Бизнес-план Строительство гостиницы с ресторанно-офисным комплексом в Абхазии

С ТРОИТЕЛЬСТВО ГОСТИНИЦЫ С РЕСТОРАННЫМ

КОМПЛЕКСОМ В АБХАЗИИ

БИЗНЕС-ПЛАН

Строительство гостиницы с ресторанным комплексом в Абхазии

Июнь, 2017 г.

Оглавление

Оглавление 2

Перечень иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки) 4

Перечень таблиц 5

Методологические комментарии к бизнес-плану 6

1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА 8

2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА 11

2.1. Описание проекта и предполагаемой услуги 11

2.1.1. Предоставление гостиничных номеров 11

2.1.2. Ресторан 12

2.3. Особенности организации проекта 12

2.4. Информация об участниках проекта 13

2.5. Месторасположение проекта 14

3. МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН 15

3.1. Обзор рынка гостиничных услуг в Абхазии 15

3.3. Основные тенденции на рынке 17

3.4. Обзор потенциальных потребителей. Сегментация потребителей 18

3.5. Обзор потенциальных конкурентов 18

3.6. Ценообразование на рынке 20

3.7. Анализ сезонности данной сферы бизнеса 21

4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 22

4.1. План по персоналу 22

4.2. План-график работ по проекту 25

4.3. Источники, формы и условия финансирования 27

4.5. График привлечения инвестиций 28

5. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН 29

5.1. Описание здания и помещений гостиницы 29

5.2. Расчет стоимости строительства 30

5.3. Описание оборудования 31

5.4. Сырье, материалы и комплектующие 32

6. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 33

6.1. Исходные данные и допущения 33

6.2. Номенклатура и цены 34

6.3. Инвестиционные издержки 35

6.4. Налоговые отчисления 39

6.5. Операционные издержки (постоянные и переменные) 41

6.6. План продаж 42

6.7. Расчет выручки 43

6.8. Прогноз прибылей и убытков 44

6.9. Прогноз движения денежных средств 45

6.10. Анализ эффективности проекта 47

6.10.1. Методика оценки эффективности проекта 47

6.10.2. Показатели эффективности проекта 49

7. АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА 51

7.1. Варианты проекта (оптимистичный, пессимистичный) 51

7.2. Анализ чувствительности проекта 54

7.3. Точка безубыточности проекта 54

8. ПРИЛОЖЕНИЯ 56

8.1. Отчет о движении денежных средств по месяцам, тыс. руб. 56

9. Информация об исполнителе проекта 57

Перечень иллюстраций (диаграммы, схемы, рисунки)

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций 9

Рисунок 1.2 График NPV проекта 10

Рисунок 2.1 Номерной фонд гостиничного комплекса, шт. 11

Рисунок 3.1. Структура санаторно-курортных объектов по типу в РА, % 15

Рисунок 3.2. Структура санаторно-курортных объектов по местоположению в РА, % 16

Рисунок 3.3. Структура санаторно-курортных объектов по типу в ...е, % 16

Рисунок 3.4. Структура номерного фонда гостиничных объектов в г....е, % 17

Рисунок 3.5. Сезонность бизнеса 21

Рисунок 4.1. График реализации проекта 26

Рисунок 4.2. Структура финансирования проекта, % 27

Рисунок 4.1. График вложения инвестиций, тыс. руб. 28

Рисунок 6.1. Структура инвестиционных затрат по проекту, % 38

Рисунок 6.2 График NPV проекта 50

Рисунок 7.1. График NPV при пессимистичном сценарии 52

Рисунок 7.2. График NPV проекта при оптимистичном сценарии развития 53

Рисунок 7.3 График точки безубыточности 55

Перечень таблиц

Таблица 1.1 График реализации проекта 8

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели 9

Таблица 2.1 Виды дополнительных услуг гостиничного комплекса 12

Таблица 2.2 Особенности организации гостиничного комплекса 13

Таблица 3.1. Сравнительная характеристика конкурентов 19

Таблица 3.2. Сравнительная характеристика цен конкурентов, руб./номер 20

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, тыс. руб. 23

Таблица 4.2 График реализации проекта 25

Таблица 4.3. Условия кредитования 27

Таблица 5.1 Смета строительства 30

Таблица 5.2 Мебель и оборудование для гостиницы 31

Таблица 5.3 Мебель и оборудование для ресторана 32

Таблица 5.4 Описание основного сырья 32

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала 33

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования 34

Таблица 6.3. Номенклатура и цена на услуги гостиницы 34

Таблица 6.4 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб. 35

Таблица 6.5 Налоговое окружение 39

Таблица 6.6 Налоговые отчисления в 2018-2027 гг., тыс. руб. 40

Таблица 6.7 Постоянные издержки, тыс. руб. 41

Таблица 6.8 Переменные издержки, тыс. руб. 41

Таблица 6.9. План производства в 2018-2027 гг. 42

Таблица 6.10 План выручки на 2018-2027 гг., тыс. руб. 43

Таблица 6.11 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. 44

Таблица 6.12 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб. 45

Таблица 6.13 Показатели эффективности инвестиций 49

Таблица 7.1. Показатели эффективности проекта при пессимистичном сценарии 51

Таблица 7.2. Показатели эффективности проекта при оптимистичном сценарии 52

Таблица 7.3. Анализ чувствительности 54

Методологические комментарии к бизнес-плану

Настоящий бизнес-план представляет собой проект осуществления бизнес-операций, действий фирмы, содержащий сведения о фирме, товаре, его производстве, рынках сбыта, маркетинге, организации операций и их эффективности.

Период планирования – 2017-2028 гг.

