Бизнес-план строительства гостиницы (обновленный и дополненный) – бизнес-план проекта в сфере гостиничного бизнеса, предусматривающего строительство комплекса по размещению постояльцев с целью временного проживания, совмещающего номерной фонд различных категорий, объекты блока питания и прочие инфраструктурные элементы для организации досуга и отдыха постояльцев.
К проекту прилагается принципиально новая финансовая модель, разработанная специалистами компании GLOBAL REACH CONSULTING (GRC). Модель учитывает все особенности данного проекта, включая капитальные вложения в разрезе основных структурных подразделений, сезонность загрузки различных категорий номеров (возможность увеличения/сокращения количества категорий номеров в модели), цен размещения и потребления энергоресурсов, среднее количество постояльцев в номерах различных категорий, вознаграждения управляющей компании (базовое, поощрительное), график набора персонала в разрезе штатных позиций и структурных подразделений, закупку расходных материалов, инвентаря и продуктов питания, потребление электроэнергии, природного газа, воды, ГСМ, ремонтный фонд, маркетинговые и прочие текущие затраты, расчет налогов по бюджетам разного уровня, расчет собственного оборотного капитала, подробный расчет ставки дисконтирования, прогнозные формы бухгалтерской отчетности (ОПУ, ОДДС, Баланс), подробный расчет показателей финансовой состоятельности (показатели обслуживания (покрытия) долга (ICR, DSCR, LLCR и пр., показатели долговой нагрузки, рентабельности, ликвидности, оборачиваемости) и отраслевых показателей эффективности деятельности (Occupancy rate, ADR, RevPAR, GOP, GOPPAR), анализ чувствительности, анализ безубыточности, макроэкономические индексы, а также законодательные требования к гостиничным предприятиям и номерам различных категорий.
ЦЕЛЬ ПРОЕКТА:
Настоящий бизнес-план разработан с целью привлечения инвестиционных средств для строительства современного гостиничного комплекса категории 3*, а также оценки эффективности его деятельности.
РЕАЛИЗАЦИЯ ДАННОГО ПРОЕКТА ПОЗВОЛИТ:
создать новые рабочие места в регионе реализации проекта;
удовлетворить спрос на услуги по временному проживанию и прочие услуги, предоставляемые в рамках проекта, в районе реализации проекта;
получить гарантированный доход в размере *** млн. руб. по истечении периода планирования в текущих ценах.
ПРЕДПОСЫЛКИ ДЛЯ УСПЕШНОЙ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТА:
Рост туристической отрасли в России за счет увеличения туристического потока (как за счет внутреннего, так и въездного направлений).
Проведение в ближайшие годы на территории Российской Федерации крупных международных спортивных и экономических мероприятий.
Рост основных показателей российского гостиничного рынка в целом.
Наличие в составе гостиничного комплекса инфраструктурных элементов, необходимых для организации досуга и отдыха постояльцев.
Ориентированность объектов блока питания, фитнес-центра и конференц-зала в составе комплекса, в том числе и на клиентов, не размещенных в номерном фонде.
Грамотное управление гостиничным объектом, высокий уровень квалификации персонала и обслуживания в рамках проекта.
ИНВЕСТИЦИИ В ПРОЕКТ:
Объем инвестиций в строительство гостиничного комплекса с заданными параметрами составляет порядка 316 млн. руб. Срок инвестиционного периода составляет 29 месяцев.
ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА:
В данном проекте рассматривается финансирование за счет собственных средств Инициатора проекта, заемных средств, а также за счет доходов комплекса на инвестиционной стадии.
РЫНОК ПРОЕКТА:
Объем инвестиций в коммерческую недвижимость в России в 2012 г. составил *** млрд. долл., что на ***% больше, чем в 2011 году. Сохранение высокого уровня деловой активности прогнозируется и до конца 2013 года.
Доля гостиничного сегмента в структуре инвестиций в коммерческую недвижимость по итогам прошедшего года составила ***%.
В 2012 году объем российского рынка гостиничных услуг (с учетом выручки от деятельности ресторанов и баров в составе гостиничных комплексов) составил *** млрд. руб.
За прошедший год номерной фонд гостиниц увеличился лишь на ***тыс. номеров (+***% к 2011 году) и составил немногим более ***тыс. номеров.
