Анализ рынка складской недвижимости в Оренбургской области

АНАЛИЗ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Анализ рынка складской недвижимости в Оренбургской области, 2013 - 2015 гг. Оценка целесообразности строительства логистического терминала в г. Соль-Илецк

Февраль, 2016 г.

Оглавление

Методологические комментарии 5

1. Обзор рынка складской недвижимости в Оренбургской области, 2013-2015 годы 6

1.1. Основные характеристики анализируемого рынка 6

1.2. Объем и динамика рынка, 2013-2015 годы 9

1.3. Емкость и потенциал рынка 10

1.4. Оценка текущих тенденций рынка 11

1.5. Оценка факторов, влияющих на рынок 11

1.6. Оценка ситуации на рынке складской недвижимости в близлежащих областях РФ и РК 16

1.7. Основные транспортные потоки через Оренбургскую область (из РФ, Казахстана, Азербайджана, Китая и т.д.) 16

2. Анализ конкуренции на рынке складской недвижимости в Оренбургской области, 2013-2015 годы 19

2.1. Объем и динамика строительства (ввода в эксплуатацию) объектов, 2013-2015 годы 19

2.2. Структура рынка по видам объектов (тип и класс объекта), 2015 год 20

2.3. Профили (описание) основных объектов-конкурентов (ТОП-10): местонахождение, площадь, тип/класс объекта, основные пользователи, описание продукции использования и т.д. 20

3. Анализ потребления на рынке складской недвижимости в Оренбургской области, 2013-2015 годы 21

3.1. Основные отрасли потребления/потребительские группы 21

3.2. Структура рынка по перспективным отраслям потребления (нишам), 2015 год 21

3.3. Критерии выбора поставщика у основных потребителей. Тренды и потребительские предпочтения 22

4. Рекомендации и выводы по исследованию рынка складской недвижимости в Оренбургской области 23

4.1. Перспективы развития рынка 23

4.2. Прогноз развития рынка до 2020 года 23

4.3. Оценки целесообразности строительства логистического комплекса в г. Соль-Илецк 24

4.4. Рекомендации по выходу на рынок нового игрока 24

4.5. Выводы по исследованию 26

Информация об исполнителе проекта 27

Приложения (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1 Объем складских площадей по рассматриваемым регионам, м2 9

Рисунок 2 Потребность в складских площадях по рассматриваемым регионам, м2 11

Рисунок 3 Международный транспортный коридор «Западная Европа-Западный Китай» 13

Рисунок 4 Объемы поставок грузов через Оренбургскую область по странам (тыс. тонн) за 2 года (2014-2015) 18

Рисунок 5 Объемы поставок грузов через Оренбургскую область по товарной номенклатуре (тыс. тн) 18

Рисунок 6 Фотография территории бывшего пивоваренного завода в Новотроицке на 2014 год 20

Рисунок 7 Перспективные отрасли потребления (%%) по весу 21

Рисунок 8 Основные факторы развития рынка высококачественной складской недвижимости Оренбургской области 23

Рисунок 9 Прогноз динамики совокупной площади высококачественной складской недвижимости ,тыс. кв.м. 23

Рисунок 10 Рекомендации по созданию складского терминала в Соль-Илецке 25

Перечень таблиц

Таблица 1. Складские комплексы, заявленные к реализации в Башкортостане 6

Таблица 2. Состояние рынка складской недвижимости Татарстана 7

Таблица 3. Объем рынка на 2016 год 9

Таблица 4. Оценка потребности рассматриваемых регионов в складской недвижимости, м 2 10

Таблица 5. Основные транспортные коридоры Казахстана и оценка грузооборота на 2015 год 12

Таблица 6. Прогноз основных грузопотоков магистральных автоперевозок до 2021 года 15

Таблица 7. Объемы транспортных потоков через Оренбургскую область в 2014-2015 годах, тонн 16

Методологические комментарии

Введение

Данная работа представляет собой анализ рынка складской недвижимости в Оренбургской области, 2013 - 2015 гг и оценку целесообразности строительства логистического терминала в г. Соль-Илецк.