Объект и предмет исследования и бизнес-планирования

Объектом исследования является рынок гостиничных услуг г. ..., Республика Абхазия.

Предметом исследования является организация гостиничных услуг в г. ...

Цели и задачи бизнес-плана

Цель бизнес-планирования: оценка экономической эффективности создания гостиничного комплекса с рестораном в г. ...

Задачи бизнес-планирования:

Оценка экономической эффективности проекта;

Обоснование инвестиционных средств на реализацию проекта;

Анализ потребителей и основных конкурентов;

Оценка тенденций и перспектив развития рынка.

Источники информации

Отраслевая статистика;

Данные государственных структур;

Специализированные базы данных Агентства «MegaResearch»;

Рейтинги;

Информационные ресурсы участников рынка;

Отраслевые и специализированные информационные порталы;

Материалы сайтов исследуемой тематики (web-ресурсы производителей и поставщиков, электронные торговые площадки, доски объявлений, специализированные форумы, Интернет-магазины);

Региональные и федеральные СМИ;

Порталы раскрытия информации (отчетность открытых акционерных обществ).

Распространение бизнес-плана

Материалы Бизнес-плана не предназначены для широкого распространения или публикации. При предоставлении бизнес-плана пользователям до их сведения должны быть доведены цели данного документа, допущения, принятые для его составления, а также все существующие ограничения по использованию.

Объем анализа

Бизнес-план подготовлен на основании информации, полученной из общедоступных источников.

Используемые сокращения

РА – Республика Абхазия.

РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

В рамках данного проекта предполагается обоснование экономической эффективности и целесообразности открытия гостиничного комплекса с рестораном в г. ..., Республики Абхазия. Номерной фонд гостиницы состоит из 78 номеров, включая:

одно/двухместные стандартные номера

полулюкс в количестве

Помимо оказания услуг по временному проживанию туристов Абхазии в гостинице также будут предоставляться:

Услуги общественного питания.

Дополнительные услуги: SPA, массажный кабинет, бассейн, организация туристических поездок.

В настоящее время Инициатором проекта ООО «...» разработана проектная документация реализации проекта, подобран земельный участок. До сентября 2018 года планируется осуществить все строительные и отделочные работы для запуска проекта. Этапы реализации проекта приведены в таблице:

Таблица 1.1 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Подготовка проектной документации
Обоснование экономической эффективности проекта
Строительство гостиницы и ресторана
Отделочные работы
Закупка оборудования
Введение проекта в эксплуатацию
Открытие гостиницы

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Инвестиции

Объем инвестиционных вложений на реализацию проекта составляет ... руб. Период окупаемости рассматриваемого проекта составляет около … с учетом дисконтирования.

Рисунок 1.1 Требуемый объем инвестиций

Оборудование

... руб.

Собственные средства

**% от инвестиций

Строительство

Требуемый

объем инвестиций

... руб.

... руб.

Заемные средства

**% от инвестиций

... руб.

Дополнительные расходы

Источник: расчеты MegaResearch

Основные финансовые показатели по проекту представлены в таблице:

Таблица 1.2 Основные финансовые показатели

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Период расчета (горизонт планирования), мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

* Определение понятий финансовых показателей представлено в разделе 7.11 данного бизнес-плана

Источник: расчеты MegaResearch

На рисунке ниже показан график NPV проекта по годам его реализации. На графике NPV видно возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам:

Рисунок 1.2 График NPV проекта

Источник: расчеты MegaResearch

По данным бизнес-плана видно, что проект является выгодным. Чистый дисконтированный доход проекта на 2027 год составит .. . руб.

СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

Описание проекта и предполагаемой услуги

В рамках данного проекта предполагается открытие гостиничного комплекса на … номеров с рестораном в г. ..., Республики Абхазия. В здании будут располагаться:

Гостиница с номерным фондом из … номеров;

Ресторан на … мест;

SPA , массажный кабинет;

Бассейн (входит в стоимость номера).

Целевая аудитория гостиничного комплекса будет разнообразна. Это туристы, цель которых отдохнуть и побывать на экскурсиях, предприниматели из других городов и стран, приезжающие для решения деловых вопросов и прочие.

На сегодняшний день ...

В проекте учитывается сезонность гостиничного бизнеса, основная нагрузка на комплекс будет, разумеется, в теплый сезон – с мая по октябрь. В прочие месяцы загрузка будет составлять около 50%.

Предоставление гостиничных номеров

Гостям комплекса будет предложено размещение в номерах стандарт или полулюкс. Номерной фонд гостиничного комплекса состоит из … номеров:

…

…

…

Рисунок 2.1 Номерной фонд гостиничного комплекса, шт.

***

Источник: данные Инициатора проекта

Дополнительные услуги в гостинице – это важная составляющая хорошего сервиса. Часто те или иные услуги позволяют привлечь большее количество гостей. Однако важно ориентироваться не только на количество, но и на качество предоставляемых услуг. В гостиничном комплексе Инициатора проекта предполагаются следующие дополнительные услуги:

Таблица 2.1 Виды дополнительных услуг гостиничного комплекса

***

Источник: данные инициатора проекта

Дополнительные возможности гостиничного комплекса смогут обеспечить конкурентные преимущества и привлечь большое количество туристов.

В гостинице постояльцам за дополнительную плату будет предложено питание (завтраки, обеды, ужины).

Ресторан

Услуги общественного питания стали неотъемлемой частью гостиничного бизнеса, поэтому на первом этаже гостиничного комплекса будет располагаться ресторан на … мест (… столиков). Проживающие в гостиничном комплексе смогут за отдельную плату пользоваться услугами ресторана. Заведение будет ориентироваться не только на постояльцев гостиницы, но и на посетителей «со стороны», для которых ресторан будет открыт в дневные часы и вечером. Обслуживание не только отдыхающих гостиницы, но и гостей курорта работает как дополнительная реклама для гостиницы.

