Данная работа является уникальным объективным исследованием изменений, произошедших на рынке малоэтажной загородной недвижимости за год с момента начала кризиса. Ежемесячный мониторинг, проводимый экспертами компании начиная с сентября 2008 года, помог выявить все тенденции, а также отметить малейшие изменения в структуре предложения и спроса.
Все результаты в работе представлены в сравнении с докризисным периодом, что поможет девелоперам\инвесторам\собственникам земли сделать самостоятельные выводы и принять взвешенное решение, полагаясь на аргументированные данные отчета.
Особое внимание в исследовании уделено изменению стоимостных и качественных характеристик объектов различных классов и форматов под воздействием разнообразных факторов - удаленность, трасса, сегмент и т.д.
Не менее ценным является анализ результатов динамики продаж коттеджных поселков Подмосковья. Ежеквартальный мониторинг объемов продаж ведется компанией начиная с 2002 года. Сейчас общее количество поселков, по которым имеются подобные данные, приближается к 700.
В ходе исследования специалистами компании Vesco Consulting проанализированы все изменения, отмеченные в темпах реализации домовладений каждого вида (коттеджи\таунхаусы\апартаменты\участки без подряда). При этом наиболее впечатляющий рост демонстрирует сегмент земельных участков, продажи которых значительно превысили докризисный уровень. Имея огромный практический опыт, как в части реализации проектов, так и обладая оперативной информацией о состоянии рынка, экспертами компании был составлен прогноз динамики продаж домовладений на 4 квартал 2009 года.
В рамках проведения настоящего исследования был оценен спрос на загородную недвижимость. Все заявки от потенциальных клиентов, поступающие в компанию Vesco Realty, были разграничены в зависимости от их качественных характеристик. Совокупно проанализировано более 600 клиентских запросов. Все полученные результаты были сопоставлены с данными на сентябрь 2008 года.
Цель исследования – определение ситуации, сложившейся на рынке, выявление перспектив, основных направлений, определение изменений на рынке загородной недвижимости, произошедших в течение года (с сентября 2008 по сентябрь 2009 года) в условиях финансового кризиса.
Для реализации поставленной цели выполнены следующие задачи:
1. Проведен анализ предложения коттеджных поселков первичного рынка;
2. Проведен анализ спроса на загородную недвижимость;
3. Изучена динамика развития рынка и выявлены основные особенности;
4. Определено изменение качественных характеристик проектов;
5. Проведен анализ проектов, продажи в которых были заморожены или приостановлены;
6. Изучены основные формы адаптации рынка загородной недвижимости к сложившейся ситуации;
7. На основе проведенного анализа даны общие выводы о состоянии рынка и перспективах его развития.
I. Введение
Объект исследования
Цели и задачи исследования
Методология исследования
II. Динамика предложения на рынке загородного малоэтажного жилья Московской области в контексте мирового финансового кризиса
1. Общая характеристика предложения коттеджных поселков Подмосковья
2. Структура предложения по удаленности от МКАД
3. Структура предложения по трассам\направлениям
4. Структура предложения по формату недвижимости
5. Изменение предложения домовладений в зависимости от площади дома и придомового участка
6. Изменение характеристик коттеджных поселков различных классов
7. Анализ коттеджных поселков, появившихся на рынке в посткризисный период
8. Ипотечное кредитование. Условия девелоперов и ипотечные продукты банков. Спрос на ипотечные программы со стороны клиентов
III. Динамика изменения спроса на малоэтажную загородную недвижимость
1. Структура спроса по трассам\направлениям
2. Структура спроса по удаленности от МКАД
3. Структура спроса по формату недвижимости
4. Структура спроса по цене (бюджет клиента)
5. Структура спроса по площади дома и придомового участка
IV. Формы адаптации коттеджных поселков к сложившейся на рынке ситуации
1. Изменение концепции коттеджных поселков
2. Методы стимулирования продаж (скидки и акции). Предоставление рассрочки на погашение стоимости домовладения
V. Динамика изменения продаж на рынке загородного малоэтажного жилья Московской области в контексте мирового финансового кризиса
1. Ежегодная и ежеквартальная динамика продаж коттеджных поселков, начиная с 2002 г. по 3 кв. 2009 г. (включая прогноз на 4 кв. 2009 г.)