Объект исследования

Рынок складской недвижимости (объекты как под проекты "built- to-suit", так и для спекулятивного предложения).

География исследования

Оренбургская область, Республика Башкортостан, Республика Татарстан, Самарская, Саратовская и Челябинская области РФ, Кустанайская, Актюбинская, Западно-Казахстанская области Республики Казахстан (радиус 500км от г. Соль-Илецк Оренбургской области).

Задачи исследования

Получение актуальной информации о рынке, объеме и емкости рынка, основные объекты и конкуренты, представленные на рынке, потребители. Тенденции и перспективы развития рынка до 2018г. Целесообразность строительства логистического терминала в г. Соль-Илецк Оренбургской обл.

Методология исследования

Исследование кабинетное: анализ первичных и вторичных источников информации.

Источники информации

База данных государственных органов статистики (информация по производственным показателям крупных компаний, по показателям финансово-экономической деятельности более чем 4,5 млн. российских предприятий, отраслевые показатели);

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур, в том числе Министерства экономического развития, Федеральной таможенной службы России (ФТС);

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы);

Региональные и федеральные СМИ.

1. Обзор рынка складской недвижимости в Оренбургской области, 2013-2015 годы

1.1. Основные характеристики анализируемого рынка

Оренбургская область является транзитной зоной, по которой следуют грузовые автомобильные потоки между Россией (и далее Западной и Восточной Европой) с одной стороны, а также с Казахстаном, республиками Средней Азии, Ираном, Афганистаном, Китаем, с другой стороны. Тем не менее, при напряженности транспортных потоков по этим направлениям какого-либо значительного количества логистических терминалов или складов в данном регионе не выявлено.

На текущий момент непосредственно в Оренбургской области логистические терминалы класса А или близкие к этому классу отсутствуют. Идет строительство пока единственного терминала на всю Оренбургскую область в районе села Подгородняя Покровка (8 километр от Оренбурга в сторону Москвы трассы М-5 «Урал» в районе начала трассы Р-240 «Уфа» - «Оренбург»). Более детально данный объект будет рассмотрен в следующей главе.

Республика Башкортостан

В настоящее время в Уфе и Башкортостане в целом существуют или заявлены к реализации следующие складские логистические комплексы:

Таблица 1. Складские комплексы, заявленные к реализации в Башкортостане

Источник: Logopark.ru

Таким образом, предложение складской недвижимости классов А и В в Башкортостане не превышает ** тысяч квадратных метров.

Республика Татарстан

Ниже приводится перечень существующих и реализуемых в Татарстане проектов современных логистических комплексов:

Таблица 2. Состояние рынка складской недвижимости Татарстана

Источник: http://www.tatre.ru/articles_id11826

Таким образом рынок складской недвижимости Татарстана можно оценить примерно в ** тысяч квадратных метров (существующих), при этом идет строительство не менее ** тысяч квадратных метров дополнительно.

Самарская область

Ниже представлен единственный в Самарской области современный Логистический комплекс с развитой инфраструктурой и входящий в состав индустриального парка «Преображенка».

Складской комплекс класса А. Адрес: Самарская обл., пос. Преображенка, трасса М32

Общая площадь: 74 000 м²

1 корпус – 14 000 м²

2 корпус – 13 000 м²

3 корпус – 22 260 м²

4 корпус – 22 260 м²

5 корпус – 28 620 м² – начало строительства 2014 г. Сдача в эксплуатацию июль 2015 г.

6 корпус – 33 804 м² – начало строительства 2015 г.

