Строительный рынок Санкт-Петербурга является одним из наиболее крупных и динамично развивающихся рынков России – город занимает третье место среди регионов (субъектов Федерации) по объемам жилищного строительства, имеет высокие темпы развития сегмента коммерческой недвижимости. Несмотря на большое количество новых объектов, введенных в последние годы, на рынке до сих пор существует дефицит, что ведет к непрерывному росту цен на недвижимость. Высокая доходность (выше, чем в Европейских странах) привлекают на рынок все большее число новых игроков, в т.ч. зарубежных инвесторов.
В связи с возросшим интересом участников рынка к получению информации о состоянии и тенденциях развития рынка жилищного строительства Санкт-Петербурга в октябре 2007 года исследовательская компания «Бизнес Порт» провела инициативное исследование жилищного строительного рынка Санкт-Петербурга. Данное исследование представляет собой более широкий взгляд на ситуацию на рынке жилья и жилищного строительства в одном из крупнейших мегаполисов России.
Круг заинтересованных лиц. Представленная в отчете информация может представлять интерес для следующих групп:
• Строительных компаний, работающих на рынке Санкт-Петербурга, а также собирающихся выходить на него;
• Потенциальных инвесторов в данный сектор рынка;
• Поставщиков строительных материалов;
• Риэлтеров;
• Государственные органы;
• Финансово-кредитные учреждения.
Задачи исследования:
1. Определение динамики развития жилищного рынка Санкт-Петербурга, тенденций строительства;
2. Анализ структуры первичного рынка, в т.ч. по используемым при строительстве материалам, величине и комфортности построенных квартир;
3. Анализ ценовой динамики на первичном и вторичном рынке жилья в период с 1997 по 2007 г., в т.ч. анализ сезонности повышения цен, выявление факторов, влияющих на повышение цен;
4. Оценка территориальных особенностей Санкт-Петербурга, в т.ч. характеристика районов города, анализ динамики строительства нового жилья, уровня цен на первичном и вторичном рынке жилья по районам. Для наиболее наглядного представления ценовой ситуации в районах города подготовлен картографический материал;
5. Анализ спроса на жилье в Петербурге, в т.ч. в секторах купли продажи (включая рынка ипотечного кредитования) и аренды;
6. Выявление ключевых игроков рынка (фактически функционирующих и планирующих выход на рынок Санкт-Петербурга), характеристика участников рынка, оценка распределения рыночных долей;
7. Описание ключевых проектов, реализуемых и планируемых к реализации на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга, в т.ч. с точки зрения территориальных особенностей;
8. Оценка объема первичного и вторичного рынка жилья Петербурга в
9. Оценка себестоимости строительства жилья в Санкт-Петербурга, влияющих на нее факторов, структуры себестоимости;
10. Оценка инвестиционной привлекательности рынка жилищного строительства Санкт-Петербурга, средней рентабельности,
11. Оценка влияющих на развитие рынка факторов, в т.ч. развитие нормативно-правовой базы в Санкт-Петербурге;
12. Анализ развития рынка загородной недвижимости, в т.ч. его инвестиционной привлекательности, состояния и структуры спроса на объекты загородной недвижимости;
13. Осуществление прогноза изменения ситуации на рынке жилищного строительства Санкт-Петербурга, в т.ч прогноза динамики цен на жилье и себестоимости строительства.
Методика Исследования. Для решения поставленных задач был проведен мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий; Интернет; материалов маркетинговых и консалтинговых компаний. В процессе подготовки отчета использовался метод дедукции, т.е. сначала изучалась общая ситуация в производстве строительных материалов в России, затем – по каждому виду основных строительных материалов в отдельности. Для анализа информации применялись методы группировки и сравнения, экспертных оценок, ранжирования, трендовые модели.
Объем и структура отчета. Аналитический отчет по исследованию включает 138 страниц; иллюстрирован 32 диаграммами; 42 таблицами, 2 приложениями.
