплуатацию качественных торговых площадей во 2 полугодии 2007 г.
Таблица 48. Показатели планируемого в ближайшие годы ввода торговых площадей
Таблица 49. Экспертные оценки уровня вакантных площадей в торговых центрах в 1 полугодии 2007 г.
Таблица 50. Зонирование Петербурга в зависимости от диапазона арендных ставок в торговых центрах
Таблица 51. Экспертные оценки уровня арендных ставок в торговых объектах Петербурга для якорных и неякорных арендаторов (на конец 1 полугодия 2007г.)
Таблица 52. Диапазон арендных ставок в торговых центрах в зависимости от географического размещения
Таблица 53. Наиболее значимые торговые объекты, планируемые к вводу в 2007г.
Таблица 54. Инвестиции в наиболее значимые проекты торговой недвижимости
Таблица 55. Экспертные оценки объема предложения на рынке гостиничной недвижимости Петербурга в 2007 г.
Таблица 56. Сводные данные об объектах размещения Санкт-Петербурга (на начало октября 2007 г.)
Таблица 57. Прогнозы и фактический ввод гостиниц в 2007 г.
Таблица 58. Ввод гостиничных объектов в 1 полугодии в 2007 г.
Таблица 59. Строящиеся гостиницы, открытие которых планируется в 4 квартале 2007 г.
Таблица 60. Показатели загрузки гостиниц Петербурга
Таблица 61. Диапазон цен на размещение в гостиницах разных категорий
Таблица 62. Стоимость проживания в зависимости от класса гостиницы в разные сезоны 2007 г.
Таблица 63. Экспертные оценки разброса цен гостиничные услуги в зависимости от сезона
Таблица 64. Запланированный ввод новых гостиниц до 2012 г.
Таблица 65. Инвестиции в наиболее значимые проекты гостиничной недвижимости
Таблица 66. Инвестиционная привлекательность рынка гостиничной недвижимости в зависимости от класса гостиницы
Таблица 67. Характеристика предложения в сегменте складской недвижимости
Таблица 68. Экспертные оценки структуры предложения складских помещений по классам (на конец 1 полугодия 2007г.)
Таблица 69. Экспертные оценки общей площади качественных складов в Петербурге (на конец 1 полугодия 2007г.)
Таблица 70. Действующие складские комплексы международного качества
Таблица 71. Объем ввода новых качественных площадей в 2007 г.
Таблица 72. Планируемый в ближайшие годы ввод качественных складских площадей
Таблица 73. Складские объекты, сданные в эксплуатацию в 1 полугодии 2007 г.
Таблица 74. Складские комплексы класса А и В, открытые в 3-м квартале 2007 г.
Таблица 75. Строящиеся качественные складские комплексы, открытие которых планируется в 4-м квартале 2007 г.
Таблица 76. Основные показатели рынка складской недвижимости
Таблица 77. Сегментация арендаторов складских площадей
Таблица 78. Экспертные оценки уровня арендных ставок на складские площади разных классов в 1 полугодии 2007 г.
Таблица 79. Основные показатели рынка складской недвижимости
Таблица 80. Инвестиции в наиболее значимые проекты складской недвижимости
Таблица 81. Офисные центры, имеющие в своем составе гостиницу
Таблица 82. Сравнительная характеристика разных сегментов рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Перечень диаграмм:
Рис.1. Доля инвестиций в строительство в общем объеме инвестиций в экономику Санкт-Петербурга в 1980-2006 гг.
Рис.2. Рост цен на основные строительные материалы по итогам 2006 года
Рис.3. Проблемы, наиболее значимые для российских строительных организаций в 2006 г.
Рис.4. Динамика величины жилого фонда Санкт-Петербурга в 1997-2006 гг.
Рис.5. Динамика строительства жилья в Санкт-Петербурге
Рис.6. Структура ввода квартир в зависимости от количества комнат в Санкт-Петербурге в 1985-2006 гг.
Рис.7. Средний размер квартир в многоквартирных домах Санкт-Петербурга в 1996-2006 гг.
Рис.8. Структура первичного рынка жилья Санкт-Петербурга в зависимости от уровня (комфортности) квартир
Рис.9. Структура ввода жилых площадей в зависимости от материала стен
Рис.10. Динамика величины первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге (в денежном выражении)
Рис.11. Рыночные доли компаний-лидеров рынка жилищного строительства в 2006 г.
