Обзор и анализ рынка офисной недвижимости

Восстановление российской экономики после событий 2022 года позитивно влияет на развитие рынков офисной и торговой недвижимости. Продажи иностранных собственников, уходящих из России, практически закончились, но инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости остается высокой. По итогам 2024 года ожидается как минимум повторение рекордных показателей по объему сделок, достигнутых в 2021 году.

Обзор и анализ рынка торговой недвижимости

По оценкам экспертов, объем инвестиций на рынке торговой недвижимости в 2023 году составил 325 млрд руб. Это абсолютный рекорд за всю историю наблюдений, при этом по отношению к показателю 2022 года рост составил около 600%.

Такая динамика была вызвана продажами активов иностранных компаний, покидающих российский рынок из-за санкций. Стоит отметить, что более 250 млрд руб. (80%) обеспечила реализация четырех самых крупных сделок в этом сегменте, связанных с передачей новым собственникам крупнейших торгово-развлекательных комплексов, среди которых 14 ТРЦ «Мега» в одиннадцати городах РФ.

Несмотря на уход многих зарубежных брендов, заполненность торговых площадей критически не просела. Так, доля незанятых площадей в ТЦ Москвы по итогам 2023 года оценивалась в 8,4%, хотя годом ранее она достигала максимума за последние 10 лет (15,6%). Это стало возможным за счет сочетания нескольких факторов:

• ряд компаний изменили свое название и остались на прежних местах. Например, производитель одежды Reserved стал называться Re, а сеть кофеен Starbucks — Stars Coffee;
• на место действительно ушедших пришли новые бренды — как из России, так и из других стран, прежде всего из Турции, Китая и Белоруссии;
• некоторые объекты заняли крупные российские компании. Например, маркетплейс Wildberries арендовал офис компании Apple в одном из московских бизнес-центров.

Стоит заметить, что указанные процессы шли не только в Москве, но и в регионах, что и привело к столь значительному росту рынка торговой недвижимости.

Тенденции и динамика рынка торгово-офисной недвижимости

Если рассматривать рынки офисной и торговой недвижимости совместно, их совокупный объем в 2023 году увеличился более чем в 3 раза. Офисный сегмент вырос не так значительно, поскольку в нем не было зафиксировано таких крупных сделок, как с торговой недвижимостью. Вместе с тем аналитики считают ситуацию на рынке офисной недвижимости в 2024 году даже более благоприятной, поскольку спрос здесь активно растет, а в ближайшей перспективе ожидается сдача целого ряда крупных объектов.

Среди основных тенденций на рынке торгово-офисной недвижимости можно выделить:

• рост активности потребителей. Развитие экономики после определенной стагнации в периоды пандемии и начала СВО увеличивает спрос на объекты недвижимости для бизнеса. Среди основных потребителей на рынке эксперты выделяют государственные предприятия, IT-отрасль, финансовый сектор и производственные предприятия;

• снижение доли незанятых площадей. Пока темпы прироста предложения не успевают за увеличивающимся спросом;
• рост ставок аренды. По итогам анализа рынка офисной недвижимости в Москве можно констатировать, что средняя стоимость аренды офиса класса А увеличилась на 6%, класса B — почти на 9%. В торговом сегменте среднегодовой рост оценивается в 5–6%;
• изменение конфигурации площадей. С одной стороны, продажи непродовольственных товаров все больше уходят в интернет, поэтому в торговой недвижимости и офисах значительное место выделяется под складские помещения и пункты выдачи товаров. С другой стороны, в условиях жесткого дефицита квалифицированных кадров компании создают максимально удобные рабочие места, что требует дополнительных площадей, качественной отделки и продуманной планировки мест совместного использования;
• увеличение роли расположения объекта. Важное значение имеет транспортная доступность офисного или торгового помещения, наличие парковки достаточного размера, объема трафика (особенно для сегмента стрит-ретейла), наличие рядом конкурентов и т. д.

В целом на рынке офисной недвижимости в 2024 году отмечается рост доли покупок зданий крупными компаниями под собственные нужды. На рынке торговой и складской недвижимости этот тренд выражается в увеличении количества BTS-сделок.

Перспективы и прогнозы развития рынка офисной и торговой недвижимости

Эксперты высказывают однозначно позитивные прогнозы развития обоих рынков. Несмотря на продолжающийся цикл повышения ключевой ставки ЦБ, объем инвестиций по итогам 2024 года ожидается на уровне исторических максимумов 2021 года. Объемы нового строительства не смогут в полной мере удовлетворить растущий и трансформирующий спрос, поэтому вакантность в ближайшей перспективе продолжит снижаться, а темпы роста стоимости покупки и аренды торгово-офисной недвижимости останутся на уровне 5–10% в год.

Регулирование и инвестиции в рынок офисной и торговой недвижимости

Торгово-офисная недвижимость — это инструмент, необходимый для максимально эффективного решения бизнес-задач коммерческих и государственных компаний. Вместе с тем это качественный защитный актив для его владельцев, который позволяет надежно вложить и приумножить их капиталы. Об этом свидетельствуют и увеличивающиеся объемы сделок, и растущие ставки капитализации, то есть доходы от владения объектом по отношению к его стоимости.

В рамках данного обзора рынка офисной недвижимости уже отмечалось, что спрос на качественные объекты опережает текущее предложение, а ожидаемые объемы ввода не смогут полностью закрыть растущие потребности бизнес-структур. Поэтому инвестиционная привлекательность этого сегмента по-прежнему остается высокой.

Эффективность инвестиций на рынке торговой недвижимости в 2024 году определяется сочетанием следующих факторов:

• средняя ставка капитализации на 1 п. п. выше, чем в сегменте офисной недвижимости;
• цикл сделок по выходу иностранных собственников завершается, по большинству крупных объектов они уже закрыты;
• к концу 2025 года ЦБ РФ, вероятнее всего, перейдет к снижению ставки рефинансирования, что станет дополнительным стимулом для роста российской экономики и инвестиционной активности бизнеса.

Рост инвестиций в недвижимость стимулировала также налоговая реформа, согласно которой с начала 2025 года увеличивается налог на прибыль предприятий и вводится прогрессивная шкала подоходного налога с физических лиц. Продавцы стремились закрыть сделки максимально быстро, чтобы оптимизировать свои налоговые платежи, покупатели также были заинтересованы в этом, так как понимали, что все дополнительные издержки, связанные с ростом налогов, в итоге будут перенесены на них.

Налоговое администрирование — это одна из форм государственного регулирования рынка. Кроме этого, государство устанавливает нормативно-правовую базу деятельности бизнеса в сфере недвижимости, в том числе предоставляет механизм для регистрации прав собственности через Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). За его ведение отвечает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Более подробный анализ рынка торговой недвижимости и (или) рынка офисной недвижимости в разрезе интересующих вас регионов, потребительских сегментов, типов объектов и любых других необходимых характеристик вы можете заказать, обратившись к менеджерам маркетингового агентства MegaResearch.