ПЕРЕЧЕНЬ ТАБЛИЦ И РИСУНКОВ… 3
ОПИСАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ… 6
1. ОЦЕНКА ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ… 9
1.1. Состояние жилого фонда… 9
1.2. Развитие жилищного строительства… 14
1.3. Структура первичного рынка жилья… 18
1.4. Прогноз строительства жилья… 23
2. ЦЕНЫ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА… 26
2.1. Уровень и динамка цен … 26
2.2. Сезонность ценовой динамики… 32
2.3. Уровень цен в зависимости от типа жилья… 34
2.4. Факторы роста цен… 36
2.5. Прогноз динамики цен на жилье… 38
3. ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ РЫНКА ЖИЛЬЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА… 43
3.1. Динамика жилищного строительства по районам города… 43
3.2. Уровень цен на жилье по районам города… 47
3.3. Характеристика районов Санкт-Петербурга… 51
4. СПРОС НА ЖИЛЬЕ… 54
4.1. Рынок купли-продажи… 54
4.2. Рынок ипотеки… 59
4.3. Рынок аренды жилья… 61
5. ОСНОВНЫЕ ИГРОКИ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ИХ ОБЪЕКТЫ… 66
5.1. Распределение рыночных долей в 2006 г…. 66
5.2. Ведущие игроки рынка… 71
5.3. Объекты и проекты… 83
6. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТЬ РЫНКА… 89
6.1. Объем рынка в денежном выражении… 89
6.2. Себестоимость строительства… 90
6.3. Инвестиции и рентабельность… 97
7. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РАЗВИТИЕ РЫНКА… 100
7.1. Проблемы строительного рынка… 100
7.2. Административные и юридические акты, влияющие на строительный рынок Санкт-Петербурга… 102
7.3. Развитие рынка стройматериалов… 105
8. ЗАГОРОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ… 109
8.1. Динамика развития рынка загородной недвижимости… 109
8.2. Цены и рентабельность … 114
8.3. Характеристика спроса на загородное жилье… 116
9. ОБОБЩАЮЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА… 124
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ ИНФОРМАЦИИ… 127
Приложение 1. Характеристика рынка жилья в различных районах Петербурга… 128
Приложение 2 – Карта «Уровень цен на рынке первичного жилья по районам Санкт-Петербурга»… 136
Перечень таблиц:
Таблица 1. Величина жилого фонда Санкт-Петербурга в 1997-2006 гг.
Таблица 2. Величина ветхого и аварийного жилищного фонда в Санкт-Петербурге в 1997-2006 гг.
Таблица 3. Обеспеченность населения Санкт-Петербурга жильем в 1997-2006гг.
Таблица 4. Значимость Санкт-Петербурга в формировании ввода жилья по России и Северо-Западу
Таблица 5. Динамика строительства в г.Санкт-Петербурге по месяцам 2006-2007 г.
Таблица 6. Распределение построенных в Санкт-Петербурге квартир по числу комнат в 1981-2006 гг.
Таблица 7. Средний размер квартир, построенных в Санкт-Петербурге в 1996-2006 гг.
Таблица 8. Распределение введенных в действие жилых домов по материалам стен в Санкт-Петербурге в 2006 г.
Таблица 9. Поквартальная динамика цен на первичном рынке жилья в г.Санкт-Петербурге (по официальным данным)
Таблица 10. Поквартальная динамика цен на вторичном рынке жилья в г.Санкт-Петербурге (по официальным данным)
Таблица 11. Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья в г.Санкт-Петербурге в 2007 г. (по официальным данным)
Таблица 12. Динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 1997-2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 13. Помесячная динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 14. Цены на первичном и вторичном рынке жилья в Санкт-Петербурге во 2-3 квартале 2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 15. Средний уровень цен на жилье в Санкт-Петербурге по месяцам в 1997-2007 гг. (по данным участников рынка)
Таблица 16. Прогноз изменения цен на рынке жилья в 2007-2010 гг.
Таблица 17. Ввод в действие жилых домов по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.
Таблица 18. Динамика строительства жилья по районам Санкт-Петербурга.
Таблица 19. Структура ввода в действие жилых домов по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.
Таблица 20. Ввод в действие квартир по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.
Таблица 21. Средний размер построенных квартир по районам Санкт-Петербурга в 2001-2006 гг.
Таблица 22. Цены на жилье на первичном и вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга
Таблица 23. Уровень цен на первичном рынке жилья по районам Санкт-Петербурга на начало октября 2007 г.
Таблица 24. Сегментация районов Санкт-Петербурга по уровню цен на жилье (по состоянию на начало октября 2007 г.)
Таблица 25. Рейтинг территорий Санкт-Петербурга по стоимости квартир
Таблица 26. Сводная характеристика развития жилищного строительства в районах Санкт-Петербурга в 2006 г.
Таблица 27. Показатели развития ипотечного кредитования в Петербурге в 2005-2006 гг.
Таблица 28. Показатели ипотечного кредитования ведущих банков в Санкт-Петербурге в 2006 г.
