В результате вхождения Республики Крым в состав России в 2014 году, Министерством развития регионов была создана специальная рабочая группа, которая занимается разработкой проекта федеральной целевой программы («Социально-экономическое развитие Республики Крым и города федерального значения Севастополя до 2020 года») по развитию территории Республики. Так, по информации Минрегиона, разработка федеральной целевой программы идет по пути формирования мероприятий и объектов: в ближайшие четыре года на развитие Крыма будет направлено 814 млрд. рублей. По расчетам, финансирование Крыма в 2014 году увеличится более чем на 50%. В текущем году Минэкономразвития планирует выделить на программу развития еще 130,2 млрд. рублей. В 2015 году объем финансирования составит 167,6 млрд. рублей, в 2016 году будет увеличен до 176,4 млрд. рублей, в 2017 – до 184,8 млрд. рублей.
В целом программа развития полуострова обойдется в 659 млрд. рублей за четыре года; дополнительно 155 миллиардов рублей будет потрачено на строительство моста через Керченский пролив.
Несмотря на все политические и экономические нюансы, земельные участки в Крыму после вхождения полуострова в состав России подорожали на 50%, а в некоторых случаях – на 80%.
Эксперты рынка недвижимости считают, что в течение 2014 года рост цен может составить порядка 15-20%, а после строительства моста через Керченский пролив – рост составит еще порядка 30%.
Сегодня как никогда актуально вкладывать инвестиции в строительство недвижимости на полуострове. Поэтому, специалисты компании VTSConsulting подготовили для Вас типовой бизнес-план строительства коттеджного поселка в Крыму.
К данному бизнес-плану прилагается автоматизированная финансовая модель в формате Excel. Чтобы произвести перерасчеты под новый проект, достаточно просто изменить базовые показатели проекта. Финансовая модель построена таким образом, что изменение показателей эффективности проекта можно наблюдать сразу же после внесения изменений в существующий сценарий. Финансовая модель проста и удобна, что позволяет любому человеку успешно провести расчеты под собственный проект. Адаптация данного бизнес-плана возможна под любой аналогичный проект на территории России, Украины, стран СНГ.
Описание бизнес-плана
Идея проекта
В рамках проекта предполагается строительство коттеджного поселка на участке общей площадью *** га, расположенного на территории Республики Крым, ***. Участок находится в пределах I зоны охраны Черного моря, за пределами охранных и санитарно-защитных зон предприятий.
По проекту будут возведены *** жилых блоков, реконструирован существующий блок, построено кафе. На территории будет расположен также медицинский центр, инфраструктурные объекты соответствующего уровня, пляжная и прогулочная зоны, водный парк и гидросооружения.
Ситуация на рынке
Основные факторы и тенденции рынка недвижимости Крыма и ЮБК:
рассматривать покупку дома в качестве непостоянного проживания в современных охраняемых поселках на берегу Черного моря готовы ***% россиян;
спрос на готовые дома с участками составляет ***%;
для ***% потенциальных покупателей предпочтительной является покупка дома в коттеджном поселке;
спрос смещается от индивидуальных коттеджей и массивов хаотичной застройки к поселкам, реализованным по единой архитектурной концепции строительства, которая предусматривает обязательное наличие всего комплекс коммуникаций, сферы услуг, охраны, зоны отдыха, зоны зеленых насаждений;
востребованными являются коттеджи класса «люкс», расположенные в уникальных рекреационных зонах Южного берега Крыма. Для них характерны индивидуальный проект, большая площадь и высокое качество отделки;
россияне покупают недвижимость в Крыму для отдыха и дивидендов – 63%. Клиентов интересует недвижимость, расположенная в зонах повышенной рентабельности. Такие зоны находятся в местах с развитой инфраструктурой и близостью к морю.
средний срок окупаемости ликвидной недвижимости составляет около *** лет.