Для посетителей самыми важными критериями оценки ресторана являются вкусная еда и ассортимент предлагаемых блюд. Поэтому, учитывая предпочтения потенциальных гостей ресторана, предполагается, что меню кухни будет разнообразным. Средний чек с одного столика составит около … руб.

Правильная организация ресторанного бизнеса в гостинице очень важна, так как от уровня обслуживания в ресторане зависит общее мнение о качестве услуг в гостинице, что напрямую влияет на ее имидж и прибыль.

Особенности организации проекта

К особенностям организации данного проекта можно отнести наличие у инициатора проекта разработанной проектной документации силами организации, а также наличие сметы и готовность реализовать все строительные работы по запуску проекта собственными силами.

В гостинице будут предоставляться следующие виды услуг:

Таблица 2.2 Особенности организации гостиничного комплекса

Гостиница
Номерной фонд гостиницы
Из них: Стандартные номера Полулюкс
Классификация номеров
Ресторан
Количество посадочных мест
Количество столиков
Средний чек со столика
Дополнительные услуги
SPA
Массажный кабинет
Бассейн
Туризм

Источник: данные инициатора проекта

Сервис является крайне важным аспектом любой гостиницы. Поддерживать соответствующий уровень в режиме позволяет строгая рабочая дисциплина, следование практическим правилам, а также постоянный контроль со стороны управления. Поэтому для менеджмента гостиницы важно иметь профессиональный штат, осуществлять его постоянную поддержку и стимулирование.

Информация об участниках проекта

…

Месторасположение проекта

…

МАРКЕТИНГОВЫЙ ПЛАН

3.1. Обзор рынка гостиничных услуг в Абхазии

Туризм является одним из основных факторов развития Абхазии. За счет привлечения туристов растут доходы предприятий, улучшается благосостояние населения. Для развития данной отрасли, особенно в долгосрочной перспективе, открываются большие возможности. Приток туристов способствует развитию малого и среднего бизнеса в стране.

Специфика развития туризма в наличии мультипликативного эффекта, проявляющегося в развитии ряда взаимосвязанных отраслей экономики: торговли, транспорта, связи, строительства, общественного питания. Для обеспечения полноценного отдыха требуется широкая сеть ресторанов, кафе, магазинов, оборудованных зон отдыха и развлечений. Необходимо активно развивать местную промышленность, в том числе пищевую, сувенирную.

Количество санаторно-курортных объектов Республики Абхазия в 2017 г. составляет … единицы. Более половины из них – **% (… ед.) - представляют собой гостиницы и отели.

Рисунок 3.1. Структура санаторно-курортных объектов по типу в РА, %

Источник: Анализ и расчеты MegaResearch на основании данных http://www.tophotels.ru/

Большая часть санаторно-курортных объектов расположена в Гаграх – … объектов. Это связано с тем, что Гагра располагается ближе всего к российской границе (всего в 15 км от неё). В настоящее время Гагра представляет собой самый известный и посещаемый курорт с развитой туристической инфраструктурой.

Рисунок 3.2. Структура санаторно-курортных объектов по местоположению в РА, %

Источник: Анализ и расчеты MegaResearch на основании данных http://www.tophotels.ru/

В столице Абхазии – Сухуме – расположено … санаторно-курортных объектов (**% от общего количества по РА), … из которых представляют собой гостиницы и отели.

Рисунок 3.3. Структура санаторно-курортных объектов по типу в ...е, %

Источник: Анализ и расчеты MegaResearch на основании данных http://www.tophotels.ru/

Среди санаторно-курортных объектов г. Сухума есть как достаточно большие пансионаты, как правило, построенные в советское время и имеющие более 100 номеров, так и малые отели с количеством номеров до 50. Количество номеров большей части отелей (**%) - от 10 до 50.

Рисунок 3.4. Структура номерного фонда гостиничных объектов в г....е, %

Источник: Анализ и расчеты MegaResearch на основании данных http://www.tophotels.ru/

К основным курортным районам г. Сухум относятся: набережная Махаджиров, набережная Диоскуров, район Турбазы, Маяк, Кяласур и Синоп. В юго-восточной части города сосредоточено наибольшее количество пансионатов и гостиниц.

В отличие от других курортных городов, в зимнее время жизнь в столице Абхазии не замирает, поэтому гостиницы Сухума пользуются спросом и вне летнего сезона. В Сухуме расположено большое количество кафе, ресторанов, развлекательных центров (боулинг, бильярд, клубы) и магазинов, которые работают круглогодично. Кроме того, в Сухуме отлично развито транспортное сообщение с другими городами РА.

3.3. Основные тенденции на рынке

Основной тенденцией развития рынка гостиничных услуг является …

Летом 2014 года, согласно официальным данным, количество туристов, выбравших отдых в Абхазии, составило около …

Однако в настоящее время туристический потенциал …

К перспективным направлениям развития туристического потенциала Абхазии можно отнести:

…

…

…

…

Современная экономика Абхазии состоит из …

Обзор потенциальных потребителей. Сегментация потребителей

Целевой рынок – это наиболее подходящая и выгодная для отеля группа сегментов рынка или всего один сегмент, на котором будет сконцентрирована маркетинговая активность. После того как основные сегменты рынка определены, гостиничному менеджменту необходимо оценить степень их привлекательности и решить на какие сегменты рынка оно должно ориентироваться, т.е. осуществить выбор целевого рынка и выработать стратегию маркетинга.

