В июле 2008 г. агентство DISCOVERY Research Group провело исследование рынка гостиничной недвижимости.
По данным DISCOVERY Research Group последние десять лет российский гостиничный рынок ежегодно рос на 15–20%. По итогам 2007 г. объем рынка составил порядка $ 4 млрд.
На сегодняшний момент для инвесторов наиболее прибыльным и перспективным является московский рынок гостиничной недвижимости. По данным международного агентства TRI Hospitality Consulting, в первом полугодии 2007 года каждый гостиничный номер в столице принес его владельцу €149 чистой прибыли, что на €36 больше, чем в Лондоне, занявшем второе место.
По имеющимся данным, всего в российской столице 34,4 тыс. гостиничных номеров, 40% приходится на гостиницы категории "три звезды", 28% - на "две звезды", 18% - на "четыре звезды", 8% - на "пять звезд".
К 1 января 2008 года в Москве насчитывалось в общей сложности 223 гостиницы на 72,4 тысячи мест. В тоже время по данным официальной статистики, на декабрь 2007 года предложение гостиничного хозяйства Москвы представлено 203 гостиницами с совокупным номерным фондом 40,3 тысячи номеров (или примерно 68,4 тысячи мест).
Рентабельность гостиниц в регионах составляет 15 – 20%, а в Москве 17 – 25%. Это почти в 2,5 раза больше, чем в Европе, где аналогичный показатель не превышает 10%.
К ключевым тенденциям развития гостиничного бизнеса в России относятся:
Постепенное насыщение сегментов жилой, офисной и складской недвижимости и приток инвесторов в гостиничный бизнес .
Ускоренное развитие сегмента гостиничной недвижимости в регионах.
Выход на гостиничный рынок инвесторов, не связанных с гостиничным бизнесом.
Увеличение привлекательности многофункциональных объектов для инвесторов.
Создание производств полного цикла российскими туроператорами.
Консолидация гостиничного бизнеса.
Покупка зарубежных гостиниц российскими компаниями и предпринимателями.
Цель исследования
Описать текущее состояние и тенденции развития российского рынка гостиничной недвижимости.
Задачи исследования
1. Описать тенденции развития гостиничной недвижимости в мире;
2. Определить объем и темпы роста российского рынка гостиничной недвижимости;
3. Выявить тенденции и факторы, влияющие на развитие рынка гостиничной недвижимости в России, описать его особенности и ключевые проблемы;
4. Дать характеристику ключевых сегментов рынка гостиничной недвижимости в России;
5. Описать деятельность ведущих отечественных и зарубежных компаний на российском рынке гостиничной недвижимости;
6. Определить показатели развития московского рынка гостиничной недвижимости;
7. Описать ключевые тенденции развития московского рынка гостиничной недвижимости;
8. Определить проблемы московского рынка гостиничной недвижимости;
9. Дать характеристику развития рынка гостиничной недвижимости в ряде городов России: Перми, Краснодаре, Волгограде, Костроме, Новосибирске.
10. Описать типы рисков, с которыми может столкнуться девелопер в сегменте гостиничной недвижимости и возможные варианты страхования девелоперской деятельности;
Объект исследования
Российский и мировой рынки гостиничной недвижимости.
Метод сбора данных
Мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий, аналитических обзоров рынка; Интернет; материалов маркетинговых и консалтинговых компаний; результаты исследований DISCOVERY Research Group.
Методы анализа данных
Традиционный контент-анализ документов.
