Специалистами компании Vesco Consulting проведено комплексное исследование спроса и предложения четырех сегментов рынка жилой недвижимости: первичного и вторичного многоэтажного и индивидуального жилья Нижнего Новгорода.
По данным Нижегородского филиала Ростехинвентаризации, сегодня в Нижнем Новгороде насчитывается 32,5 тыс. домов или около 26,5 млн. кв.м. жилья. Самым массовым жильем в настоящее время являются «хрущевки», «брежневки», а также улучшенное жилье. При этом квартир, соответствующих удовлетворительным потребительским характеристикам, всего 53%, доля же элитного жилья в Нижнем Новгороде вообще минимальна. Что касается загородной недвижимости, то сейчас в сегменте насчитывается 20 коттеджных поселков, которые были реализованы, заявлены, заморожены или находятся в продаже на данный момент.
Жилая недвижимость города в рамках исследования изучена в разрезе основных влияющих на нее показателей: география, класс, тип жилья, комнатность, материал строительства, стоимость.
В рамках исследования определено социально-экономическое положение города, уровень заработной платы населения, уровень развития инфраструктуры, выделены основные игроки рынка. Особое внимание в работе уделяется Автозаводскому району города, в границах которого проанализирована информация о существующих и планируемых объектах рынка жилой недвижимости.
Целью настоящего исследования стало определение перспектив развития перечисленных выше сегментов рынка недвижимости. Данная работа будет полезна и интересна девелоперам и инвесторам, компаниям, занимающимся строительством недвижимости, а также юридическим лицам, оказывающим посреднические, консультационные и финансовые услуги и поможет принять управленческое решение о возможности выхода на рынок жилой недвижимости Нижнего Новгорода.
Для реализации поставленной цели выполнены следующие задачи:
• Проведен анализ существующего предложения на первичном и вторичном рынках и дана оценка существующей конкуренции;
• Изучены планируемые проекты, дана оценка их объемов и определена степень влияния их выхода на рынок;
• Составлен прогноз объема предложения;
• Проведен анализ состояния спроса в указанных сегментах, определены основные потребительские предпочтения и составлен портрет потребителя;
• Определен потенциал рынка: расхождение спроса и предложения;
• Выявлены основные тенденции развития указанных сегментов рынка и составлен прогноз их развития.
Для изучения спроса потенциальных потребителей недвижимости проводился экспертный опрос – интервью с представителями компаний, работающих на рынке недвижимости Нижнего Новгорода, с последующей обработкой и обобщением мнений экспертов. В качестве экспертов выступали риэлторы рынка недвижимости.
ВВЕДЕНИЕ
1. Объект исследования
2. Цели и задачи исследования
3. Методология исследования
I. КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ГОРОДА
1. Социально-экономическое положение города. География развития города. Уровень жизни населения.
2. Оценка уровня развития инфраструктуры в городе в целом и в том числе в Автозаводском районе: социальной, инженерной, торгово-развлекательной и т.д.
3. Муниципальные программы развития рынка жилищного строительства и поддержки застройщиков
II. АНАЛИЗ ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Рынок вторичного городского жилья
1.1. Характеристика жилого фонда. Объем, динамика изменения объема, качество ЖФ, обеспеченность населения жильем в городе.
1.2. Структура предложения вторичного жилья: по географии размещения, типу и классу жилья, стоимости 1 кв.м.
1.3. Характеристика вторичного жилья Автозаводского района города
2. Рынок первичного городского жилья (новостройки)
2.1. Общая характеристика, объемы строительства и динамика предложения.
2.2. Структура предложения: по географии, типу и классу жилья, материалу строительства, стоимости.
2.3. Основные игроки рынка – девелоперы (застройщики)
2.4. Характеристика первичного жилья Автозаводского района города
2.5. Планируемые проекты рынка жилой недвижимости
2.6. Прогноз объема предложения. Основные тенденции и перспективы развития рынка городского жилья
3. Рынок загородного жилья
3.1. Общая характеристика предложения, объем рынка и динамика предложения.
3.2. Структура предложения: по географии, типу и классу жилья, стоимости продажи
3.3. Основные игроки рынка – девелоперы (застройщики)
3.4. Планируемые проекты рынка загородной жилой недвижимости
3.5. Прогноз объема предложения. Основные тенденции и перспективы развития рынка загородного жилья.
