Разработка бизнес-плана склада проведена на основе одного из реально осуществленных проектов аналитической группы Intesco Research Group. Бизнес-план подготовлен по международному стандарту UNIDO.
Цели проекта:
привлечение инвестиционных средств для создания склада;
обоснование экономической эффективности открытия склада;
разработка поэтапного плана создания и развития склада.
Описание проекта
строительство складского комплекса класса «А»;
одноэтажное здание прямоугольной формы
вблизи значимых магистралей или ж/д ветки;
предположительное месторасположение – вблизи крупных городов;
площадь застройки - 4 га, площадь склада - *** га;
высота потолков - 10-11 метров, *** ярусов;
25 автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты;
автономное тепло- и водоснабжение, новейшие системы вентиляции, подведены оптико-волоконные телекоммуникации, установлена пожарно-охранная сигнализация и автоматическая система пожаротушения;
4 человека административного персонала;
площадь обычного склада составит 20 000 кв. м.;
офисные помещения *** кв. м.;
складские помещения-холодильники *** кв. м.
Услуги:
ответственное хранение в здании обычного склада;
сдача в аренду помещение холодильного склада;
сдача в аренду офисных помещений.
Структура инвестиционных вложений:
покупка земельного участка – *** млн. руб.;
разрешительные документы – ***5 млн. руб.
строительство склада – *** млн. руб.
складское оборудование – 8*** млн. руб.
оборотные средства – *5** млн. руб.
Финансовые показатели проекта:
Объем первоначальных вложений – 773,6 млн руб.
Чистый доход (NCF) - *** млн руб.
Чистый дисконтированный доход (NPV) - *** млн руб.
Простой срок окупаемости (PB) - *** кварталов
Дисконтированный срок окупаемости (DPB) - 5,05 года
Индекс прибыльности (PI) - *** ед.
Внутренняя норма доходности (IRR) - *** %
Точка безубыточности (BEP) - *** млн руб/квартал
Выдержки из исследования:
На территории Москвы и Московской области предложение качественной складской недвижимости в 2014 году было представлено на ***% помещениями класса А, остальные ***% приходилось на площади класса В.
Всего по итогам I–III кварталов 2014 г. географическая структура объектов нового строительства распределилась следующим образом: на юго-восток пришлось ***% от всего объема введенных в эксплуатацию площадей, на юге объем нового предложения составил порядка ***%, на севере – ***%. Остальная часть пришлась на северо-западное, западное и восточное направления.
Стоимость средней заявленной арендной ставки за 1 м 2 для складов класса А колебалась в пределах от *** до *** долл. США, для класса В - от 70 до 80.
По оценке аналитиков, в 2014 г. ожидается увеличение выручки от продаж до ***млрд. руб. (максимум за рассматриваемые на графике 6 лет). Данное повышение отражает реальную картину на рынке, спрос на качественные складские помещения на котором растет.
Финансирование отрасли хранения и складирования является долгосрочным вложением, однако большинство инвесторов это не пугает. К началу 2015 года по всей стране находятся в разработке и/или воплощаются в жизнь *** крупных инвестиционных проектов (планируемых к завершению в 2015-2017 гг.), часть из которых будет являться самостоятельными складскими комплексами, другие войдут в состав крупных логистических комплексов (в том числе и при аэропортах).
В структуре фонда ***% приходится на оплату труда генерального директора, ***% - на оплату труда зам. ген. директора. ***% составляет доля бухгалтеров. Доля менеджеров составляет ***%.
Порядка ***млн. руб. (***%) приходится на общестроительные расходы и затраты на внутренние инженерные и специальные работы. На резерв на непредвиденные расходы и затраты приходится *** млн. руб. (***%). Доли других затрат на строительство не превышают 5%.
Итоговая загрузка склада в 1 кв. 3-го года реализации проекта составит ***%, в четвертом – ***%, с 1-го квартала 4-го года планируется выход на ***% уровень загрузки.