Информационная база исследования
1. Печатные и электронные, деловые и специализированные издания;
2. Ресурсы сети Интернет;
3. Материалы компаний;
4. Аналитические обзорные статьи в прессе;
5. Результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств;
6. Экспертные оценки;
7. Интервью с производителями и другими участниками рынка;
8. Материалы отраслевых учреждений и базы данных;
СОДЕРЖАНИЕ 4
СПИСОК ДИАГРАММ 7
РЕЗЮМЕ 9
ГЛАВА 1. ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ИССЛЕДОВАНИЯ 11
ЦЕЛЬ ИССЛЕДОВАНИЯ 11
ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ 11
ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ 11
МЕТОД СБОРА ДАННЫХ 12
МЕТОДЫ АНАЛИЗА ДАННЫХ 12
ИНФОРМАЦИОННАЯ БАЗА ИССЛЕДОВАНИЯ 12
ГЛАВА 2. ХАРАКТЕРИСТИКА МИРОВОГО РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 13
§ 1. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ МИРОВОГО ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА 13
§ 2. ВЕДУЩИЕ ИГРОКИ МИРОВОГО ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА 23
ГЛАВА 3. ХАРАКТЕРИСТИКА РОССИЙСКОГО РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 25
§ 1. ОБЪЕМ, ТЕМПЫ РОСТА, РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ И ДРУГИЕ КЛЮЧЕВЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РОССИЙСКОГО РЫНКА ГОСТИНИЧНЫХ УСЛУГ. 25
§ 2. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА 31
Постепенное насыщение сешментов жилой, офисной и складской недвижимости и приток инвесторов в гостиничный бизнес 31
Ускоренное развитие сегмента гостиничной недвижимости в регионах 33
Выход на гостиничный рынок инвесторов, не связанных с гостиничным бизнесом 36
Увеличение привлекательности многофункциональных объектов для инвесторов 37
Создание производств полного цикла российскими туроператорами 38
Консолидация гостиничного бизнеса 39
Покупка зарубежных гостиниц российскими компаниями и предпринимателями 42
§ 3. ПРОБЛЕМЫ РОССИЙСКОГО ГОСТИНИЧНОГО БИЗНЕСА 47
Кадровый дефицит 47
Дефицит гостиничных номеров 48
Снижение потоков иностранных туристов в Россию 51
Законодательные проблемы 52
ГЛАВА 4. СЕГМЕНТЫ РОССИЙСКОГО РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 53
§ 1. СЕТЕВЫЕ МИНИ ОТЕЛИ 53
Мини отели в Санкт-Петербурге 56
§ 2. БУТИКОТЕЛИ 58
§ 3. ХОСТЕЛЫ 64
§ 4. ГОСТИНИЦЫ-КОНДОМИНИУМЫ 70
§ 5. ВЕДОМСТВЕННЫЕ ГОСТИНИЦЫ 73
§ 6. МОТЕЛИ 78
Проблемы рынка 81
Перспективы формата 83
§ 7. РЫНОК КРАТКОСРОЧНОЙ (ПОСУТОЧНОЙ) АРЕНДЫ КВАРТИР 84
ГЛАВА 5. ВЕДУЩИЕ ЗАРУБЕЖНЫЕ И РОССИЙСКИЕ КОМПАНИИ В ОТЕЧЕСТВЕННОМ ГОСТИНИЧНОМ БИЗНЕСЕ 88
§ 1. ЗАРУБЕЖНЫЕ КОМПАНИИ В ГОСТИНИЧНОМ БИЗНЕСЕ 88
Hilton Hotels Corporation 88
Kempinski Hotels 92
Mariott 93
Intercontinental 94
Hyatt International 95
Redquartz International и Sesegar 97
RIMC International 100
§ 2. РОССИЙСКИЕ КОМПАНИИ В ГОСТИНИЧНОМ БИЗНЕСЕ 104
Интеррос 104
Mirax Group 105
Стриминвест 106
Группа компаний АСТ 110
Heliopark Group 111
Golden Orchard Hotels Pte Ltd и City Developments 113
ВАО Интурист 115
ГЛАВА 6. СТОЛИЧНЫЙ РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 118
§ 1. ОСНОВНЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ И ОСОБЕННОСТИ СТОЛИЧНОГО ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА 118
Основные показатели 118
Типы гостиниц и их особенности 126
Основные факторы, вызывающие замедление роста московского рынка гостиничных услуг 129
§ 2. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ СТОЛИЧНОГО ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА 131
Выход непрофильных компаний на гостиничный рынок 131
Создание отечественных гостиничных операторов 132
Строительство гостиниц для туристов в историческом центре 133
Координация мэрией деятельности гостиничных операторов в столице 134
Продажа московских гостиниц инвесторам и гостиничным фирмам 138
§ 3. ПРОБЛЕМЫ СТОЛИЧНОГО ГОСТИНИЧНОГО РЫНКА 141
Проблема нехватки территории: пути решения 141
Нерегулярность заселения Московских отелей 141
Значительный разрыв между спросом и предложением 141
Медленная окупаемость гостиничного бизнеса 142
Задержка сдачи объектов в эксплуатацию 143
Дефицит гостиниц эконом класса 143
Проблема возврата инвестиций. Ошибки инвесторов 145
Дефицит земли и высокие цены на нее 147
Необходимость крупных и длительных капиталовложений на этапах строительства и эксплуатации гостиниц 148
ГЛАВА 7. РЕГИОНАЛЬНЫЕ РЫНКИ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 150
§ 1. РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. СОЧИ 151
Проблемы гостиничного рынка в Сочи 154
Дефицит земельных участков 155
Сезонность рынка 157
Действия администрации города 158
Активность сторонних инвесторов 159