III. АНАЛИЗ СПРОСА НА ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
1. Общая характеристика спроса на жилую недвижимость
2. Портрет потребителя. Оценка потребительских предпочтений по географии, типу жилья и стоимости
3. Оценка привлекательности Автозаводского района города, с точки зрения спроса
4. Определение потенциальной и реальной емкости рынка жилой недвижимости. Объем платежеспособного спроса
5. Прогноз изменения спроса
IV. ПОТЕНЦИАЛ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Оценка потенциала рынка. Расхождение спроса и предложения рынка жилой недвижимости.
2. Основные выводы.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Анализ рынка малоэтажного индивидуального жилья Нижнего Новгорода.
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Оценка объема сделок с недвижимостью в Нижнем Новгороде.
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. Дополнительные характеристики рынка жилья Нижнего Новгорода в формате экспертного мнения.
ДИАГРАММЫ В ОТЧЕТЕ: 33 шт.
Диаграмма 1. Уровень обеспеченности жильем населения городов –миллионников (2007 г.) , кв.м./чел.
Диаграмма 2. Структура предложения вторичного многоэтажного жилья по районам Нижнего Новгорода (март 2009 г.), %
Диаграмма 3. Помесячная динамика изменения средней цены предложения по городу на рынке вторичного многоэтажного жилья (январь 2008 – январь 2009 гг.), руб\кв.м.
Диаграмма 4. Средняя цена предложения вторичного рынка многоэтажного жилья по районам города (декабрь 2008 г. и январь 2009 г.), руб.
Диаграмма 5. Ежегодная динамика ввода жилья в Нижнем Новгороде (2003 -2008гг.), тыс. кв.м.
Диаграмма 6. Динамика темпов роста объемов ввода жилья в Нижнем Новгороде (2003 -2008гг.)
Диаграмма 7. Структура предложения на первичном рынке многоэтажного жилья по районам Нижнего Новгорода (январь 2009 г.), %
Диаграмма 8. Структура предложения новостроек по районам города, рассчитанная по количеству домов и по количеству квартир (январь 2009 г.), %
Диаграмма 9. Структура предложения новостроек по типам домов, рассчитанная по количеству домов и по количеству квартир (январь 2009 г.), %
Диаграмма 10. Структура предложения новостроек по этажности, рассчитанная по количеству домов и по количеству квартир (январь 2009 г.), %
Диаграмма 11. Структура предложения новостроек по общему количеству квартир в жилом доме (январь 2009 г.), %
Диаграмма 12. Помесячная динамика изменения средней цены предложения по городу на рынке первичного многоэтажного жилья (январь 2008 – январь 2009 гг.), руб\кв.м.
Диаграмма 13. Средняя цена предложения новостроек на первичном рынке (январь 2009 г.), руб\кв.м.
Диаграмма 14. Соотношение динамики объемов ввода жилья Автозаводского района и объемов ввода в целом по городу (2003 -2008гг.), тыс. кв.м.
Диаграмма 15. Доля Автозаводского района в общем объеме ввода многоэтажного жилья Нижнего Новгорода (2003-2008 гг.), %
Диаграмма 16. Соотношение динамики объемов ввода жилья на одного жителя в год в Автозаводском районе и объемов ввода в городе в целом (2003-2008 гг.), кв.м.\чел.
Диаграмма 17. Средняя цена предложения новостроек Автозаводского района в зависимости от класса жилья и комнатности квартир (январь 2009 года), руб\кв.м.
Диаграмма 18. Прогноз динамики объема жилья в Нижнем Новгороде (начало 2009 г. и начало 2012 г.), млн. кв.м.
Диаграмма 19. Прогноз динамики ввода жилья в Нижнем Новгороде по программе «Реконструкция жилищного фонда в Нижнем Новгороде на период до 2012 года» (2007 -2011 гг.), тыс. кв.м.
Диаграмма 20. Прогноз объема ввода жилья в Нижнем Новгороде (2009 -2010 гг.), тыс. кв.м.