Технические характеристики ЛК «Придорожный»

Общая площадь земельного участка 22,7 га

Электричество КТПН – 1,5 Мвт

Полезная внутренняя высота 10,8 м – 1, 4 корпусов; 11,8 м – 5, 6 корпусов

Шаг колонн 24х12

Температура от + 15 до +22 С°

Количество разгрузочных доков – 1 ворота на 500 м²

Въездные пандусы из корпуса на рельеф – 2 шт на корпус

Высокопрочный пол 8 т/м

Минимальная нарезка складских помещений 2 000 – 2 500 м²

Автоматическая система пожаротушения

Пожарная сигнализация

Внешнее видеонаблюдение

Шесть КПП на территории комплекса

Новая подъездная дорога

Координация движения транспорта по территории выделенным сотрудником службы эксплуатации

Парковка для 100 автопоездов и 200 легковых автомобилей

Развитая сеть каналов связи (ВОЛС), сформированная система безопасности

Работает круглосуточное кафе с горячим питанием для сотрудников логистического комплекса

Полное обслуживание логистического комплекса в процессе эксплуатации собственной управляющей компанией

Техническая служба 24/7

Офисные помещения 4 000 м²

Складской комплекс класса В. Адрес: ул. Верхне-Карьерная, 3А 2

***

Саратовская область

****

Челябинская область

****

Казахстан

****

1.2. Объем и динамика рынка, 2013-2015 годы

Объем рынка складской недвижимости класса А по рассматриваемым регионам на 2016 год выглядит следующим образом:

Таблица 3. Объем рынка на 2016 год

Источник: данные компаний

Все приведенные комплексы были построены до рассматриваемого периода 2013-2015 гг (а многие и ранее 2010 года). Говорить о динамике данного рынка не приходится.

Наглядно текущий объем площадей складской недвижимости в рассматриваемых регионах показан на рисунке:

Рисунок 1 Объем складских площадей по рассматриваемым регионам, м 2

Источник: данные компаний, аналитика MegaResearch

В настоящее время в рассматриваемых регионах по наличию площадей складской недвижимости можно выделить Челябинскую область и Республику Татарстан. Как наглядно видно из рисунка 1, логистические терминалы класса А или близкие к этому классу в других рассматриваемых регионах представлены незначительно или отсутствуют.

1.3. Емкость и потенциал рынка

В настоящее время наблюдается дефицит на рынке предоставления услуг качественной складской недвижимости практически во всех рассматриваемых регионах, за исключением Татарстана, где активно осуществляется строительство и ввод в эксплуатацию логистических комплексов современного уровня. По оценкам компании Логопарк.ру рынок услуг качественных складов только Башкортостана оценивается в ** тысяч квадратных метров 3 при текущем положении дел. При этом предполагается, что данная складская недвижимость предназначена в первую очередь для удовлетворения потребности республики в товарах. То есть со складов класса А, которые находятся в Уфе, осуществляется дистрибуция разнообразных товаров по районам Башкортостана.

По другим регионам подобные оценки из авторитетных сторонних источников не выявлены, тем не менее, можно сделать некоторые предположения о потребности только для регионального потребления (без учета потребности в различных перевалочных и транзитных складах)

Таблица 4. Оценка потребности рассматриваемых регионов в складской недвижимости, м 2

Источник: http://www.logistika-prim.ru, аналитика MegaResearch

Таким образом, потребность рассматриваемых регионов в услугах складской недвижимости оценивается в ** м 2 . Потребность в логистических терминалах высокого класса по рассматриваемым регионам в графическом виде приведем на рисунке:

Рисунок 2 Потребность в складских площадях по рассматриваемым регионам, м 2

***

Источник: данные компаний, аналитика MegaResearch

С учетом текущей ситуации на ранке, а также планируемых к вводу объектов в регионах можно говорить о том, что рынок складской недвижимости является средненасыщенным и относительно открыт для выхода нового игрока.

1.4. Оценка текущих тенденций рынка

Дефицит качественного спекулятивного предложения 5

Объем предложения складских площадей в регионах в значительной степени формируется за счет низкокачественных складских объектов, представленных бывшими промышленными объектами, зачастую расположенными в черте города. Подобные объекты востребованы у местных компаний, нуждающихся в блоках малой площади и не готовых к более высоким ставкам аренды.