ГЛОССАРИЙ
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА
2.1. Параметры проектируемого гостиничного объекта
2.1.1. Общая концепция
2.1.2. Номерной фонд
2.1.3. Структурные подразделения
2.2. Услуги проекта и «центры прибыли»
2.3. Строительные вопросы
2.4. Оборудование проекта
2.4.1. Основное оборудование и мебель
2.4.2. Транспорт
3. АНАЛИЗ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость
3.2. Российский рынок гостиничных услуг
3.2.1. Классификация гостиниц
3.2.2. Типы гостиничных предприятий
3.2.3. Объем и динамика рынка
3.2.4. Структура гостиничной недвижимости по категориям
3.2.5. Географическая структура рынка
Федеральные округа
Регионы
3.2.6. Количество гостиниц
3.2.7. Номерной фонд
3.2.8. Число мест размещения
3.2.9. Численность гостей
3.2.10. Международные операторы на российском рынке
3.3. Рынок гостиничных услуг Москвы
3.3.1. Основные показатели
3.3.2. Предложение
3.3.3. Спрос и заполняемость
3.3.4. Коммерческие условия
3.3.5. Прогноз развития
3.4. Рынок гостиничных услуг Санкт-Петербурга
3.4.1. Основные показатели
3.4.2. Предложение
3.4.3. Спрос
3.4.4. Финансовые условия
3.5. Гостиничный рынок Краснодара
3.5.1. Основные показатели
3.5.2. Предложение
3.5.3. Спрос
3.5.4. Финансовые условия
4. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН
4.1. Общая характеристика
4.2. Продвижение гостиничного комплекса
4.2.1. Реклама гостиничного комплекса
5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1. Организационно-правовая форма реализации проекта
5.2. Основные партнеры
5.3. реализации проекта
6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
6.1. Условия и допущения, принятые для расчета
6.2. Исходные данные
6.2.1. Налоговое окружение
6.2.2. Номенклатура и цены продукции (услуг)
6.2.3. Загрузка номерного фонда и план продаж
6.2.4. Номенклатура и цены сырья, материалов и пр.
Энергоресурсы
Горюче-смазочные материалы (ГСМ)
Прочие
6.2.5. Численность персонала и заработная плата
6.2.6. Калькуляция материальных затрат
6.2.7. Капитальные затраты и амортизация
6.2.8. Нормы оборота текущих активов и пассивов
6.3. Калькуляция себестоимости услуг
6.4. Расчет выручки
6.5. Инвестиционные издержки
6.6. Расчет прибылей, убытков и денежных потоков
6.7. Прогнозный баланс
6.8. Налоговые и страховые отчисления
6.9. Источники, формы и условия финансирования
6.9.1. Потребность и источники финансирования
6.9.2. Предлагаемые условия финансирования
6.10. Оценка экономической эффективности проекта
6.10.1. Методика расчета показателей
Методология расчета ставки дисконтирования
Методология расчета финансовых показателей
6.10.2. Основные показатели эффективности
6.10.3. Финансовая состоятельность проекта
6.10.4. Отраслевые показатели деятельности (Occupancy, ADR, RevPAR, GOPPAR и пр.)
7. ОЦЕНКА РИСКОВ
7.1. Общая характеристика методов оценки рисков
7.2. Анализ чувствительности
7.3. Уровень безубыточности
7.4. Оценка проектных рисков
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ТРЕБОВАНИЯ К ГОСТИНИЦАМ И ДРУГИМ СРЕДСТВАМ РАЗМЕЩЕНИЯ
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. ТРЕБОВАНИЯ К НОМЕРАМ ГОСТИНИЦ И ДРУГИХ СРЕДСТВ РАЗМЕЩЕНИЯ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ
О КОМПАНИИ GLOBAL REACH CONSULTING (GRC)
СПИСОК ТАБЛИЦ
1. Основные параметры проектируемого гостиничного комплекса
2. Характеристика площадей проектируемого гостиничного комплекса
3. Номерной фонд проектируемого гостиничного комплекса
4. Среднее количество постояльцев в номере, чел.
5. Характеристика блока питания проектируемого гостиничного комплекса
6. Затраты на оборудование в рамках проекта
7. Характеристика и затраты на автомобильный транспорт по проекту
8. Основные показатели сегментов коммерческой недвижимости Москвы в 1 полугодии 2013 г.
9. Объемы региональных рынков гостиничных услуг, 2009-6М 2013 гг., тыс. руб.
10. Регионы с наибольшим количеством гостиниц, 2008-2012 гг., ед.
11. Регионы с наибольшим номерным фондом гостиниц, 2008-2012 гг., ед.
12. Регионы с наибольшим числом мест размещения в гостиницах, 2008-2012 гг., ед.
13. Регионы с наибольшей численностью размещенных в гостиницах гостей, 2008-2012 гг., тыс. чел.
14. Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Москвы, 1 пол. 2013 г.