2. Динамика изменения цены совершенных сделок
3. Динамика изменения средней цены стоимости домовладения в зависимости от направления
4. Динамика изменения средней стоимости домовладения в зависимости от удаленности от МКАД
VI. Основные перспективы девелопмента загородной недвижимости. Выводы
Диаграмма 1. Структура предложения по количеству поселков по направлениям (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 2. Структура предложения коттеджных поселков по удаленности от МКАД (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 3. Структура предложения домовладений по удаленности от МКАД (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 4. Структура предложения по количеству поселков по основным трассам (в динамике с 1 квартала 2008 г. по сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 5. Структура предложения по количеству поселков по второстепенным трассам (в динамике с 1 квартала 2008 г. по сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 6. Структура предложения домовладений по основным трассам (в динамике с 1 квартала 2008 г. по сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 7. Структура предложения домовладений по второстепенным трассам (в динамике с 1 квартала 2008 г. по сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 8. Структура предложения по формату недвижимости (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 9. Структура предложения по формату недвижимости (в динамике с 1 квартала 2008 г. по сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 10. Структура предложения коттеджей в зависимости от площади дома, (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.) шт.
Диаграмма 11. Динамика изменения предложения по площади коттеджей в зависимости от удаленности домовладений (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), кв.м.
Диаграмма 12. Структура предложения коттеджей в зависимости от площади придомового участка (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 13. Структура предложения таунхаусов в зависимости от площади дома (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 14. Структура предложения таунхаусов в зависимости от площади придомового участка (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 15. Структура предложения участков без подряда в зависимости от площади (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 16. Динамика изменения предложения по площади участков без подряда в зависимости от их удаленности (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), сот.
Диаграмма 17. Динамика изменения стоимости 1 кв.м. домовладения, долл. (в динамике с 1 кв. 2008 г. по 3 кв. 2009 г.) долл.
Диаграмма 18. Динамика изменения общей стоимости домовладения (в динамике с 1 кв. 2008 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Диаграмма 19. Структура предложения коттеджей в зависимости от цены за 1 кв.м. (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 20. Структура предложения коттеджей в зависимости от их стоимости (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 21. Структура предложения таунхаусов в зависимости от цены за 1 кв.м. (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 22. Структура предложения таунхаусов в зависимости от их стоимости (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 23. Структура предложения апартаментов в зависимости от цены за 1 кв.м. (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 24. Структура предложения апартаментов в зависимости от их стоимости (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 25. Динамика изменения стоимости 1 сотки участка без подряда (в динамике с 1 кв. 2008 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Диаграмма 26. Динамика изменения общей стоимости участка без подряда (в динамике с 1 кв. 2008 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Диаграмма 27. Структура предложения участков без подряда в зависимости от цены за 1 сотку (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 28. Структура предложения участков без подряда в зависимости от их стоимости (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 29. Структура предложения коттеджных поселков по классу (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), шт.
Диаграмма 30. Структура предложения коттеджных поселков по времени их выхода на рынок (в динамике с 1 кв. 2008 г. по 3 кв. 2009 г.), шт.
Диаграмма 31. Структура предложения коттеджных поселков, приостановивших продажи (в динамике с 1 кв. 2008 г. по 3 кв. 2009 г.), шт.
Диаграмма 32. Структура по количеству новых поселков по направлениям (вышедших на рынок после сентября 2008 г.), шт.
Диаграмма 33. Структура предложения новых коттеджных поселков по удаленности от МКАД (вышедших на рынок после сентября 2008 г.), шт.
Диаграмма 34. Структура домовладений по формату недвижимости (всего в поселке), %
Диаграмма 35. Структура спроса на домовладения по направлениям (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 36. Структура спроса на домовладения в зависимости от МКАД (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 37. Структура спроса по формату недвижимости (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 38. Структура спроса на коттеджи в зависимости от стоимости (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 39. Структура спроса на таунхаусы в зависимости от стоимости (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 40. Структура спроса на участки без подряда в зависимости от цены на 1 сотку (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 41. Структура спроса на коттеджи в зависимости от площади дома (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 42. Структура спроса на коттеджи в зависимости от площади придомового участка (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 43. Структура спроса на таунхаусы в зависимости от площади дома (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 44. Структура спроса на таунхаусы в зависимости от площади придомового участка (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 45. Структура спроса участков без подряда в зависимости от площади (сентябрь 2008 г. и сентябрь 2009 г.), %
Диаграмма 46. Динамика продаж домовладений (с 2002 по 2009 гг. - прогноз), шт.