На сегодняшний день наиболее распространенный в гостиничном бизнесе критерий сегментации потребителей - социально-экономический. Потребители формируются в группы в зависимости от их мотивов и целей поездок, социальной и статусной принадлежности, уровня доходов. В зависимости от цели поездки туристы подразделяются на следующие группы:

…

…

…

В связи с тем, что …

Стратегия недифференцированного маркетинга предполагает …

Обзор потенциальных конкурентов

К основным конкурентам создаваемой гостиницы были отнесены следующие санаторно-курортные объекты:

Таблица 3.1. Сравнительная характеристика конкурентов

№	Наименование	Номерной фонд	Услуги	Адрес
1				4-й Шоссейный пр-д, 22
2				4-й Шоссейный пр-д, 16
3				просп. Мира, 290
4				ул. Харания, д. 1
5				просп. Мира, 250
6				ул. Титова 34
7				ул. Титова, д. 55
8				ул. Железнодорожная, д. 11
9				Ул. Титова, 74 а
10				Ул. Титова, 85
11				ул. Лакоба 109
12				ул. Ардзинба, д. 135
13				ул. Ген Дбара 13

Источник: аналитика MegaResearch

Представленные отели, за исключением гостиницы …

Таким образом, географическое положение участка, его близость к морю и внутренняя инфраструктура для отдыха являются конкурентными преимуществами проектируемой гостиницы и будут способствовать её полной заполняемости летом, а также высокой загрузке в осенне-зимний период.

Ценообразование на рынке

Формирование стоимости на проживание в гостиничных номерах, дополнительные услуги – одно из важных направлений деятельности менеджеров отеля, определяющий эффективность его функционирования на рынке услуг гостеприимства.

Цены на услуги планируемого гостиничного комплекса будут поддерживаться на уровне среднерыночных:

Высокий сезон:

Номер стандарт – ... руб./ночь;

Номер люкс – ... руб./ночь.

Низкий сезон:

Номер стандарт – ... руб./ночь;

Номер люкс – ... руб./ночь.

Средний чек в ресторане – … руб./стол.

Организация будет осуществлять постоянный мониторинг состояния рынка, готовности к рыночным колебаниям с целью обеспечения реализации стратегии саморазвития и экономического выживания в условиях конкуренции.

Таблица 3.2. Сравнительная характеристика цен конкурентов, руб./номер

№	Наименование	Стоимость номера, руб./сутки
		Высокий сезон	Низкий сезон
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10

Источник: аналитика MegaResearch

Как видно из таблицы, большая часть мини-отелей представляют собой …

Ценообразование рассматриваемой гостиницы предполагается на уровне …

Анализ сезонности данной сферы бизнеса

Сезонность гостиничного бизнеса в Абхазии напрямую связана с теплым периодом года. В проекте принята следующая сезонность:

Рисунок 3.5. Сезонность бизнеса

***

Источник: данные участников рынка, аналитика MegaResearch

Как видно на рисунке, пик сезонности приходится на летние месяцы: июнь-август.

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

План по персоналу

При формировании штатного расписания производственного предприятия ориентировались на концепцию проекта, объем основных производственных и вспомогательных операций.

В штатном расписании были сформированы следующие структурные подразделения:

Административно-управленческий персонал;

Персонал гостиницы;

Персонал ресторана;

Вспомогательный персонал.

В расчетной части бизнес-плана был сформирован план ФОТ исходя из условия работы отделов, относящихся к вышеперечисленным структурным подразделениям.

Таблица 4.1. Формирование ФОТ и штатного расписания предприятия, тыс. руб.

	Персонал проекта	Сезон (май-сентябрь)			Не сезон (октябрь-апрель)
№	Наименование должности	Кол-во работников	З/п 1 работника, тыс. руб./мес.	Итого ФОТ, тыс. руб.		Кол-во работников	З/п 1 работника, тыс. руб./мес.	Итого ФОТ, тыс. руб.
1	АУП
1.1	Директор
1.2	Управляющий гостиницы
1.3	Управляющий рестораном
1.4	Бухгалтер
2	Персонал гостиницы
2.1	Администратор (ресепшионист)
2.2	Горничная
3	Персонал ресторана
3.1	Повар
3.2	Официант
4	Вспомогательный персонал
4.1	Уборщик помещений
4.2	Охранник
	Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, ежемесячный ФОТ Административно-управленческого персонала получился равным ... руб. Сотрудники гостиницы, кафе и вспомогательный персонал будут работать посменно, обеспечивая работу гостиницы без выходных.

План-график работ по проекту

Этапы реализации проекта приведены в таблице:

Таблица 4.2 График реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ
Подготовка проектной документации
Обоснование экономической эффективности проекта
Строительство гостиницы и ресторана
Отделочные работы
Закупка оборудования
Введение проекта в эксплуатацию
Открытие гостиницы

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

График реализации проекта в графическом виде представлен на рисунке:

Рисунок 4.1. График реализации проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, начало эксплуатации комплекса запланировано на …

Источники, формы и условия финансирования

Объем капитальных затрат проекта составляет ... руб.

Финансирование проекта осуществляется за счет собственных и заемных средств. Собственные средства составляют **% инвестиций, на сумму ... руб. Они направлены на строительство, закупку оборудования и прочие расходы. Инвестиционный кредит в банке составляет **% инвестиций, на сумму ... руб. Ниже приведена структура финансирования проекта:

Рисунок 4.2. Структура финансирования проекта, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Ставка по кредиту в банке составляет **% сроком на 7 летом.

Таблица 4.3. Условия кредитования

Условия кредита	Кредит, год	Кредит, мес.
Ставка по кредиту в год, %
Срок выплаты по кредиту
Каникулы по процентам по кредиту
Срок выплаты процентов по кредиту

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Общая сумма начисленных процентов по кредиту составляет ... руб.