15. Наиболее значимые гостиничные объекты в Москве, заявленные к вводу до конца 2013 г.
16. Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга, 2 квартал 2013 г.
17. Проекты гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга, заявленные к открытию в 2013 году
18. Основные показатели рынка гостиничной недвижимости Краснодара по итогам 2012 г. -1 кв. 2013 г.
19. Дата ввода основных подразделений проектируемого гостиничного комплекса
20. Сетевой реализации проекта
21. Параметры основных допущений по проекту
22. Страховые тарифы
23. Цены на услуги проектируемого гостиничного комплекса
24. Сезонность цен на размещение в проектируемом гостиничном комплексе, % от среднегодовых цен
25. Сезонность загрузки номерного фонда проектируемого гостиничного комплекса, % от максимальной за период
26. Прогноз загрузки номерного фонда по проекту, номеро-дней (всего)
27. Прогноз загрузки номерного фонда по проекту, номеро-дней (занятых)
28. Прогноз загрузки номерного фонда по проекту (количество постояльцев), чел.
29. Нормы объема предоставления услуг по блоку питания и прочим направлениям
30. План предоставления услуг по блоку питания и прочим направлениям, ед. изм.
31. Уровень тарифов на энергоресурсы по проекту
32. Нормы расхода электроэнергии в рамках проекта
33. Нормы расхода природного газа в рамках проекта
34. Сезонность потребления природного газа в рамках проекта (месячная), % от потребления за год
35. Нормы расхода воды для водоснабжения проектируемого гостиничного комплекса
36. Нормы расхода воды для водоотведения в рамках проектируемого гостиничного комплекса
37. Потребность проектируемого гостиничного комплекса в электроэнергии, МВт
38. Потребность проектируемого гостиничного комплекса в природном газе, тыс. м3
39. Потребность проектируемого гостиничного комплекса в услугах водоснабжения, тыс. м3
40. Потребность проектируемого гостиничного комплекса в услугах водоотведения, тыс. м3
41. Нормы расхода ГСМ в рамках проекта
42. Уровень закупочных цен на ГСМ по проекту
43. Потребность проектируемого гостиничного комплекса в ГСМ, тонн
44. Нормы общехозяйственных, коммерческих, административных и прочих затрат по проекту
45. Среднесписочная численность работников (на конец периода), чел.
46. Стартовые ставки оплаты труда
47. Расходы на оплату труда по проекту, тыс. руб.
48. Отчисления на социальные нужды по проекту, тыс. руб.
49. Номенклатура статей калькуляции затрат для проекта
50. Калькуляция затрат по проекту, тыс. руб.
51. Прогноз инвестиций в основной капитал, тыс. руб.
52. Сроки полезного использования ОС, мес.
53. Прогноз амортизационных отчислений по проекту, тыс. руб.
54. Норматив СОК, дней
55. Прогноз потребности в СОК (на конец периода), тыс. руб.
56. Калькуляция себестоимости продукции (услуг) по проекту, тыс. руб.
57. Прогноз выручки по проекту (по направлениям услуг), тыс. руб.
58. Прогноз выручки по проекту (по структурным подразделениям), тыс. руб.
59. Инвестиционные издержки по проекту, тыс. руб.
60. Расчет прибылей и убытков по проекту, тыс. руб.
61. Движение денежных средств по проекту, тыс. руб.
62. Прогнозный баланс проекта (на конец периода), тыс. руб.
63. Прогноз НДС, тыс. руб.
64. Прогноз налога на прибыль организаций, тыс. руб.
65. Прогноз налога на имущество, тыс. руб.
66. Прогноз НДФЛ, тыс. руб.
67. Прогноз транспортного налога, тыс. руб.
68. Прогноз налога на землю, тыс. руб.
69. Распределение налогов по бюджетам разных уровней, тыс. руб.
70. Расчет бюджетной эффективности, тыс. руб.
71. Параметры инвестиционных кредитов по проекту
72. Потребность и источники финансирования проекта, тыс. руб.
73. Расчет потребности и источники финансирования проекта по годам, тыс. руб.
74. обслуживания инвестиционного кредита по проекту, тыс. руб.
75. Расчет долгосрочной прибыли сверх CAPM для портфелей десятичных групп NYSE/AMEX/NASDAQ
76. Расчет ставки дисконтирования
77. Показатели эффективности проекта
78. Расчет дисконтированного денежного потока, тыс. руб.
79. Показатели эффективности текущей деятельности по проекту
80. Отраслевые показатели деятельности проектируемого гостиничного предприятия
81. Характеристика методов оценки рисков проектов
82. Анализ чувствительности проекта по NPV, тыс. руб.