Конкурентная среда проекта
В районе, выбранном для размещения и строительства коттеджного поселка «***», уровень конкуренции соответствует общему уровню по южному побережью:
на интересующей территории по категориям объекты представлены таким образом: * парк-отель, * рекреационный комплекс (городок), эллинг – * шт., отель – * шт., суммарно – * объектов;
все комплексы обладают развитой инфраструктурой, имеют обширный номерной фонд, включают в себя такие дополнительные услуги как медицинские и спа-центры, тренажерные залы, обязательно присутствуют детские площадки и центры, бассейны, ресторан;
номерной фонд изучаемых проектов разнообразен: от «стандарт» (эконом-варианты) до «апартамент» и «суперлюкс» – повышенной комфортности;
все объекты расположены на расстоянии порядка 10 км относительно коттеджного поселка «***», то есть составляют прямую конкуренцию с точки зрения географии;
главным преимуществом всех проектов является шаговая доступность моря (1я береговая линия), максимальная удаленность – 400-500 метров, а также видовые характеристики участков ввиду близкого расположения акватории Черного моря.
Финансовая часть
Период окупаемости проекта –
14 кварталов.
Чистая приведенная стоимость (NPV) $ ***
Квартальная внутренняя норма доходности (IRR) 3,331%
Предложение инвестору
Размер необходимых инвестиций:
*** долларов США
Чистая прибыль инвестора :
*** долларов США
Перечень рисунков, таблиц, диаграмм 4
Резюме проекта 6
Раздел 1. Детальный анализ участка 8
1.1. Описание участка 8
1.2. Месторасположение участка, основные факторы 8
1.3. Ландшафтные характеристики участка и климат 10
1.4. Подъезды к участку 12
1.5. Анализ транспортных потоков в непосредственной близости от участка 13
1.6. Имидж района и региона 15
1.7. Планы развития территории правительством и органами местного самоуправления 17
Раздел 2. Анализ прилегающего к участку района 19
2.1. Краткая характеристика района 19
2.2. Описание инфраструктуры района 20
2.3. Описание ближайших населенных пунктов (города, деревни, коттеджные поселки) 22
Раздел 3. Анализ рыночной ситуации 25
3.1. Анализ существующей конкуренции 25
3.2. Заключение и выводы по существующей конкуренции 26
3.3. Анализ объектов-аналогов. Сильные и слабые стороны 27
3.4. Анализ существующего и прогнозируемого спроса в разрезе основных клиентских групп потребителей 39
3.4.1. Прогнозы стоимости коммерческой и жилой недвижимости 44
Раздел 4. Продажи 52
4.1. План продаж объектов поселка 52
4.2. Позиционирование возводимого жилья и основная целевая аудитория 53
4.3. Методы стимулирования продаж 56
4.4. Рекламная политика и программа PR-мероприятий 58
4.5. Бюджет рекламной компании 64
Раздел 5. Ценообразование проекта 66
5.1. Анализ рыночной информации 66
5.2. Определение стоимости типового домовладения в проектах-аналогах 66
5.3. Определение начальной стоимости типового домовладения (коттеджа) в поселке «***» (аренда и продажа) 68
Раздел 6. Архитектурно-строительная концепция 70
6.1. Количество, метраж жилых блоков (коттеджей) и площадь участков 70
6.1.1. Обоснование площади земельных участков с учетом маркетинговой концепции 70
6.1.2. Оптимальное соотношение площади пятен застройки к общей площади участка 72
6.1.3. Обоснование номенклатуры домовладений и их площади 73
6.2. Архитектурно-планировочные решения 74
6.2.1.Определение наиболее оптимального архитектурного стиля поселка 74
6.2.2.Обоснование материала и технологий строительства 79
6.2.3.Определение наиболее эффективных планировочных решений 87
6.3. Инфраструктура, благоустройство, обеспечение безопасности 88
6.3.1.Внешняя инфраструктура (количественная и качественная оценка инфраструктуры) 88
6.3.2.Внутренняя инфраструктура (техническая, рекреационная, социально-бытовая) 91
6.3.3.Планировка благоустройства территории по объемам и срокам 107
6.4. Предварительный мастер-план застройки участка 108
6.4.1.Зонирование участка в соответствии с типами и очередями застройки 108
6.4.3. Дорожно-транспортная и пешеходно-велосипедная схема 111
Раздел 7. Заключение по наилучшему использованию участка 112