Строительство складских объектов формата built-to-suit

***

Спрос со стороны операторов розничной торговли

**

Логистика в индустриальных парках

***

1.5. Оценка факторов, влияющих на рынок

Полная информация представлена в готовой версии отчета

Таблица 5. Основные транспортные коридоры Казахстана и оценка грузооборота на 2015 год

Источник: Министерство транспорта РК

Между тем, в настоящее время идет активное строительство так называемого «Нового шелкового пути» - транспортного коридора, который свяжет Европу и Китай через Россию и Казахстан (через Оренбург). Окончание всего строительства намечается на 2018-2019 годы. Ниже представим схему данной международной трассы.

Рисунок 3 Международный транспортный коридор «Западная Европа-Западный Китай»

Источник: издание Коммерсант

Приведем некоторые параметры данного проекта:

Протяженность автотрассы: 8 445 км;

Начало трассы: граница России с Финляндией на трассе Скандинавия;

Конец трассы: Ляньюньган, КНР;

Страны, через которые проходи трасса: РФ, РК, Китай.

В Казахстане строительство близится к завершению. Общая длина дороги в РК оценивается в 2 425 км. Дорога от границы РФ близ села Мартук в Актюбинской области до города Шымкент в Южно-Казахстанской области построена полностью (через Актобе и Кызылорду). Трасса между Таразом и Алматы также готова. Работы ведутся между Шымкентом и Таразом, а также от Алматы до границы с Китаем. Полное завершение работ на территории Казахстана ожидается в 2016 году.

Качество дорожного покрытия: от границы РФ до Кызылорды дорога 2 категории 6 , от Кызылорды до границы с Китаем - дорога 1 категории 7 .

Проект транспортного коридора "Европа-Западный Китай" подразумевает возрождение Шелкового пути, по которому 10 веков назад проходили торговые караваны из Азии в Европу. Коридор пройдет по маршруту Санкт-Петербург - Москва - Казань - Оренбург - Актюбинск - Алма-Ата - Хоргос. Автомагистраль предполагает рекордную протяженность: по России-более 2 200 км, Казахстану - 2 787 км, Китаю - 3 425 км.

Проект обеспечит грузоперевозки по трем основным направлениям:

Китай – Казахстан,

Китай – Центральная Азия,

Китай – Казахстан – Россия – Западная Европа.

Основными положительными показателями данного проекта по сравнению с существующими альтернативными коридорами (автодорожный Транссиб, морской через Суэцкий канал) является его протяженность и времянахождения в пути. Если при использовании морского коридора время нахождения в пути доходит до 45 суток, а по «Трансибу» 14 суток, то по коридору «Западная Европа – Западный Китай», от порта Ляньюньгань до границ с Европейскими государствами, время в пути составит порядка 10 суток.

Данный фактор можно рассматривать как ключевой, так как строительство «Нового шелкового пути» сделает Оренбургскую область (и город Соль-Илецк в частности) ключевым на всем маршруте. Ниже приведем прогноз основных грузопотоков магистральных автоперевозок РК до 2021 года:

Таблица 6. Прогноз основных грузопотоков магистральных автоперевозок до 2021 года

Источник: анализ MegaResearch , экспертные интервью, Министерство транспорта РК

Таким образом, общий грузооборот магистральных автоперевозок в РК вырастет до ** млрд тонн-км, на **% больше в сравнении с показателями 2014 года, причем увеличение грузооборота придется в основном, как правило, на исследуемый участок.

1.6. Оценка ситуации на рынке складской недвижимости в близлежащих областях РФ и РК

Полная информация представлена в готовой версии отчета

1.7. Основные транспортные потоки через Оренбургскую область (из РФ, Казахстана, Азербайджана, Китая и т.д.)

В 2014-2015 годах через Оренбургскую область России проходили следующие транспортные потоки:

Таблица 7. Объемы транспортных потоков через Оренбургскую область в 2014-2015 годах, тонн

Источник: ФТС РФ, аналитика MegaResearch

Графически это можно представить следующим образом:

Рисунок 4 Объемы поставок грузов через Оренбургскую область по странам (тыс. тонн) за 2 года (2014-2015)

***

Источник: ГТС РФ

Таким образом, как видно из рисунка, наибольший грузопоток через Оренбургскую область осуществляется из Казахстана, а также существенные объемы импортной продукции идут из Узбекистана и Китая. Это обусловлено, в первую очередь местоположением стран, а также сложившимися экономическими взаимоотношениями.

