Бизнес-план организации управляющей компании в г. Раменское, Московской области

1.РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА

В рамках настоящего бизнес-плана рассматривается инвестиционный проект по созданию управляющей компании в городе Раменское Московской области.

Цель проекта

Целью данного бизнес-плана является описание экономического обоснования создания УК для получения инвестиционного кредита в банке, принятия управленческих решений.

Задачи проекта

Способом достижения цели проекта является:

   организация предприятия УК ;

   реализации процесса управления МКД.

Инвестиции:

Инвестиции по созданию УК составят XXX рублей.

Финансирование проекта предполагается осуществить из двух источников:

XXX

XXX

Основные характеристики проекта:

Основные характеристики проекта:

XXX

XXX

В расчетной части бизнес-плана были произведены расчеты экономических показателей и получены следующие результаты.

Таблица 1. Ключевые показатели проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение, руб.

Источник: XXXX

2. СУЩНОСТЬ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

2.1. Описание проекта и предполагаемых услуг

Основные функции (обязанности) УК:

XXX

XXX

Дополнительные услуги УК

Кроме того, в своей деятельности УК, силами своих сотрудников, может оказывать разовые коммерческие услуги жителям домов, такие как:

XXX

XXX

2.2. Особенности организации проекта

Опишем основные особенности рассматриваемого проекта.

XXX

XXX

2.3. Описание здания и помещений

В данном разделе рассмотрим более подробно жилые дома, которые будут входить в зону ответственности УК.

XXX

XXX

2.4. Прочие технологические вопросы

Плановые и регламентные работы УК

Кроме указанных выше основных повседневных задач, УК должна проводить сезонные регламентные осмотры и освидетельствования с привлечением сторонних контролирующих организаций по следующим направлениям:

XXX

XXX

Привлекаемые подрядные организации

Отразим, какие подрядные организации будут привлекаться на постоянной основе для обслуживания домов:

XXX

XXX

Смежные организации

В современных условиях жизнедеятельности человек все больше использует всевозможные технологии и интернет, и как следствие, находясь дома, стремиться быть в максимальном комфорте, информированности и безопасности. На практике, УК может только рекомендовать собственникам жилья компании-партнеры по следующим направлениям:

XXX

XXX

3. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН

3.1. Организационная структура предприятия

В своей работе персонал УК обычно подразделяется на две категории:

XXX

XXX

Таким образом, в расчетной части было сформировано штатное расписание ФОТ предприятия.

Таблица 2. Штатное расписание и ФОТ предприятия

№	Наименование должности	Кол-во	График работы	Заработная плата 1 работника, руб./мес.	Итого фонд оплаты труда (мес.), руб.	Годовой ФОТ

Источник: XXXX

Опишем основные функции ключевых сотрудников УК.

XXX

XXX

Приведем ниже схему организационной структуры предприятия.

Источник: XXXX

3.2. Правовая основа взаимодействий с собственниками жилья

Основой для легитимного существования УК является наличие договора управления МКД.

На рисунке ниже схематично представлены основные составляющие этого договора.

Рисунок 1. Обязательные условия договора

Источник: XXXX

Основные характеристики договора управления

XXX

XXX

Ниже на рисунке схематично представлена правовая основа прав требований собственников.

Рисунок 2. Законная основа прав требований собственников

Источник: XXXX

Ниже представлены основные этапы по регламенту взаимодействия между жильцами и УК.

Рисунок 3. Этапы взаимодействия жильцов с УК

Источник: XXXX

3.3. Календарный план работ по проекту

Был сформирован план-график мероприятий по запуску проекта.

Условно говоря, проект можно разделить на две принципиально разные фазы:

XXX

XXX

Таблица 3.Календарный план реализации проекта

Этап проекта	Начало работ	Длительность, дней	Конец работ

Источник: XXXX

Для наглядности этапов и сроков реализации проекта в расчетной части был сформирована соответствующая диаграмма, представленная ниже в Рисунке

Рисунок 4. Календарный план реализации проекта

Источник: XXXX

3.4. Юридический аспект деятельности

Как известно, существует три основных формы управления многоквартирным домом, предусмотренные ЖК РФ:

XXX

XXX

Рассмотрим более подробно юридические аспекты деятельности УК:

XXX

XXX

4. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН

4.1. Исходные данные и допущения

Допущения о ценах

XXX

Допущения об инвестиционных издержках

XXX

Допущения о налоговых отчислениях

XXX

Допущение о планах продаж

XXX

Допущения о выручке, прогнозах прибылей и убытков (ППиУ) и движения денежных средств (ДДС)

XXX

Ставка дисконтирования

XXX

Таблица 4. Исходные данные для финансового планирования

Ставка дисконтирования	Ед. изм.	Значение

Источник: XXXX

Данные, из выше представленной таблицы были взяты за основу для расчетной части данного бизнес-плана.

4.2. Номенклатура и цены

XXX

XXX

4.3. Инвестиционные издержки

В расчетной части сформирован перечень инвестиций в проект.

XXX

XXX

Таким образом, итоговая таблица формирования инвестиций выглядит следующим образом.

Таблица 5. Инвестиционные издержки проекта

№	Капитальные затраты	Методология расчета	Значение, руб.