7.1. SWOT-анализ проекта, сильные и слабые стороны участка 112
7.2. Оценка участка на предмет соответствия гипотезам и рыночной конъюнктуре 113
7.3. Прогноз расходов по проекту 114
Раздел 8. Общие выводы 119
8.1. Анализ рисков проекта 119
8.2. Финансовый результат проекта 121
РИСУНКИ
Рис. 1. Расположение поселка *** на карте 8
Рис. 2. Вид с территории коттеджного поселка 9
Рисунок 3. Маршрут проезда к участку от г. Симферополь 13
Рисунок 4. Схема движения троллейбуса по маршруту Симферополь-Ялта 15
Рисунок 5. Образец одной из частей планируемого водного парка 75
Рисунок 6. Вариант композиционного решения водного парка 76
Рисунок 7. Вариации на тему подсветки водных объектов на территории коттеджного поселка «***» 76
Рисунок 8. Варианты объектов водного парка на территории поселка «***» 77
Рисунок 9. Варианты цветной подсветки объектов водного парка на территории поселка 78
Рисунок 11. *** набережная, арка 89
Рисунок 12. Вид на береговую зону 90
Рисунок 13. План кафе и зала на территории поселка 92
Рисунок 14. Варианты водных сооружений по проекту строительства поселка «***» 93
Рисунок 15. Варианты оборудования помещений для СПА-процедур на территории поселка «***» 94
Рисунок 16. Варианты бассейнов для проекта коттеджного поселка «***» 95
Рисунок 17. Варианты купален для проекта поселка «***» 96
Рисунок 18. Оборудование пляжной зоны на территории поселка «***» 97
Рисунок 19. Генеральный план застройки участка коттеджного поселка 110
ТАБЛИЦЫ
Таблица 1. Номера отеля «***» 28
Таблица 2. Номера апартамент-отеля «***» 28
Таблица 3. Номера отеля «***» 31
Таблица 4. Услуги спа-центра и медицинского центра отеля «***» 31
Таблица 5. Номера отеля «***» 36
Таблица 6. Эллинги на территории строительства коттеджного поселка «***» 37
Таблица 7. Сильные и слабые стороны проектов-аналогов 38
Таблица 8. Сравнительная таблица средней стоимости 1 кв. м. объектов недвижимости 46
Таблица 9. План продаж объектов поселка 52
Таблица 10. Рекламный бюджет коттеджного поселка «***» 64
Таблица 11. Ценообразование парка-отеля «***» 67
Таблица 12. Ценообразование отеля «***» 67
Таблица 13. Ценообразование отеля «***» 67
Таблица 14. Строительство жилых блоков коттеджного поселка «***» 68
Таблица 15. Ценообразование номерного фонда коттеджного поселка «***» 69
Таблица 16. Площади застройки территории участка поселка 70
Таблица 17. Процентное соотношение площадей застройки участка к общей площади территории 72
Таблица 18. Дифференцирование территории участка 73
Таблица 19. Детальное описание участков застройки под возводимые жилые блоки 73
Таблица 20. Детальное описание участка реконструируемого блока на участке застройки 73
Таблица 21. Сравнительная таблица технологий современного коттеджного строительства 82
Таблица 22. Описание материалов, используемых при строительстве коттеджей поселка «***» 86
Таблица 23. Инженерное обеспечение строящегося поселка «***» 86
Таблица 24. Технические условия на коммуникации поселка «***» 91
Таблица 25. Бюджет строительства коммуникаций коттеджного поселка «***» 91
Таблица 26. Характеристики и стоимость строящегося комплекса кафе 92
Таблица 27. Стоимость строительства гидросооружений 97
Таблица 28. Бюджет обустройства пляжной территории 97
Таблица 29. Бюджет строительства медицинского блока климатолечения 98
Таблица 30. Бюджет на благоустройство территории поселка 107
Таблица 31. План строительства и ввода проекта поселка «***» 108
Таблица 32. Прогноз расходов по проекту 114
Таблица 33. Анализ рисков по проекту 119
Таблица 34. Основные финансовые показатели проекта 121
Таблица 35. График инвестиционных вложений проекта 121
ДИАГРАММЫ
Диаграмма 1. Готовность россиян покупать дом (коттедж) у моря 39
Диаграмма 2. Приемлемая цена для дома (коттеджа) у моря 40
Диаграмма 3. Структура спроса на объекты недвижимости по категориям 41
Диаграмма 4. Доля населения Украины, которая может позволить себе покупку загородной недвижимости 42
Диаграмма 5. Мотивы приобретения недвижимости в Крыму гражданами Российской Федерации 49
Диаграмма 6. Структура предпочтений отдыхающих среди городов Крыма (для отдыха) 56