Объем поставок в разрезе товарной номенклатуры товаров представлен на рисунке ниже:

Рисунок 5 Объемы поставок грузов через Оренбургскую область по товарной номенклатуре (тыс. тн)

***

Источник: ГТС РФ, аналитика MegaResearch

Как видно из рисунка 3, через Оренбургскую область проходят экспортные поставки следующей продукции:

**

***

***

Импортные поставки через Оренбургскую область проходят в разрезе следующих видов продукции:

Зерно и продукция его переработки;

***

***

2. Анализ конкуренции на рынке складской недвижимости в Оренбургской области, 2013-2015 годы

2.1. Объем и динамика строительства (ввода в эксплуатацию) объектов, 2013-2015 годы

В 2013 году Постановлением Правительства Оренбургской области от 27.12.2013 №1236-п утвержден инвестиционный план строительства «Создание специализированного логистического центра класса «А» общей мощностью ** тонн по хранению, обработке и упаковке плодоовощной продукции», основным инвестором по данному проекту является ЗАО «Базис Агро Логика», входящее в группу компаний «Базис Групп». Стоимость строительства объекта составляет ** миллиарда рублей.

Примечательно, что компания ЗАО «Базис Агро Логика» является не сколько логистической (транспортной) компанией, сколько вместе со своими аффилированными юридическими лицами владеет одним из крупнейших в Оренбургском регионе Меновинским оптовым продовольственным рынком (г. Оренбург, ул. Путепроводная, д.15).

Это указывает на продуктовую направленность деятельности как самой компании, так и возводимого ею склада класса А: предполагается отгрузка и транспортировка в другие регионы в первую очередь продукции местного агропромышленного кластера, а не, например, промышленных товаров. Таким образом, строящийся в настоящее время первый складской комплекс класса А в Оренбуржье имеет явную сельскохозяйственную направленность.

В 2009 году прошла информация, что строительная компания ООО «ТСК-Аврора» из Санкт-Петербурга приобрела бывшую производственную площадку бывшей компании «Пивоварни Ивана Таранова» (торговая марка Heineken ) 8 в городе Новотроицк после того, как было принято решение о закрытии производства пива под данным брендом ПИТ с целью строительства на данной территории логистического терминала 9 . Сумма сделки не разглашалась.

Внешний вид площадки показан на рисунке:

Рисунок 6 Фотография территории бывшего пивоваренного завода в Новотроицке на 2014 год

Источник: https://yandex.ru/images

2.2. Структура рынка по видам объектов (тип и класс объекта), 2015 год

Полная информация представлена в готовой версии отчета

2.3. Профили (описание) основных объектов-конкурентов (ТОП-10): местонахождение, площадь, тип/класс объекта, основные пользователи, описание продукции использования и т.д.

Информация по компании ЗАО «Базис Агро Логистика» (единственный потенциальный владелец) предоставлена в Приложении к настоящему отчету.

3. Анализ потребления на рынке складской недвижимости в Оренбургской области, 2013-2015 годы

3.1. Основные отрасли потребления/потребительские группы

В связи с тем, что в настоящий период времени в Оренбургской области не представлено ни одного логистического терминала класса А, выделить текущих потребителей на рынке складской недвижимости не представляется возможным.

В обозримом будущем после завершения строительства единственного терминала в районе села Подгородняя Покровка пользователями логистического центра станут сельскохозяйственные предприятия региона, заинтересованные в фасовке, упаковке и дальнейшей транспортировки своей продукции в центральные районы России или в Казахстан.