§ 2. РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАЗАНИ 161
Korston Hotel & Mall Kazan. Перспективность девелопмента многофункиональных объектов в Казани и других регионах России 163
§ 3. РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С. - ПЕТЕРБУРГА 168
Цены 174
Ключевые тенденции 175
Проблема дефицита кадров 177
§ 4. РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПЕРМИ 179
§ 5. РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КРАСНОДАРА 180
§ 6. РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ВОЛГОГРАДА 181
§ 7. РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КОСТРОМЫ 182
§ 8. РЫНОК ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НОВОСИБИРСКА 187
ГЛАВА 8. РИСКИ И СТРАХОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ 189
ГЛАВА 9. ТЕЛЕКОММУНИКАЦИИ В ГОСТИНИЧНОМ БИЗНЕСЕ 19
Отчет содержит 33 диаграммы:
Диаграмма 1. Объем инвестиций в гостиничный бизнес в Европе в 2004-2006 гг., млрд. евро 13
Диаграмма 2. Доли различных видов организаций в общем объеме инвестированных в европейский гостиничный бизнес средств в 2006 году, % 14
Диаграмма 3. Инвестиции в глобальный и Европейский гостиничный бизнес в 2006 году, $млрд. 15
Диаграмма 4. Гостиничные проекты, находящиеся на разных стадиях реализации в 40 странах Европы в 2007 году, кол-во номеров 17
Lodging Econometrics 17
Диаграмма 5. Гостиничные проекты, находящиеся на разных стадиях реализации в 40 странах Европы в 2007 году, кол-во объектов 19
Lodging Econometrics 19
Диаграмма 6. Количество объектов, которые планировалось ввести в эксплуатацию в 2007 году в России, Москве и С.-Петербурге 20
Диаграмма 7. Количество номеров, которые планировалось ввести в эксплуатацию в 2007 году в России и Москве 21
Диаграмма 8. Средняя рентабельность гостиниц в Москве, регионах России и странах Европы, % 26
Диаграмма 9. Сроки окупаемости офисной и гостиничной недвижимости в России в 2007 году, кол-во лет 29
Диаграмма 10. Количество номеров, соответствующих европейским стандартам в гостиницах Москвы, С.-Пб. и европейских столиц в середине 2007 года 49
Диаграмма 11. Сроки окупаемости гостиниц эконом класса и класса люкс в России, кол-во лет 50
Диаграмма 12. Поток иностранных туристов в Россию в 2006-2007 гг., млн. чел. 52
Диаграмма 13. Номерной фонд российских сетевых гостиничных операторов на середину 2007 года, кол-во номеров 55
Диаграмма 14. Количество мини-отелей, которые необходимо построить в самых туристически привлекательных регионах России в 2008 году 56
Диаграмма 15. Доли регионов России по количеству расположенных в них мотелей (в общем кол-ве мотелей в стране), % 79
Диаграмма 16. Доли рынка ведущих Российских компаний-туроператоров в 2007 году 118
Диаграмма 17. Прибыль в расчете на каждый номер в гостиницах Москвы, Лондона и Парижа первом полугодии 2007 года, € 122
Диаграмма 18. Номерной фонд гостиниц Москвы в первом полугодии 2007 года, кол-во номеров 123
Диаграмма 19. Средняя стоимость номеров в сутки в отелях различных категорий в Москве в I полугодии 2006 и 2007 гг. 124
Диаграмма 20. Рентабельность гостиниц в среднем по Москве и Европе в 2007 году, % 124
Диаграмма 21. Средняя стоимость гостиничного номера в Москве, Париже и Лондоне на начало 2007 года, € 125
Диаграмма 22. Количество гостиниц в Москве, Париже и Лондоне на начало 2008 года 126
Диаграмма 23. Среднегодовой уровень загрузки номерного фонда в Москве и С.-Пб. в 2007 году , % 127
Диаграмма 24. Номерной фонд верхнего и среднего ценовых сегментов в Москве в 2007 г. 129
Диаграмма 25. Цены и доходность гостиниц среднего ценового сегмента в Москве в 2006-2007 гг., евро 145
Диаграмма 26. Номерной фонд 10 наиболее крупных гостиниц, работающих в Сочи в середине 2007 года, кол-во номеров 152
Диаграмма 27. Доходность застройщиков в Сочи, Москве и С.-Пб. в 2008 году, % 153
Диаграмма 28. Инвестиционная привлекательность объектов коммерческой недвижимости в Сочи в 2008 году, по оценкам экспертов 154
Диаграмма 29. Средняя стоимость проживания в номере в сутки в Сочи в 2007 г., $ 159
Средняя загрузка казанских гостиниц в 2006-2007 гг., % 168
Диаграмма 30. Номерной фонд отелей разного уровня в С.-Пб. в 2007 году, кол-во номеров (по данным GVA Sawyer) 175
Диаграмма 31. Номерной фонд отелей разного уровня в С.-Пб. в 2007 году, кол-во номеров (по данным Colliers International) 175
Диаграмма 32. Количество запланированных к вводу в 2007 годугостиниц и гостиничных номеров в С-пб. 177
Диаграмма 33. Инвестиции в строительство (min и max) и сроки окупаемости (min и max) гостиниц в С-пб. на начало 2007 г., $тыс. и кол-во лет 180