83. Расчет точки безубыточности
84. Расчет точки безубыточности, тыс. руб. в год
85. Качественный анализ рисков проекта
86. Требования к гостиницам и другим средствам размещения согласно законодательству РФ
87. Требования к номерам гостиниц и других средств размещения различных категорий согласно законодательству РФ
П 1. Требования к гостиницам и другим средствам размещения
П 2. Требования к номерам гостиниц и других средств размещения различных категорий
СПИСОК ДИАГРАММ
1. Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость в России, 2007-1 пол. 2013 гг., прогноз на 2013 г., млрд. долл.
2. Структура инвестиций в коммерческую недвижимость в России по сегментам, 2012 г., 1 пол. 2013 г., %
3. Динамика инвестиций в коммерческую недвижимость в России по сегментам, 2012 г., 1 пол. 2013 г., млн. долл.
4. География сделок по приобретению объектов коммерческой недвижимости, 1 пол. 2013 г., %
5. Динамика российского рынка гостиничных услуг, 2005-6М 2013 гг., млрд. руб.
6. Сравнительная характеристика насыщенности гостиничной недвижимостью российских и зарубежных городов, 2010 г., кол-во номеров на 1 000 жителей
7. Структура гостиничной недвижимости в России по категориям, %
8. Структура российского рынка гостиничных услуг по федеральным округам, 1 полугодие 2013 г., %
9. Региональная структура российского рынка гостиничных услуг, 1 полугодие 2013 г., %
10. Динамика количества гостиниц в России, 2002-2012 гг., ед.
11. Прирост гостиниц в России, 2002-2012 гг., ед.
12. Распределение гостиниц по федеральным округам РФ, 2012 г., ед.
13. Динамика номерного фонда гостиниц в России, 2002-2012 гг., ед.
14. Распределение номерного фонда гостиниц по федеральным округам РФ, 2012 г., ед.
15. Динамика числа мест размещения в гостиницах в России, 2002-2012 гг., млн. ед.
16. Распределение числа мест размещения в гостиницах по федеральным округам РФ, 2012 г., ед.
17. Динамика численности размещенных гостей в гостиницах на территории РФ, 2002-2012 гг., млн. чел.
18. Распределение численности гостей в гостиницах по федеральным округам РФ, 2012 г., млн. чел.
19. Доли крупнейших международных гостиничных операторов в структуре номерного фонда гостиниц под управлением международных операторов на российском рынке, 2012 г., %
20. Динамика прироста предложения номеров в Москве, 2009 – 1 пол. 2013 гг., прогноз на 2 пол. 2013 г., ед.
21. Структура предложения на московском гостиничном рынке, 1 пол. 2013 г., %
22. Средняя стоимость размещения в московских отелях, 1 пол. 2013 г., долл.
23. Изменение структуры качественного номерного фонда Санкт-Петербурга за период 2008-2 кв. 2013 гг.
24. Динамика числа туристов, посетивших Санкт-Петербург, 2006-2012 гг., млн. чел.
25. Средняя цена продажи номеров в Санкт-Петербурге, руб./сутки, 2009-2013 гг.
26. Структура качественного гостиничного фонда Краснодара по категориям звёзд, 2012 г.
27. Структура туристического потока в Краснодар, 2012г., %
28. Динамика загрузки проектируемого гостиничного комплекса, % от плановой (максимальной)
29. Средняя загрузка номерного фонда проектируемого гостиничного комплекса,
30. Прогноз выручки проекта, тыс. руб.
31. Структура выручки проекта, %
32. Структура инвестиционных затрат по проекту, %
33. Динамика чистой прибыли по проекту, тыс. руб.
34. Структура финансирования проекта, %
СПИСОК ГРАФИКОВ
1. Загрузка московских гостиниц категорий 4-5 звезд, январь-июнь 2011-2013 гг., %
2. Сравнительная характеристика Москвы и европейских столиц по стоимости номера и заполняемости, 2012 г.
3. Средний показатель сезонности цен на размещение по проекту, % от среднегодовых цен
4. Динамика инвестиционных затрат по проекту, тыс. руб.
5. Динамика оборотных средств по проекту, тыс. руб.
6. EBITDA по проекту, тыс. руб.
7. DFCF накопленным итогом, тыс. руб.
8. Анализ чувствительности по проекту (NPV), тыс. руб.
9. Точка безубыточности, тыс. руб.
СПИСОК СХЕМ
1. Классификация гостиниц и иных средств размещения и номеров в них
2. взаимодействия клиента, гостиницы и туроператора
3. Взаимодействие с кредитующим банком
