Цель проекта
Обоснование экономической эффективности открытия агентства недвижимости в Москве или Московской области.
Сущность проекта
Сущность проекта заключается в открытии агентства недвижимости с целью оказания грамотных услуг при покупке/продаже и аренде объектов недвижимости, грамотного юридического сопровождения.
Для организации агентства планируется снять в аренду офис. Основное требование для офиса, нахождение желательно в центре города, чтобы сотрудники смогли наиболее удобно и быстро добраться до любой точки города в кратчайшие сроки.
Для функционирования агентства недвижимости потребуются штат сотрудников в количестве 10 человек, из них 6 агентов по недвижимости.
Для агентов по недвижимости заработная плата будет зависеть от количества совершенных сделок и составит 40% от их стоимости.
Заработная плата агента по недвижимости в среднем будет составлять 102 тыс. руб. в месяц.
Услуги по проекту
Агентство недвижимости будет специализироваться на следующих сегментах рынка:
1. Жилая городская недвижимость (квартиры):
2. Жилая загородная недвижимость (коттеджи, дачи):
3. Аренда жилой недвижимости:
В качестве плана развития можно выделить следующее:
o Выход на рынок коммерческой недвижимости;
o Расширение спектра предоставляемых услуг;
o Создание сети офисов.
Параметры проекта
Дата начала проекта с момента финансирования
Горизонт планирования 2 года
Шаг планирования 1 месяц
Основная валюта расчетов тыс. руб.
Курс пересчета дол./руб. 28,2
Вложения инвестора (процент от общей суммы инвестиций) 100%
Ставка рефинансирования 8%
Финансирование проекта
Общая сумма инвестиционных затрат по проекту составляет 2,36 млн. руб.
Финансирование проекта предполагается на 100% за счет собственных средств инвестора. Выплаты инвестору планируется производить по мере появления положительного сальдо от основной деятельности.
Финансовые показатели
Чистая приведенная стоимость составит …тыс. руб.
Внутренняя норма доходности составит …%.
Индекс рентабельности составит …
Срок окупаемости инвестиций составит …месяцев.
Рентабельность продаж составит …%.
Рентабельность активов составит …%.
Коэффициент оборачиваемости активов составит ...
Точка безубыточности составит … тыс. руб.
Метод сбора данных
Обработка и анализ баз данных. Исследования DISCOVERY Research Group.
Метод анализа данных
Традиционный контент-анализ документов.
Информационная база проекта
1. Печатные и электронные, деловые и специализированные издания.
2. Данные Федеральной службы государственной статистики
3. Ресурсы сети Интернет.
4. Материалы компаний.
5. Аналитические обзорные статьи в прессе.
6. Результаты исследований маркетинговых и консалтинговых агентств.
7. Экспертные оценки.
8. Интервью с производителями и другими участниками рынка.
9. Материалы отраслевых учреждений и базы данных.
10. Базы данных Discovery Research Group.
СПИСОК ТАБЛИЦ И ДИАГРАММ 9
РЕЗЮМЕ 12
Цель проекта 12
Сущность проекта 12
Услуги по проекту 12
Параметры проекта 13
Финансирование проекта 13
Риски проекта 13
Эффективность проекта 13
ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ ПРОЕКТА 15
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА 16
§1. ОБЗОР РЫНКА УСЛУГ ПО ОПЕРАЦИЯМ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ 16
Объем рынка 16
Региональная структура рынка 18
Структура рынка по виду услуг 23
§2. ОБЗОР РЫНКА УСЛУГ РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ 23
Объем рынка 23
Региональная структура рынка 26
Структура рынка по типу недвижимого имущества 30
§3. МОСКОВСКИЙ РЫНОК РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ 31
Объем рынка 31
Ситуация на рынке недвижимости: количество сделок купли-продажи 33
Количество агентств недвижимости 35
Стоимость услуг 37
База предложений 38
§4. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОК 39