В структуре выручки склада ***% приходится на поступления от аренды обычного склада. ***% занимают поступления от аренды холодильного склада, 5% приносят поступления от аренды офисных помещений
1. РЕЗЮМЕ ПРОЕКТА
1.1. Цели проекта
1.2. Расчетный период проекта
1.3. Стоимость реализации проекта
1.4. Источники финансирования проекта
1.5. Показатели эффективности проекта
2. ИНФОРМАЦИЯ ОБ УЧАСТНИКАХ ПРОЕКТА
3. ОПИСАНИЕ ПРОЕКТА
3.1. Концепция склада
3.2. Спектр услуг склада
3.3. Схема работы склада
3.4. Разрешительная документация для открытия склада
4. АНАЛИЗ РЫНКА
4.1. Современная классификация складских помещений по классам
4.2. Рынок складской недвижимости РФ
г. Москва и МО
г. Санкт-Петербург и ЛО
Регионы РФ
Прогноз развития рынка РФ
4.3. Основные показатели отрасли складирование и хранение
Выручка
Рентабельность отрасли
Инвестиции
4.4. Инвестиционная привлекательность и новые проекты
4.5. Тенденции на рынке
4.6. Крупнейшие игроки на рынке
5. ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ ПЛАН
5.1. Состав персонала
5.2. Должностные обязанности сотрудников
6. СТРАТЕГИЯ МАРКЕТИНГА
6.1. Ценовая политика
6.2. Целевая аудитория
6.3. Позиционирование склада
Автоматизация учета и управления
6.4. Рекламная стратегия
Наружная реклама
Реклама на транспорте
Полиграфия
Реклама в СМИ
Реклама в Интернете
7. ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПЛАН
7.1. Расположение склада
7.2. Строительство склада
7.3. Структура использования площадей
7.4. Необходимое оборудование
7.5. Объемы предоставляемых услуг
7.6. График реализации проекта
8. ФИНАНСОВЫЙ ПЛАН
8.1. Первоначальные вложения в проект
Динамика инвестиционных вложений
Направления инвестиционных вложений
8.2. Доходы склада
8.3. Расходы склада
8.4. Система налогообложения
8.5. Отчет о прибылях и убытках
8.6. Отчет о движении денежных средств
8.7. Бухгалтерский баланс
9. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
9.1. Методика оценки эффективности проекта
9.2. Чистый доход (NCF)
9.3. Чистый дисконтированный доход (NPV)
9.4. Срок окупаемости (PB)
9.5. Дисконтированный срок окупаемости (DPB)
9.6. Индекс прибыльности (PI)
9.7. Внутренняя норма доходности (IRR)
10. АНАЛИЗ РИСКОВ ПО ПРОЕКТУ
10.1. Качественный анализ рисков
10.2. Анализ чувствительности проекта
10.3. Точка безубыточности проекта
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ДОЛЖНОСТНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ СОТРУДНИКОВ СКЛАДА
ИНФОРМАЦИЯ О КОМПАНИИ INTESCO RESEARCH GROUP
Список граф-ов:
Гр 1. Объем сделок по аренде и продаже складских площадей в РФ в 2010-2014* гг., тыс. м кв.
Гр 2. Объем нового строительства складских помещений в РФ в 2010-2014* гг., тыс. м кв.
Гр 3. Динамика объема выручки в отрасли хранения и складирования в РФ по годам в 2009-2014* гг., млрд. руб.
Гр 4. Динамика объема выручки в отрасли хранения и складирования в РФ по кварталам в 2009- 2014* гг., млрд. руб.
Гр 5. Динамика среднегодовой рентабельности отрасли хранения и складирования РФ в 2009-2014* гг., %
Гр 6. Динамика рентабельности в отрасли хранения и складирования в РФ по кварталам в 2009- 2014* гг., %
Гр 7. Динамика рентабельности по сегментам отрасли хранение и складирование в РФ по кварталам в 2010-2014* гг., %
Гр 8. Динамика объема инвестиций в основной капитал и в отрасли объема хранения и складирования в РФ в 2009-2014* гг., млрд. руб.
Гр 9. Динамика объема инвестиций в основной капитал в отрасли хранения и складирования в РФ по кварталам в 2009-2014* гг., млрд. руб.
Гр 10. Динамика запросов о складских помещениях класса А в сети интернет в 2012-сентябре 2014 гг., кол-во раз
Гр 11. Динамика загрузки склада, %
Гр 12. Динамика инвестиционных вложений в проект склада, тыс. руб.
Гр 13. Динамика выручки склада, тыс. руб.
Гр 14. Динамика выручки, валовой прибыли и прибыли до налогообложения склада, тыс. руб.
Гр 15. Динамика чистой прибыли склада, тыс. руб.
Гр 16. Движение денежных потоков склада, тыс. руб.
Гр 17. Остаток денежных средств на счету склада, тыс. руб.
Гр 18. Чистый доход (NCF) склада, тыс. руб.
Гр 19. Чистый дисконтированный доход (NPV) склада, тыс. руб.