Диаграмма 47. Динамика продаж домовладений (с 2002 по 2009 гг. - прогноз), млн. долл.
Диаграмма 48. Ежеквартальная динамика продаж домовладений (с 4 кв. 2001 г. включая прогноз на 4 кв. 2009 г.), шт.
Диаграмма 49. Ежеквартальная динамика продаж домовладений (с 4 кв. 2001 г. включая прогноз на 4 кв. 2009 г.), млн. долл.
Диаграмма 50. Ежеквартальная динамика продаж коттеджей (с 4 кв. 2001 г. включая прогноз на 4 кв. 2009 г.), шт.
Диаграмма 51. Ежеквартальная динамика продаж коттеджей (с 4 кв. 2001 г. включая прогноз на 4 кв. 2009 г.), млн. долл.
Диаграмма 52. Ежеквартальная динамика продаж таунхаусов (с 4 кв. 2001 г. включая прогноз на 4 кв. 2009 г.), шт.
Диаграмма 53. Ежеквартальная динамика продаж таунхаусов (с 4 кв. 2001 г. включая прогноз на 4 кв. 2009 г.), млн. долл.
Диаграмма 54. Ежеквартальная динамика продаж апартаментов (с 4 кв. 2001 г. включая прогноз на 4 кв. 2009 г.), шт.
Диаграмма 55. Ежеквартальная динамика продаж апартаментов (с 4 кв. 2001 г. включая прогноз на 4 кв. 2009 г.), млн. долл.
Диаграмма 56. Ежеквартальная динамика продаж участков без подряда (с 4 кв. 2001 г. включая прогноз на 4 кв. 2009 г.), шт.
Диаграмма 57. Ежеквартальная динамика продаж участков без подряда (с 4 кв. 2001 г. включая прогноз на 4 кв. 2009 г.), млн. долл.
Диаграмма 58. Динамика изменения стоимости коттеджей (с 2002 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Диаграмма 59. Динамика изменения стоимости таунхаусов (с 2002 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Диаграмма 60. Динамика изменения стоимости апартаментов (с 2002 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Диаграмма 61. Динамика изменения стоимости участков без подряда (с 2002 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Диаграмма 62. Поквартальная динамика изменения стоимости коттеджей в зависимости от направления (с 4 кв. 2001 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Диаграмма 63. Поквартальная динамика изменения стоимости участков без подряда в зависимости от направления (с 4 кв. 2001 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Диаграмма 64. Поквартальная динамика продаж коттеджей в зависимости от удаленности от МКАД (с 4 кв. 2001 г. по 3 кв. 2009 г.), шт.
Диаграмма 65. Поквартальная динамика изменения стоимости коттеджей в зависимости от удаленности от МКАД (с 4 кв. 2001 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Диаграмма 66. Поквартальная динамика продаж участков без подряда в зависимости от удаленности от МКАД (с 4 кв. 2001 г. по 3 кв. 2009 г.), шт.
Диаграмма 67. Поквартальная динамика изменения стоимости участков без подряда в зависимости от удаленности от МКАД (с 4 кв. 2001 г. по 3 кв. 2009 г.), долл.
Таблица 1. Количество коттеджных поселков по основным трассам с 1 кв. 2008 г. по сентябрь 2009 г.
Таблица 2. Количество коттеджных поселков по второстепенным трассам с 1 кв. 2008 г. по сентябрь 2009 г.
Таблица 3. Изменение параметров коттеджных поселков элит класса (сентябрь 2008 и сентябрь 2009 гг.)
Таблица 4. Изменение параметров коттеджных поселков бизнес класса (сентябрь 2008 и сентябрь 2009 гг.)
Таблица 5. Изменение параметров коттеджных поселков эконом класса (сентябрь 2008 и сентябрь 2009 гг.)
Таблица 6. Количество кредитных организаций предоставляющих ипотечные кредиты.
Таблица 7. Коттеджные поселки, где можно приобрести недвижимость по ипотечному кредиту, условия банков.