Рынок жилой недвижимости 39
Рынок аренды жилой недвижимости 50
Рынок загородной жилой недвижимости 52
Рынок земли 55
Рынок ипотечного кредитования 56
ГЛАВА 3. ПЛАН ПРОИЗВОДСТВА 60
§1. СХЕМА РАБОТЫ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ 60
§2. ПЛОЩАДЬ ПОМЕЩЕНИЯ 61
§3. ОБОРУДОВАНИЕ 61
§4. ФОРМА АМОРТИЗАЦИИ, НОРМЫ АМОРТИЗАЦИИ 62
ГЛАВА 4. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН 64
§1. ЭТАПЫ ОТКРЫТИЯ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ 64
§2. РАЗРЕШИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ 65
§3. АТТЕСТАЦИЯ СОТРУДНИКОВ 67
§4. ТРУДОВЫЕ РЕСУРСЫ ФИРМЫ 69
Штатное расписание 69
Требования к системе управления персоналом 71
ГЛАВА 5. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН 73
§1. ОБЪЕМ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ 73
§2. СТРУКТУРА КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ 75
§3. ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТА ПО ИСТОЧНИКАМ 75
§4. ПЛАН РАСХОДОВ И ДОХОДОВ 76
План расходов 76
План доходов 79
§5. ПЛАН ДЕНЕЖНЫХ ПОСТУПЛЕНИЙ И ВЫПЛАТ 84
Отчет о прибылях и убытках 84
Отчет о движении денежных средств 91
§6. ГРАФИК ДОСТИЖЕНИЯ БЕЗУБЫТОЧНОСТИ 96
§7. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА 98
§8. АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ 101
К отчету прилагается файл в формате Excel, содержащий все финансовые расчеты.
В самом тексте бизнес-плана содержится 27 таблиц и 40 диаграмм.
Таблицы:
Таблица 1. Структура рынка услуг по операциям с недвижимым имуществам по федеральным округам 2005-2010 гг., %. 18
Таблица 2. Структура рынка услуг по операциям с недвижимым имуществом по субъектам РФ в 2005-2010 гг., %. 20
Таблица 3. Структура рынка услуг посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества по федеральным округам в 2005-2010 гг., %. 26
Таблица 4. Структура рынка посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества по субъектам РФ в 2005-2010 гг., %. 28
Таблица 5. Стоимость риэлтерских услуг при покупке/продаже квартир/комнат. 37
Таблица 6. Объем жилищного строительства по субъектам РФ, тыс. кв. м. 41
Таблица 7. Структура предложения новостроек по типу квартир в 2010 года, %. 45
Таблица 8. Структура предложения новостроек по типу домостроения в зависимости от квартала в 2010 года, %. 46
Таблица 9. Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья по административным округам Москвы по состоянию на декабрь 2010 года, долл./кв.м. 47
Таблица 10. Средние цены предложения на вторичном рынке жилья в разрезе субъектов РФ по состоянию на март 2011 года, руб./кв.м. 48
Таблица 11. Площадь офиса агентства недвижимости 61
Таблица 12. Расходы на оснащение рабочей зоны 62
Таблица 13. Расчет амортизационных отчислений, тыс. руб. 62
Таблица 14. Штатное расписание 70
Таблица 15. Расчет фонда переменной заработной платы 70
Таблица 16. Размер и направление капитальных вложений, тыс. руб. 73
Таблица 17. Текущие затраты по проекту, тыс. руб. 76
Таблица 18. Налоговые выплаты по проекту, тыс. руб. 78
Таблица 19. Комиссия агентства недвижимости при совершении сделки, % 79
Таблица 20. Стоимость сделки по типу, ценовому сегменту 80
Таблица 21. План реализации 80
Таблица 22. Доходы по проекту, тыс. руб. 81
Таблица 23. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб. 84
Таблица 24. Отчет о движении денежных средств, тыс. руб. 91
Таблица 25. Расчет безубыточного объем производства, тыс. руб. 96
Таблица 26. Экономическая эффективность проекта. 99
Таблица 27. Расчет анализа чувствительности по проекту. 101
Диаграммы:
Диаграмма 1. Динамика рынка услуг по операциям с недвижимым имуществом в 2005-2010 гг., млн. руб. 16
Диаграмма 2. Динамика рынка услуг по операциям с недвижимым имуществом ЦФО в 2005-2010 гг., млн. руб. 17