4.5. График привлечения инвестиций

В проект будут вкладываться собственные и заемные средства. Основной инвестиционный этап – …

График вложения инвестиций представлен на рисунке ниже:

Рисунок 4.1. График вложения инвестиций, тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН

Описание здания и помещений гостиницы

Территориальная площадка для строительства объекта находится по адресу …

…

Расчет стоимости строительства

Ниже представлен расчет строительства комплекса:

Таблица 5.1 Смета строительства

№	Капитальные затраты	Кол-во/ %	Стоимость, тыс. руб.
1	Основные объекты строительства
1.1	Бетонные работы (3000 м3)
1.2	Кладка блоков (70000 шт.)
1.3	Кровельные работы (1100 м2)
1.4	Отделка потолков (6600 м2)
1.5	Отделка полов (6600 м2)
1.6	Отделка стен
1.7	Фасадные работы (2500 м 2 )
1.8	Отделка бассейна
1.9	Отделка забора
1.10	Электроснабжение и слаботочные сети
1.11	Водопровод и канализация

Источник: данные проектировщиков

Таким образом, затраты на строительство здания составят ... рублей.

Описание оборудования

В таблице ниже рассмотрен вариант мебели и оборудования для гостиницы.

Таблица 5.2 Мебель и оборудование для гостиницы

Наименование оборудование	Образец	Состав оборудования
Зона ресепшн		Зону ресепшн планируется оборудовать стойкой администратора, столом и небольшим диваном.
Оборудование для номеров «Стандарт»		- кровать (1 или 2 шт.), - тумбочка, - стол, - двухдверный шкаф, - лампа, - подставка под багаж, -зеркало, - телевизор, - фен, - кондиционер, - сантехника, - освещение, - сейф
Оборудование для номера «Люкс»
Оборудование для уборки

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

В таблице ниже рассмотрен вариант мебели и оборудования для ресторана.

Таблица 5.3 Мебель и оборудование для ресторана

Наименование оборудование	Образец	Состав оборудования
Оборудование для кухни
Оборудование для кафе

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Сырье, материалы и комплектующие

Оборотные средства в проекте применяются для закупки продуктов в ресторан.

Таблица 5.4 Описание основного сырья

№	Наименование издержек	Средние затраты в мес., тыс. руб.
1	Закупка продуктов для ресторана
2	Закупка продуктов для постояльцев гостиницы (завтраки)

Источник: аналитика MegaResearch

Ниже представлен финансовый план проекта.

ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

Исходные данные и допущения

Допущения, принятые в проекте описаны ниже.

Допущения о продукции

Основным продуктом данного проекта являются услуги размещения в гостинице. В проекте расчет дохода осуществляется с учетом сезонности бизнеса.

Допущения о цене

Стоимость услуги размещения в гостинице установлена, исходя из анализа среднерыночных цен в г. ...е, а также зависит от типа номера и сезона года.

Допущение о плане продаж

При расчете объёма продаж учтен процент загрузки гостиницы, который рассчитан аналоговым методом.

Допущение о ставке дисконтирования

В проекте была принята ставка дисконтирования **% в год. Ниже приведем обоснование расчета данного показателя.

Метод кумулятивного построения основан на суммировании безрисковой ставки дохода и надбавок за риск инвестирования в оцениваемое предприятие. Метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанных как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Расчёты производят по формуле:

где r – ставка дисконтирования; rб – базовая (безрисковая или наименее рискованная) ставка; Ri – премия за i-вид риска; n – количество премий за риск. Представим ниже расчет по данной методологии.

Таблица 6.1. Определение стоимости собственного капитала

Составляющие	%
Размер безрисковой ставки*
Размер поправки за страховой риск
Размер поправки за отраслевой риск
Размер поправки за прочий риск
Стоимость собственного капитала

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Далее на основании этого определялась норма ставки дисконтирования.

Таблица 6.2. Определение ставки дисконтирования

Составляющие	%
Доля собственного капитала
Доля заемного капитала
Налог
Стоимость собственного капитала
Стоимость заемного капитала
Итого ставка дисконтирования

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Таким образом, экспертный расчет ставки дисконтирования составил **% годовых.

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

Для построения планов выручки, ППиУ и ДДС были использованы все вышеперечисленные показатели.

Номенклатура и цены

Основной услугой является предоставление номера для проживания. Кроме того, в здании будет располагаться ресторан, который в дневное и вечернее время будет открыт для всех желающих.

Таблица 6.3. Номенклатура и цена на услуги гостиницы

Цены	Единица измерения	Высокий сезон (май-сентябрь)	Низкий сезон (октябрь-апрель)
Номер стандарт	руб./ночь
Номер стандарт	руб./ночь
Номер полулюкс	руб./ночь
Ресторан	средний чек со стола, руб.

Источник: расчет MegaResearch

Как видно из Таблицы, приведенной выше, в гостинице будут предлагаться номера трех ценовых категорий: 2 вида номера стандарт, а также номера полулюкс. Цены на гостиничные номера зависят от их вида и от сезона, когда данный номер будет сниматься.

С точки зрения сезонности выделяются 2 типа сезона:

Высокий сезон длится с мая по сентябрь.

Низкий сезон длится с октября по апрель.

Цены на услуги ресторана не зависят от сезона, средний чек в ресторане в течение всего года составляет около ... руб.

Инвестиционные издержки

Объем основных инвестиций проекта составит ... руб. Капитальные затраты, которые потребуются на введение объекта в эксплуатацию показаны в Таблице ниже.

Таблица 6.4 Инвестиционные издержки проекта, тыс. руб.