Таблица 29. Динамика доходности от сдачи квартир в аренду
Таблица 30. Распределение наиболее крупных организаций-застройщиков Санкт-Петербурга по вводу в действие новых жилых домов в 2006 году
Таблица 31. Средние показатели работы ведущих организаций-застройщиков Санкт-Петербурга в 2006 году
Таблица 32. Характеристика основных игроков строительного рынка
Таблица 33. Средняя стоимость строительства 1 кв.м общей площади жилых домов (по фактической стоимости для застройщика) в Санкт-Петербурге в 1995-2006 гг.
Таблица 34. Структура себестоимости строительства и влияющие на нее факторы
Таблица 35. Оценка факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций России в 1995-2006 гг.
Таблица 36. Количество домов разного типа в пригородах Петербурга
Таблица 37. Ввод в действие жилых домов по муниципальным районам и городскому округу Ленинградской области
Таблица 38. Характеристики поселков бизнес-класса
Таблица 39. Средняя стоимость сотки земли в пригородных районах Петербурга
Таблица 40. Соотношение спроса и предложения на рынке строящихся коттеджных поселков Санкт-Петербурга
Таблица 41. Потенциальный объем потребления загородной недвижимости
Таблица 42. Критерии предпочтений покупателей на загородную недвижимость
Таблица 43. Критерии предпочтений покупателей на загородную недвижимость
Перечень диаграмм:
Рис.1. Динамика величины жилого фонда Санкт-Петербурга в 1997-2006 гг.
Рис.2. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек по Санкт-Петербургу в сравнении со среднероссийскими показателями в 1990-2006 гг.
Рис.3. Ввод в действие жилых домов на 1000 человек по Санкт-Петербургу в сравнении со среднероссийскими показателями в 1990-2006 гг.
Рис.4. Динамика строительства жилья в Санкт-Петербурге
Рис.5. Помесячная динамика строительных работ в Санкт-Петербурге в 2006 и январе-июле 2007 гг.
Рис.6. Помесячный ввод новых жилых площадей в Санкт-Петербурге в 2006 и январе-июле 2007 гг.
Рис.7. Помесячный ввод новых жилых площадей в Санкт-Петербурге в 2006 и январе-июле 2007 гг.
Рис.8. Средний размер квартир в многоквартирных домах Санкт-Петербурга в 1996-2006 гг.
Рис.9. Структура первичного рынка жилья Санкт-Петербурга в зависимости от уровня (комфортности) квартир
Рис.10. Структура ввода жилых площадей в зависимости от материала стен
Рис.11. Динамика цен на рынке жилья в г.Санкт-Петербурге по кварталам 2002-2006 гг.
Рис.12. Индексы цен на рынке жилья в г.Санкт-Петербурге в 2002-2006 гг.
Рис.13. Изменение цен на жилье в Санкт-Петербурге в 1997-2007 гг.
Рис.14. Помесячная динамика цен на жилье в Санкт-Петербурге в 2000-2007гг.
Рис.15. Сезонная волна повышения цен на жилье в Петербурге
Рис.16. Цены на жилье в Санкт-Петербурге в зависимости от количества комнат (на начало октября)
Рис.17. Цены на жилье в Санкт-Петербурге в зависимости от материала стен домов (на начало октября)
Рис.18. Доля иногородних покупателей жилья в Санкт-Петербурге
Рис.19. Структура наиболее востребованного в Санкт-Петербурге жилья (по числу комнат)
Рис.20. Динамика количества выданных кредитов в Санкт-Петербурге в 2005-2007 гг.
Рис.21. Рыночные доли компаний-лидеров рынка жилищного строительства в 2006 г.
Рис.22. Распределение ведущих игроков рынка по средней площади построенных в 2006 г. квартир
Рис.23. Динамика величины первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге (в денежном выражении)
Рис.24. Рост цен на основные строительные материалы по итогам 2006 года
Рис.25. Доля инвестиций в строительство в общем объеме инвестиций в экономику Санкт-Петербурга в 1980-2006 гг.
Рис.26. Проблемы, наиболее значимые для российских строительных организаций в 2006 г.
Рис.27. Ввод в действие жилых домов в Ленинградской области в 1985-2006 гг.
Рис.28. Структура ввода в действие жилых домов по районам Ленинградской области в 2001-2006 гг.
Рис.29. Средняя стоимость 1 кв.м в пригородных домах разных ценовых категорий
Рис.30. Распределение потребителей объектов загородной недвижимости
Рис.31. Сегментация спроса и предложения на рынке строящихся коттеджных поселков по ценовым категориям
Рис.32. Предпочтения покупателей загородной недвижимости по территориальным направлениям