Рис.12. Распределение ведущих игроков рынка по средней площади построенных в 2006 г. квартир
Рис.13. Доля иногородних покупателей жилья в Санкт-Петербурге
Рис.14. Структура наиболее востребованного в Санкт-Петербурге жилья (по числу комнат)
Рис.15. Индексы цен на рынке жилья в г.Санкт-Петербурге в 2002-2006 гг.
Рис.16. Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге в 1997-2007 гг.
Рис.17. Цены на жилье в Санкт-Петербурге в зависимости от количества комнат (на начало октября)
Рис.18. Цены на жилье в Санкт-Петербурге в зависимости от материала стен домов (на начало октября)
Рис.19. Объем предложения офисных площадей, вовлеченных в активный коммерческий оборот, в Москве и Петербурге
Рис.20. Распределение функционирующих в Санкт-Петербурге офисных центров по классам
Рис.21. Сравнение объема предложения качественной офисной недвижимости в крупнейших городах мира
Рис.22. Распределение площадей действующих бизнес-центров по классам (на начало октября 2007 г.)
Рис.23. Прирост офисных площадей класса А и В по кварталам 2007г.
Рис.24. Структура предложения офисной недвижимости г.Санкт-Петербурга по районам города
Рис.25. Представленность бизнес-центров разного класса по районам Санкт-Петербурга
Рис.26. Распределение площадей высокого качества районам Санкт-Петербурга
Рис.27. Географическая структура введенных в эксплуатацию офисных площадей в 1 полугодии 2007 г.
Рис.28. Распределение офисных площадей, планируемых ко вводу во 2 полугодии 2007 г., по районам
Рис.29. Распределение площадей строящихся бизнес-центров по районам
Рис.30. Величина средних арендных ставок в бизнес-центрах Санкт-Петербурга» в 2000-2007 гг.
Рис.31. Средний уровень арендных ставок в бизнес-центрах классов А и В в период с 2004 по 1 полугодие 2007 г.
Рис.32. Изменение цен в бизнес-центрах разных классов в 2007 г. по отношению к 2000 г.
Рис.33. Распределение предложения офисных площадей в зависимости от класса объекта и уровня цен
Рис.34. Распределение объектов офисной недвижимости по районам в зависимости от ценовых диапазонов
Рис.35. Наиболее крупные управляющие компании на рынке бизнес-центров
Рис.36. Структура рынка торговой недвижимости на начало 2007 г.
Рис.37. Территориальное распределение торговых площадей в Санкт-Петербурге
Рис.38. Динамика изменения объемов современных торговых площадей в 2000-2007 гг.
Рис.39. Прирост площадей торговых объектов (GLA от 4 тыс. кв.м) по кварталам 2007 г.
Рис.40. Структура рынка действующих торговых объектов по общим площадям, на 3 квартал 2007 г.
Рис.41. Доля фактического ввода от заявленного годового объема ввода торговых площадей в 1 полугодии 2007 г.
Рис.42. Доля развлекательных комплексов в общем объеме введенных в 1 полугодии 2007 г. торговых площадей
Рис.43. Прогноз развития рынка торговых комплексов г.Санкт-Петербурга
Рис.44. Динамика уровня доходности торговых объектов в Петербурге в 2004-2007гг.
Рис.45. Уровень доходности коммерческой недвижимости в Европейских городах.
Рис.46. Экспертные оценки структуры номерного фонда Петербурга по категориям в 2007 г.
Рис.47. Распределение номерного фонда Санкт-Петербурга по районам
Рис.48. Прирост номерного фонда в 2007 г.
Рис.49. Динамика объема турпотока в Петербург в 2004-2006 гг.
Рис.50. Структура турпотока в Петербург в 2006 г.
Рис.51. Сопоставление уровня средних цен в номерах премиум-отелей в европейских странах
Рис.52. Тарифы на проживание в зависимости от класса гостиницы в 2007 г., руб. в сутки
Рис.53. Диапазон цен на проживание в зависимости от класса гостиницы и сезона, руб. в сутки
Рис.54. Распределение запланированных гостиниц по степени готовности к началу эксплуатации
Рис.55. Прирост площадей складских комплексов высокого класса по кварталам, 2007 г.
Рис.56. Географическое распределение ввода в эксплуатацию складских комплексов в 1 полугодии 2007 г.
Рис.57. Структура спроса на складские помещения в зависимости от площади