№	Капитальные затраты	Кол-во/ %		Стоимость, тыс. руб.
1	Подготовительные работы
1.1	Инженерно-геологические изыскания
1.2.	Составление проектно-сметной документации
2	Основные объекты строительства
2.1	Разработка грунта с транспортировкой за пределы строительной площадки (до 20 км)
2.2	Свайное поле (свая буронабивная D=60 мм, H=12 м, бетон B25)
2.3	Песчано-гравийная подушка 250 мм с уплотнением
2.4	Бетонная подготовка 100мм
2.5	Гидроизоляция горизонтальная
2.7	Бетонная защита гидроизоляции 100 мм
2.8	Фундаментная плита
2.9
2.10
2.11
2.12
2.13
2.14
2.15
2.16
2.17
2.18
2.19
2.20
2.21
2.22
2.23
2.24
2.25
2.26
2.27
2.28
2.29
2.30
2.31
2.32
2.33
2.34
2.35
2.36
2.37
2.38
2.39
2.40
2.41
2.42
2.43
2.44
2.45
2.46
2.47
2.48
2.49
3	Оборудование и оснащение
3.1	Отделочные работы по всем помещениям
3.2	Оснащение номеров
3.3	Приборы освещения
3.4	Оснащение ресторана
3.5	Оснащение прачечной
4	Непредвиденные расходы
4.1	Временные здания и сооружения 1%
5	НДС 10%
Итого капитальные затраты
Покрытие дефицита кэш-фло
Всего инвестиции в проект

* Данные могут быть изменены в процессе проектирования и закупки материалов.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch по данным заказчика

Основной статьей инвестиционных затрат является строительство основных объектов – **% от общей суммы инвестиций.

Рисунок 6.1. Структура инвестиционных затрат по проекту, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Покрытие дефицита кэш-фло ... руб. – это минимальные необходимые вложения, которые пойдут на выплату процентов за пользование кредитом и покрытие текущих затрат, пока выручки по проекту еще недостаточно.

Налоговые отчисления

Основные налоги налоговой системы Абхазии представлены в таблице:

Таблица 6.5 Налоговое окружение

Налоговое окружение	Единица измерения	Размер налога	Налоговый период
Налог на прибыль	%		Календарный год
Страховые взносы	%		Календарный год
Налог на землю	тыс. руб.		Год
НДС	%		Месяц
Налог на имущество	%		Календарный год

Источник: Налоговый кодекс Абхазии

Налог на землю рассчитывался исходя из местоположения объекта, площади земли и коэффициента повышения ставки земельного налога за земли несельскохозяйственного назначения в зависимости от их функционального использования и местоположения. 1

Суммы уплаченных налогов в течение периода реализации проекта без учета налога на прибыль представлены в таблице (Таблица 6.6). Расчет налога на прибыль представлен в ОПиУ.

Таблица 6.6 Налоговые отчисления в 2018-2027 гг., тыс. руб.

	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.	2025 г.	2026 г.	2027 г.
Страховые взносы
Налог на землю
НДС
Налог на имущество
Налоги (без учета налога на прибыль)

Источник: Расчеты MegaResearch

Операционные издержки (постоянные и переменные)

Постоянные издержки проекта представляют собой затраты на проект, не зависящие от изменения объема оказания услуг. К ним относятся, как правило, затраты на обслуживание и управление. Основные постоянные издержки представлены в таблице:

Таблица 6.7 Постоянные издержки, тыс. руб.

№	Показатель	Значение
1	Рекламные расходы
2	Прочие общехозяйственные расходы (например, закупка чистящих средств, расходных материалов для кафе)
3	Взносы на ремонт основных фондов и прочие резервные средства (например, закупка новых комплектов постельного белья)
4	Услуги связи
5	ФОТ АУП и вспомогательного персонала
Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Переменные издержки проекта – это затраты, которые напрямую зависят от объема оказываемых услуг:

Таблица 6.8 Переменные издержки, тыс. руб.

№	Наименование издержек	Расчет издержек в месяц (при 100% загрузке)	Средние затраты в мес., тыс. руб.
1	Закупка продуктов для ресторана	Наценка на блюда **%
2	Закупка продуктов для постояльцев гостиницы (завтраки)	себестоимость 1 завтрака - … руб.
3	Обслуживание прачечной	... руб. в месяц
4	Коммунальные платежи	…. руб. в месяц
5	ФОТ персонала гостиницы (с учетом сезона)	см. вкладку Персонал
	Итого

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Переменные издержки индексируются с учетом сезонности оказываемых услуг.

План продаж

Под производственной мощностью гостиницы понимается максимально возможное количество сдачи номеров, предусмотренных планом продаж, при полном использовании производственного оборудования (оснащения номеров), площадей и с учетом прогрессивной технологии, передовой организации труда и производства. Кроме того, в расчетах была учтена загрузка ресторана, которая измерялась в количестве выполненных заказов.

В проекте планируется оказывать услуги размещения в .. номерах гостиницы. Ресторан оборудовано … столиками. Расчет объема продаж производился с учетом сезонности. План продаж по годам реализации проекта представлен в таблице:

Таблица 6.9. План производства в 2018-2027 гг.

Период	Ед. измерения	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.	2025 г.	2026 г.	2027 г.
Номер стандарт (22-23 м2)	номер*ночь
Номер стандарт (24-25 м2)	номер*ночь
Номер полулюкс (31 м2)	номер*ночь
Ресторан	заказы
Итого	номер*ночь

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Расчет выручки

Расчет выручки формируется на основе плана производства, стоимости оказываемых услуг и среднего чека в ресторане. План выручки в первые годы реализации проекта представлен в таблице:

Таблица 6.10 План выручки на 2018-2027 гг., тыс. руб.