3.2. Структура рынка по перспективным отраслям потребления (нишам), 2015 год

В настоящее время выделить какие-либо перспективные ниши не представляется возможным в виду полного отсутствия рынка (это означает, что все ниши могут быть перспективными). Мы можем продемонстрировать только доли основных видов продукции, которые следуют через Оренбургскую область:

Рисунок 7 Перспективные отрасли потребления (%%) по весу

***

Источник: ГТС РФ

По имеющимся данным можно предположить, что перспективными отраслями будут сельское хозяйство (сегменты: зерно и продукция его переработки, фрукты и овощи, мясная продукция), товары народного потребления и машины и оборудование.

3.3. Критерии выбора поставщика у основных потребителей. Тренды и потребительские предпочтения

По основным категориям выбора поставщика услуг (помимо ценовой составляющей) являются следующие характеристики:

Организация территории;

Организация планировочных решений;

Энергоэффективность и экологичность;

Безопасность и надежность.

Ниже приводится расшифровка основных понятий:

Полная информация представлена в готовой версии отчета

4. Рекомендации и выводы по исследованию рынка складской недвижимости в Оренбургской области

4.1. Перспективы развития рынка

Выше уже отмечался факт фактической неразвитости рынка высококачественной складской недвижимости Оренбургской области (полное отсутствие), ситуация в сопредельных регионах, включая Казахстан, ненамного лучше. Более-менее удовлетворительно обстоят дела только в Татарстане.

Исходя из этого, а также учитывая перспективы развития региона можно сказать, что рынок высококачественной складской недвижимости в Оренбургской области находится в начальном этапе становления и имеет все возможные перспективы развития.

Ниже на Рисунке отразим основные перспективы развития рынка складской недвижимости в Оренбургской области.

Рисунок 8 Основные факторы развития рынка высококачественной складской недвижимости Оренбургской области

***

Источник: проведенные экспертные интервью, анализ MegaResearch

Наиболее существенно на потребность региона в высококачественной складской недвижимости повлияет открытие в конце 2017 года международной автотрассы «Западная Европа-Западный Китай». Это сформирует потребность в транзитных грузовых терминалах, складах-представительств крупных торговых компаний КНР в РФ.

4.2. Прогноз развития рынка до 2020 года

По выше приведенным оценкам только текущая потребность Оренбургской области (для собственных дистрибуторских и оптовых торговых сетей, снабжения районов и т.п.) и даже без учета возможного транзита в другие регионы (перевалочные базы), оценивается минимум в 200 тысяч квадратных метров. Ниже на Рисунке отразим прогноз динамики совокупной площади высококачественной складской недвижимости до 2020 года.

Рисунок 9 Прогноз динамики совокупной площади высококачественной складской недвижимости ,тыс. кв.м.

***

Источник: проведенные экспертные интервью, анализ MegaResearch

Таким образом, начиная с 2018 года в регионе прогнозируется ***.

4.3. Оценки целесообразности строительства логистического комплекса в г. Соль-Илецк

Строительство логистического комплекса в городе Соль-Илецк целесообразно по ряду причин:

Город Соль-Илецк находится непосредственно на существующей трассе Оренбург – Актюбинск и в будущем будет находиться непосредственно на «Новом шелковом пути» («Западная Европа-Западный Китай»), что решает возможную проблему с удаленностью крупного логистического терминала от самой трассы.

***

***

***

***

***

4.4. Рекомендации по выходу на рынок нового игрока

В связи с вышеизложенными перспективами развития рынка высококачественной складской недвижимости Оренбургской области были сформированы основные рекомендации по выходу нового игрока.

Рисунок 10 Рекомендации по созданию складского терминала в Соль-Илецке

****

Источник: проведенные экспертные интервью, анализ MegaResearch

4.5. Выводы по исследованию

На основании проведенного маркетингового исследования были сформированы следующие основные выводы:

На текущий момент времени (начало 2016 года) рынок высококачественной складской недвижимости в рассматриваемом регионе находится на начальном этапе развития или полностью не развит, как в Оренбургской области. Это диктует даже необходимость проектирования и строительства логистического комплекса, например, в городе Соль-Илецк или по тому же транспортному направлению.

***

**

***

***