Источник: XXXX

Для наглядности распределения инвестиций по категориям ниже на рисунке приводится соответствующая диаграмма

Рисунок 5. Распределение инвестиций по категориям

Источник: XXXX

4.4. Потребность в первоначальных оборотных средствах

XXX

XXX

4.5. Налоговые отчисления

XXX

XXX

4.6. Операционные издержки (постоянные и переменные)

Как уже отмечалось выше, все издержки проекта по содержанию МКД целесообразно относить к постоянным издержкам. Для целей формирования совокупного объема издержек изначально были сформированы издержки по каждому, из обслуживаемых УК МКД. И только после этого, была сформирована сводная таблица издержек УК.

Ниже приведена таблица формирования совокупной суммы расходов на содержание МКД в первый, неполный год работы для УК - 2013 год и 2014 год, как первый полный год работы УК после создания.

Таблица 6.Издержки на годовое содержание УК в 2013 и в 2014 годах.

	Издержки	Методика расчета	2013 год	2014 год

Источник: XXXX

4.7. Расчет выручки

В расчетной части бизнес-плана была определена структура поступлений по основным и дополнительным услугам УК

Таблица 7. Формирование поступлений УК по основным и дополнительным услугам

Источник: XXXX

Дополнительными услугами УК в данном случае являются:

XXX

XXX

Дополнительно, для наглядности восприятия была сформирована диаграмма распределения доходов, представленная ниже на Рисунке.

Рисунок 6. Распределение потока доходов УК

Источник: XXXX

На основании этого, в расчетной части был построен план выручки по годам реализации проекта. При этом, как уже отмечалось выше, здесь была заложена ежегодная регулярная прибавка в стоимости услуг в размере XX%. Таким образом, получившийся результат по выручке УК представлен ниже на Рисунке.

Рисунок 7. План поступления выручки по ходу реализации проекта

Источник: XXXX

4.8. Прогноз прибылей и убытков

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет о прибылях и убытках.

Таблица 8. Отчет о прибылях и убытках

P & L	2013	2014	2015	2016

Источник: XXXX

4.9. Прогноз движения денежных средств

В расчетной части бизнес-плана был сформирован отчет движения денежных средств.

Дополнительно, с учетом ставки рефинансирования и длительности проекта, было произведено дисконтирование чистого денежного потока.

Таблица 9. Отчет движения денежных средств

C F F O	2013	2014	2015	2016

Источник: XXXX

Дополнительно, для наглядности изменения чистого денежного потока накопительным итогом приводится соответствующая диаграмма.

Рисунок 8. Изменение чистого денежного потока

Источник: XXXX

4.10. Анализ эффективности проекта

4.10.1. Методика оценки эффективности проекта

Методика оценки эффективности проекта

Показатели эффективности инвестиционного проекта позволяют определить эффективность вложения средств в тот или иной проект. При анализе эффективности инвестиционных проектов используются следующие показатели эффективности инвестиций:

Чистый дисконтированный (приведенный) доход (денежный поток), чистая приведенная стоимость, NPV

Период (срок) окупаемости, PB

Дисконтированный период окупаемости, DPB

Внутренняя норма доходности (рентабельности), норма возврата инвестиций, IRR

Индекс прибыльности, индекс рентабельности, индекс доходности, PI

Модифицированная внутренняя норма рентабельности, MIRR

4.10.2. Показатели эффективности проекта

Итак, на основе отчетов П и У и ДДС в расчетной части была сформирована таблица ключевых показателей проекта.

Таблица 10 . Ключевые показатели проекта

Показатели эффективности инвестиций	Значение, руб.

Источник: XXXX

Остановимся подробнее на каждом ключевом показателе.

4.10.3. Чистая приведенная стоимость (NPV)

XXX

4.10.4. Внутренняя норма доходности (IRR)

XXX

4.10.5. Индекс доходности инвестиций (PI)

XXX

4.10.6. Срок окупаемости (PBP)

XXX

4.10.7. Дисконтированный срок окупаемости (DPBP)

XXX

4.10.8. Точка безубыточности проекта (BEP)

XXX

Рисунок 9. Нахождение точки безубыточности предприятия по объему выручки

Источник: XXXX

4.10.9. Иные показатели

XXX

4.11. Анализ рисков проекта

4.11.1. Качественный анализ рисков

В своей деятельности предприятие сталкивается с высокой рыночной неопределенностью и разнообразными рисками, которые при определенных обстоятельствах могут отразиться на результатах его деятельности. Был произведен анализ рисков по трем основным для данной сферы бизнеса видам: производственные, финансовые и рыночные риски.

Качественный анализ рисков

Таблица 11. Анализ рисков проекта

Риск	Вероятность и степень опасности, проявления негативного влияния	Средства нивелирования риска

Источник: XXXX

4.11.2. Ранжирование рисков проекта

В расчетной части было определено ранжирование рисков проекта

Таблица 12.Ранжирование рисков с диаграммой

Риски	Оценка риска	Шкала для оценки

Источник: XXXX

4.12.3. Анализ чувствительности проекта

При определении анализа чувствительности проекта были проанализированы три важнейших параметра проекта:

XXX

XXX

Таблица 13. Определение чувствительности проекта с диаграммой

Факторы	-20%	-10%	0%	10%	20%

Источник: XXXX

1 Далее МКД – многоквартирных жилых домов