Период	Ед. измерения	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.	2025 г.	2026 г.	2027 г.
Номер стандарт (22-23 м2)	тыс. руб.
Номер стандарт (24-25 м2)	тыс. руб.
Номер полулюкс (31 м2)	тыс. руб.
Ресторан	тыс. руб.
Итого	тыс. руб.

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Прогноз прибылей и убытков

Отчет о прибылях и убытках по годам показан в таблице:

Таблица 6.11 Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.

Статья доходов / расходов	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.	2025 г.	2026 г.	2027 г.
Выручка от реализации
Переменные издержки
Валовая прибыль
Постоянные издержки
Налоги (кроме налога на прибыль)
EBITDA
EBIT, % (к выручке) средняя
Амортизация ОС
EBIT
Выплата процентов по кредитам и займам
Прибыль (Убыток) до налогообложения
Налог на прибыль
Нераспределенная прибыль
Нераспределенная прибыль нарастающим итогом
Возврат кредиторской задолженности
Чистая прибыль
Рентабельность продаж, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Прогноз движения денежных средств

Прогноз движения денежных средств по годам показан в таблице ниже. Прогноз движения денежных средств по месяцам показан в приложении к проекту.

Таблица 6.12 Прогноз движения денежных средств, тыс. руб.

	2017 г.	2018 г.	2019 г.	2020 г.	2021 г.	2022 г.	2023 г.	2024 г.	2025 г.	2026 г.	2027 г.
ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ИДП)
Капитальные вложения
ОПЕРАЦИОННЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ОДП)
Выручка итого
Расходы итого
Переменные издержки
Постоянные издержки
Начисленные налоги и платежи
Налог на прибыль
Выплаты процентов по кредиту
ФИНАНСОВЫЙ ДЕНЕЖНЫЙ ПОТОК (ФДП)
Собственные средства
Заемные средства
Выплата тела долга
Чистый денежный поток (ЧДП)
ЧДП нарастающим итогом

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Анализ эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций: Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток); Чистая приведенная стоимость, NPV; период (срок) окупаемости, PB; Дисконтированный период окупаемости, DPB; Внутренняя норма доходности (рентабельности), Норма возврата инвестиций, IRR (модифицированная норма возврата инвестиций, M IRR); Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI.

Чистый дисконтированный доход (чистая приведённая стоимость) (англ. Net present value, общепринятое сокращение — NPV (ЧДД)) – сумма дисконтированных одновременных разностей между выгодами и затратами по проекту. Сумма денежных потоков (поступлений и платежей), связанных с операционной и инвестиционной деятельностью, приведенных (дисконтированных) на момент начала осуществления инвестиций.

Чистый дисконтированный доход NPV рассчитывается по формуле 1.

(1.)

Где i — ставка дисконтирования;

CFt – чистый денежный поток периода t;

T – длительность проекта в периодах.

Расчёт NPV — стандартный метод оценки эффективности инвестиционного проекта, показывает оценку эффекта от инвестиции, приведённую к настоящему моменту времени с учётом разной временной стоимости денег. Если NPV больше 0, то инвестиция прибыльна, а если NPV меньше 0, то инвестиция убыточна.

С помощью NPV можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим NPV).

Положительные качества NPV:

чёткие критерии принятия решений

показатель учитывает стоимость денег во времени (используется коэффициент дисконтирования в формулах).

Отрицательные качества NPV:

показатель не учитывает риски.

не учитывается вероятность исхода события, так как все денежные потоки и коэффициент дисконтирования являются прогнозными значениями.

Метод периода окупаемости (PB)

Срок окупаемости (Payback period, PB) – ожидаемый период возмещения первоначальных вложений из чистых денежных поступлений. Время, за которое поступления от оперативной деятельности предприятия превысят затраты на инвестиции.

Период окупаемости PB рассчитывается по формуле 2.

PB= Investments/ACF (2)

Где Investments – начальные инвестиции ;

ACF – Annual Cash Flow (среднегодовая сумма чистого денежного потока).

Метод дисконтированного периода окупаемости (DPB)

Дисконтированный срок окупаемости (DPB) – срок окупаемости (см. выше), но с учетом дисконтирования.

Дисконтированный срок окупаемости DPB рассчитывается по формуле 3.

(3)

Где t — , t + - период, когда наблюдался отрицательный и положительный NPV.

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Индекс прибыльности (profitability index, PI) – дисконтированная стоимость денежных поступлений от проекта (NPV) на единицу вложений. Показывает относительную прибыльность проекта.

Индекс прибыльности PI рассчитывается по формуле 4.

(4)

Значения PI:

Для эффективного проекта PI должен быть больше 1

Индексы доходности дисконтированных затрат и инвестиций превышают 1, если для этого потока NPV положителен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR)

При неоднородных денежных потоках, как в рассматриваемом проекте, может применяться соответствующий аналог IRR – модифицированная внутренняя норма доходности (MIRR).

Алгоритм расчета предусматривает выполнение нескольких процедур. Прежде всего, рассчитываются суммарная дисконтированная стоимость всех оттоков и суммарная наращенная стоимость всех притоков, причем и дисконтирование, и наращение осуществляются по цене источника финансирования проекта. Наращенная стоимость притоков называется терминальной стоимостью. Далее определяется ставка дисконтирования, уравнивающая суммарную приведенную стоимость оттоков и терминальную стоимость, которая в данном случае как раз и представляет собой MIRR. Итак, общая формула расчета имеет вид:

(5)

Где OF, — отток денежных средств в N-м периоде (по абсолютной величине);

IF, — приток денежных средств в N-м периоде;

г — стоимость источника финансирования данного проекта;

п — продолжительность проекта.

Заметим, что формула имеет смысл, если терминальная стоимость превышает сумму дисконтированных оттоков.