Диаграмма 21. Структура предложения участков в сегменте неорганизованного рынка загородной жилой недвижимости в зависимости от размера (январь 2009 года), %
Диаграмма 22. Структура предложения участков в сегменте неорганизованного рынка загородной жилой недвижимости в зависимости от стоимости (январь 2009 года), %
Диаграмма 23. Структура предложения домов в сегменте неорганизованного рынка загородной жилой недвижимости загородной недвижимости по районам размещения (январь 2009 года), %
Диаграмма 24. Средняя цена предложения объектов в сегменте неорганизованного рынка загородной жилой недвижимости по районам города (январь 2009 года), млн. руб.
Диаграмма 25. Структура предложения домов в сегменте неорганизованного рынка загородной жилой недвижимости загородной недвижимости в зависимости от площади (январь 2009 года), %
Диаграмма 26. Структура предложения вторичного рынка индивидуальной жилой недвижимости по районам Нижнего Новгорода (январь 2009 г.), %
Диаграмма 27. Соотношение предложения вторичного рынка индивидуальной жилой недвижимости по районам Нижнего Новгорода в зависимости от площади и стоимости дома (январь 2009 г.), %
Диаграмма 28. Средняя цена стоимость домовладений на вторичном загородном рынке по районам города (январь 2009 г.), млн. руб.
Диаграмма 29. Структура предложения на вторичном загородном рынке индивидуальной жилой недвижимости по площади участка (январь 2009 г.), %
Диаграмма 30. Структура предложения на вторичном загородном рынке индивидуальной жилой недвижимости по материалу строительства (январь 2009 г.), %
Диаграмма 31. Структура предложения на вторичном загородном рынке индивидуальной жилой недвижимости по площади дома (январь 2009 г.), %
Диаграмма 32. Структура предложения на вторичном загородном рынке индивидуальной жилой недвижимости по стоимости объекта (январь 2009 г.), %
Диаграмма 33. Структура предложения на вторичном загородном рынке индивидуальной жилой недвижимости по стоимости 1 кв.м. объекта (январь 2009 г.), %
ТАБЛИЦ В ОТЧЕТЕ: 17 ШТ.
Таблица 1. Структура жилищного фонда Автозаводского района города
Таблица 2. Минимальные и максимальные цены на новостройки в зависимости от класса и местоположения, руб.
Таблица 3. Минимальная и максимальная стоимость 1 кв.м. в новостройке в зависимости от класса дома, руб.
Таблица 4. Основные игроки рынка – девелоперы (застройщики) по показателям количества строительных площадок и квартир
Таблица 5. Список новостроек Автозаводского района, в которых в феврале 2009 года велись продажи (включая основные показатели)
Таблица 6. Список жилых комплексов, в которых будет вестись строительство в 2009-2012 гг.
Таблица 7. Список проектов организованных поселков, которые были реализованы, заявлены, приостановлены или находятся в продаже на данный момент
Таблица 8. Средние, максимальные и минимальные цены предложения по объектам различных типов (дача, дом, коттедж), млн. руб.
Таблица 9. Основные характеристики коттеджных поселков
Таблица 10. Уровень цен в коттеджных поселках на загородном рынке Нижнего Новгорода
Таблица 11. Сроки строительства и состояние продаж в коттеджных поселках города
Таблица 12. Планируемые проекты рынка загородной жилой недвижимости
Таблица 13. Результаты расчета реальной емкости рынка жилья по первичному рынку и рынку индивидуального жилья в год
Таблица 14. Средние характеристики индивидуальных домовладений в зависимости от площади дома
Таблица 15. Средние характеристики индивидуальных домовладений в зависимости от стоимости домовладения
Таблица 16. Таблица зависимости различных характеристик домовладения от стоимости объекта и района расположения
Таблица 17. Данные о количестве сделок по недвижимости в Нижнем Новгороде в 2008 году
ИЛЛЮСТРАЦИЯ В ОТЧЕТЕ: 5 шт.
Иллюстрация 1. Схема расположения районов города
Иллюстрация 2. Схема движения городского транспорта
Иллюстрация 3. Фрагмент генплана в Автозаводском районе
Иллюстрация 4. Планируемые к строительству жилые микрорайоны Автозаводского района города
Иллюстрация 5. Схема расположения коттеджных поселков Нижегородской области
Иллюстрация 6. Перспективные направления развития загородного рынка