Диаграмма 3. Динамика рынка услуг по операциям с недвижимым имуществом ЦФО в 2005-2010 гг., млн. руб. 18
Диаграмма 4. Динамика рынка услуг по операциям с недвижимым имуществом в Федеральных округах РФ в 2009-2010 гг., тыс. руб. 19
Диаграмма 5. Структура рынка услуг по операциям с недвижимым имуществом в разрезе федеральных округов по итогам 2010 года, %. 20
Диаграмма 6. Доля субъектов в структуре российского рынка услуг по операциям с недвижимым имуществом в 2010 году, %. 22
Диаграмма 7. Структура рынка услуг по операциям с недвижимостью по видам в РФ в динамике с 2005 - 2010 г., %. 23
Диаграмма 8. Динамика рынка риэлтерских услуг в 2005-2010 гг., млн. руб. 24
Диаграмма 9. Динамика рынка риэлтерских услуг ЦФО в 2005-2010 гг., млн. руб. 25
Диаграмма 10. Динамика рынка риэлтерских услуг Москвы и Московской области в 2005-2010 гг., млн. руб. 26
Диаграмма 11. Динамика рынка посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества в Федеральных округах РФ в 2008-2010 гг., тыс. руб. 27
Диаграмма 12. Структура рынка посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества в разрезе федеральных округов по итогам 2010 года, %. 28
Диаграмма 13. Доля субъектов в структуре российского рынка посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества в 2010 году, %. 30
Диаграмма 14. Структура рынка посреднических услуг при покупке, продаже и аренде по типу недвижимого имущества в РФ в динамике с 2005 - 2010 г., %. 31
Диаграмма 15. Структура рынка посреднических услуг при покупке, продаже и аренде по типу недвижимого имущества в РФ в динамике с 2005 - 2010 г., %. 32
Диаграмма 16. Доля Москвы в структуре российского рынка посреднических услуг при покупке, продаже и аренде недвижимого имущества в динамике с 2005 - 2010 г., %. 32
Диаграмма 17. Структура московского рынка посреднических услуг при покупке, продаже и аренде по типу недвижимого имущества в динамике с 2005 - 2010 г., %. 33
Диаграмма 18. Объем и динамика сделок купли-продажи в Москве с 2005-2010 гг., ед. 34
Диаграмма 19. Доля сделок при участии частных риэлторов в общем объеме, ед. 35
Диаграмма 20. Количество агентств недвижимости в Москве и прочих регионах России по данным на начало 2011 года. 36
Диаграмма 21. База предложений агентств недвижимости Москвы на начало апреля 2011 года. 39
Диаграмма 22. Динамика ввода объектов жилой недвижимости, млн. кв. м. 40
Диаграмма 23. Структура предложения на рынке новостроек Москвы по ценовому сегменту по состоянию на декабрь 2010 года, %. 44
Диаграмма 24. Структура предложения новостроек по административным округам Москвы по состоянию на конец 2010 года, %. 45
Диаграмма 25. Структура новых поселков, вышедших на рынок, по удаленности от МКАД, 2010 г. 53
Диаграмма 26. Структура новых поселков, вышедших на рынок, по направлениям и по удаленности от МКАД, 2010 г., % 54
Диаграмма 27. Структура предложения земельных участков Подмосковья по удаленности от МКАД, 2010 г., % 56
Диаграмма 28. Объем выданных жилищных кредитов в период с 2008 по 2010 гг., тыс. шт. 57
Диаграмма 29. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях и валюте, %. 58
Диаграмма 30. Динамика капитальных вложений по проекту, тыс. руб. 74
Диаграмма 31. Структура капитальных вложений по проекту, %. 75
Диаграмма 32. Структура налоговых выплат по проекту, %. 79
Диаграмма 33. Доходы по проекту, тыс. руб. 82
Диаграмма 34. Структура доходов по проекту по видам услуг, %. 83
Диаграмма 35. Динамика чистой прибыли по проекту, %. 88
Диаграмма 36. Динамика чистой прибыли накопленным итогом, %. 89
Диаграмма 37. Доля прибыли в выручке, %. 90
Диаграмма 38. Расчет безубыточного объем производства, тыс. руб. 97
Диаграмма 39. Чистая приведенная стоимость и недисконтированный денежный поток проекта в целом, тыс. руб. 100
Диаграмма 40. Анализ чувствительности по проекту, тыс. руб. 102