Показатели эффективности проекта

Основные финансовые показатели представлены в таблице:

Таблица 6.13 Показатели эффективности инвестиций

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Период расчета (горизонт планирования), мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По данным исследования видно, что проект является выгодным. Он окупится примерно через … Срок окупаемости с учетом дисконтирования составит около … Чистая прибыль проекта составит ... руб.

На рисунке показан график NPV проекта:

Рисунок 6.2 График NPV проекта

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

На графике NPV мы видим возрастание чистой приведенной стоимости проекта по годам его реализации.

Чистый денежный поток NPV , равный .. . руб. на конец периода показывает величину денежных средств, которую получит Инвестор от проекта, после того, как денежные притоки окупят его первоначальные инвестиционные затраты и периодические денежные оттоки, связанные с осуществлением проекта с учетом временной стоимости денег и рисков проекта.

Внутренняя норма доходности составила **%, что выше ставки дисконтирования (**%).

Показатель PI , равный … единицы означает, что на конец 2027 года на каждую вложенную единицу инвестиций, Инвестор получит … единицы (с учетом дисконтирования), что является хорошим показателем для инвестиционных проектов.

Средняя рентабельность по проекту составляет **%.

АНАЛИЗ РИСКОВ ПРОЕКТА

Варианты проекта (оптимистичный, пессимистичный)

Были рассмотрены 2 сценария развития проекта: оптимистичный и пессимистичный.

Пессимистичный сценарий

В рамках расчетов показателей финансовой эффективности для пессимистичного сценария были изменены 3 показателя, которые оказывают наибольшее влияние на развитие проекта:

снижение цен на услуги гостиницы и ресторана на 5%;

снижение объемов оказания услуг гостиницы и ресторана на 5%;

увеличение инвестиционных издержек проекта.

Показатели эффективности проекта при пессимистичном сценарии показаны в Таблице ниже:

Таблица 7.1. Показатели эффективности проекта при пессимистичном сценарии

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Период расчета (горизонт планирования), мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

По сравнению с рассчитанным в финансовой модели сценарием эффективности проекта упадет на 35%.

Ниже представлен график NPV при пессимистичном сценарии развития проекта.

Рисунок 7.1. График NPV при пессимистичном сценарии

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Оптимистичный сценарий развития

В рамках расчетов показателей финансовой эффективности для оптимистичного сценария были изменены показатели, которые оказывают наибольшее влияние на развитие проекта:

увеличение цен на 5% на оказываемые услуги;

увеличение объемов оказания услуг на 5%;

уменьшение инвестиционных издержек на 5%.

Показатели эффективности проекта при оптимистичном сценарии показаны в Таблице ниже:

Таблица 7.2. Показатели эффективности проекта при оптимистичном сценарии

Показатели эффективности инвестиций	Значение
Период расчета (горизонт планирования), мес.
Чистый доход (NV), тыс. руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV), тыс. руб.
Внутренняя норма доходности (IRR), % в год
Индекс доходности (PI), ед.
Период окупаемости (PB), мес.
Дисконтированный период окупаемости (DPB), мес.
Инвестиции в проект, тыс. руб.
Средняя рентабельность продаж по проекту, %
Чистая прибыль (накопительная), тыс. руб.
Ставка дисконтирования, %

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Эффективность проекта увеличилась более чем на 40% при оптимистичном сценарии развития.

Ниже представлен график NPV проекта при оптимистичном сценарии.

Рисунок 7.2. График NPV проекта при оптимистичном сценарии развития

Источник: анализ и расчеты MegaResearch

Анализ чувствительности проекта

В таблице показана чувствительность проекта к изменениям внешних условий рынка:

Таблица 7.3. Анализ чувствительности

Показатель	NPV		IRR
Базовое значение
Отклонения	Значение	%	Значение, %	%
Снижение цен реализации на 5%
Увеличение инвестиционных издержек на 5%
Увеличение переменных затрат на 5%
Увеличение постоянных затрат на 5%

Продолжение

Показатель	PI		PB
Базовое значение
Отклонения	Значение	%	Значение	%
Снижение цен реализации на 5%
Увеличение инвестиционных издержек на 5%
Увеличение переменных затрат на 5%
Увеличение постоянных затрат на 5%

Источник: расчеты финансовой модели

* Описание рассматриваемых показателей приводятся в разделе 6.11.1 данного бизнес-плана

По результатам проведенного анализа наблюдается сильная зависимость проекта от цены, предлагаемых услуг и от инвестиционных издержек в проект.

Зависимость проекта от переменных и постоянных задержек проявляется в меньшей степени.

Точка безубыточности проекта

Точка безубыточности определяет каким должен быть объем продаж для того, чтобы предприятие работало безубыточно, могло покрыть все свои расходы, не получая прибыли.

Для расчета точки безубыточности надо разделить издержки на две составляющие:

Переменные затраты — возрастают пропорционально увеличению производства (объему оказания услуг).

Постоянные затраты — не зависят от количества оказанных услуг (реализованных товаров) и от того, растет или падает объем операций.

Для данной компании график точки безубыточности будет выглядеть следующим образом (Рисунок 7.3):

Рисунок 7.3 График точки безубыточности

Источник: аналитика и расчеты MegaResearch

Точка безубыточности имеет большое значение в вопросе жизнестойкости компании и ее платежеспособности. Так, степень превышения объемов продаж над точкой безубыточности определяет запас финансовой прочности (запас устойчивости) предприятия.

В связи с тем, что наибольшие издержки проекта – это переменные издержки, влияние остальных затрат на проект не значительно.

На графике точки безубыточности видим, что компания должна оказывать услуг не менее чем на ... руб.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Отчет о движении денежных средств по месяцам, тыс. руб.