Гр 20. Влияние уровня цен на NCF, % от уровня цен
Гр 21. Влияние уровня цен на NPV, % от уровня цен
Гр 22. Влияние уровня цен на PB, % от уровня цен
Гр 23. Влияние уровня цен на DPB, % от уровня цен
Гр 24. Влияние уровня цен на PI, % от уровня цен
Гр 25. Влияние уровня цен на IRR, % от уровня цен
Гр 26. Точка безубыточности склада, %
Список диагр-м:
Диагр 1. Структура российского рынка транспортно-логистических услуг по видам в стоимостном выражении в 2014 г.*, %
Диагр 2. Структура объема сделок со складской недвижимостью по профилю арендатора в 2013-2014* гг., %
Диагр 3. Структура московского рынка качественной складской недвижимости по классам складов в 2014* г., %
Диагр 4. Структура нового предложения на московском рынке качественной складской недвижимости в 2014* г., %
Диагр 5. Структура объема сделок со складской недвижимостью по профилю арендатора в Санкт-Петербурге в 2014* г., %
Диагр 6. Распределение качественных складских площадей по регионам РФ в 2013-214* гг., %
Диагр 7. Структура объема выручки в отрасли хранения и складирования по субъектам РФ в 2014* году, %
Диагр 8. Структура объема инвестиций в основной капитал отрасли хранения и складирования по регионам РФ в 2014* году, %
Диагр 9. Инвестиционные проекты складских комплексов в регионах РФ и сроки введения их в эксплуатацию в 2014-2017 гг., кол-во проектов
Диагр 10. Инвестиционные проекты складских комплексов в регионах РФ реализуемых в 2014-2017 гг. по проектным стадиям, кол-во проектов
Диагр 11. Инвестиционные проекты складских комплексов в регионах РФ по объему финансирования в 2014-2017 гг., кол-во проектов
Диагр 12. Структура ФОТ персонала склада, %
Диагр 13. Структура инвестиций на строительство склада
Диагр 14. Структура использования площадей склада, %
Диагр 15. Структура инвестиционных затрат на оборудование для склада, %
Диагр 16. Структура инвестиционных затрат в проект склада, %
Диагр 17. Структура выручки по видам услуг склада, %
Диагр 18. Структура текущих расходов склада, %
Диагр 19. Структура себестоимости услуг склада, %
Диагр 20. Структура налоговых выплат склада, %
Список рис-ов:
Рис 1. Карта изменения арендной ставки на складские помещения в зависимости от районов г. Москвы и МО в 2014 г.
Рис 2. Карта наиболее перспективных для развития складирования городов РФ в 2014 г.
Рис 3. Оформление сайта складского комплекса в Солнцево
Рис 4. Пример картографического сопровождения расположения и деятельности складского комплекса в Солнцево
Рис 5. Оформление сайта складского комплекса «ЛЕССТОР»
Рис 6. Оформление сайта складского комплекса «ВНЕШТРАНС-ТЕРМИНАЛ»
Рис 7. Внутренний интерфейс программы «Торговый склад»
Рис 8. Пример рекламы недвижимости на щите
Рис 9. Пример стилизации оформления объявления об аренде недвижимости
Рис 10. Пример печатной рекламы об аренде коммерческой недвижимости
Список табл-ц:
Табл 1. Классификация складских помещений по классам в соответствии с обязательными и необязательными требованиями
Табл 2. Характеристика рынка складской недвижимости г. Москвы и МО в 2014 г.
Табл 3. Крупнейшие складские комплексы в Москве МО, введенные в эксплуатацию в 4 кв. 2014 года
Табл 4. Характеристика рынка складской недвижимости г. Санкт-Петербурга и ЛО в 2014 г.
Табл 5. Выручка в отрасли хранения и складирования по регионам РФ в 2009- 3 кв. 2014 гг., тыс. руб.
Табл 6. Показатель рентабельности по сегментам отрасли хранение и складирование в РФ по кварталам в 2009- 3 кв. 2014 гг., %
Табл 7. Рентабельность отрасли хранения и складирования по регионам РФ в 2009-2013 гг., %
Табл 8. Инвестиции в основной капитал в отрасль хранение и складирование по регионам в 2009- сен 2014 гг., тыс. руб.
Табл 9. Распределение инвестиционных проектов складских комплексов по регионам РФ в 2014-2017 гг., ед.
Табл 10. Распределение инвестиционных проектов складских комплексов по регионам РФ и проектным стадиям в 2014-2017 гг., ед.
Табл 11. Распределение инвестиционных проектов складских комплексов по регионам РФ согласно объему финансирования в 2014-2017 гг., ед.
Табл 12. Выручка крупнейших предприятий отрасли хранения и складирования замороженных или охлажденных грузов, расположенных в РФ в 2013 г.
Табл 13. Выручка крупнейших предприятий отрасли хранения и складирования прочих грузов, расположенных в РФ в 2013 г.
Табл 14. Персонал склада, чел.
Табл 15. Статистика запросов в интернете о возможности покупки огурцов сентябре 2014 г.
Табл 16. Смета затрат на строительство, тыс. руб.
Табл 17. Площади помещений земельного участка, кв. м
Табл 18. Оборудование для склада
Табл 19. Инвестиционные затраты по проекту склада, тыс. руб.
Табл 20. Динамика поступлений склада, тыс. руб.
Табл 21. Параметры текущих затрат склада
Табл 22. Налоговые выплаты склада, тыс. руб.
Табл 23. Отчет о прибылях и убытках, тыс. руб.
Табл 24. Отчет о движении денежных средств, тыс. руб.
Табл 25. Бухгалтерский баланс, тыс. руб.
Табл 26. Расчет эффективности инвестиционного проекта, тыс. руб.
Табл 27. Показатели эффективности проекта склада
Табл 28. Риски проекта
Табл 29. Расчет точки безубыточности склада, %
