Описание бизнес-плана торгово-развлекательного комплекса
Описание объекта
Общая площадь торгово-развлекательного центра – 20 000 кв. м. Основные предполагаемые арендаторы: крупный продуктовый ритейл, кинотеатр, фудкорт, торговые площади.
Местонахождение офисного центра
Объект будет расположен в г. *** ***ой области по улице Ленина, 4. Город расположен в 115 км к юго-востоку от ***, через него протекает р. ***, административный центр ***ого района. Население города по данным 2013 года – 40 824 человек. В период с мая по конец сентября количество проживающих увеличивается за счет дачников из Москвы и других районов ***ой области. Суммарное количество населения, которое будет принимать ТРЦ составит 290 000 человек за счет жителей соседних районов, в которых нет подобного рода проектов.
Торгово-развлекательный центр будет находиться по улице Ленина. Ул. Ленина соединяется с ***им проспектом, ул. Победы и ул. Металлургов. На машине к объекту можно добраться через ***ий проспект по ул. Ленина. Объект находится в центре города и будет центром времяпровождения для жителей ***ого и соседних районов.
Выдержки из исследования
Предпринимательство в ***ом районе
Администрацией ***ого муниципального района разработана и утверждена долгосрочная целевая программа «Развитие субъектов малого и среднего предпринимательства в ***ом муниципальном районе на 2013-2016 годы».
Основной целью Программы является создание благоприятных условий для развития субъектов малого и среднего предпринимательства, способствующих созданию новых рабочих мест, развитие реального сектора экономики, пополнение консолидированного бюджета ***ого муниципального района, обеспечение занятости населения ***ого муниципального района.
Основные средства в размере 5450,0 тыс. руб. будут направлены на поддержку инновационного, социального, молодежного, креативного, франчайзингового предпринимательства, предпринимательства в сфере предоставления образовательных услуг в виде предоставления субсидий на частичную компенсацию затрат и грантов начинающим предпринимателям.
В 2012 году на территории района функционировало более 340 малых предприятий, с численностью работников более 2,45 тыс. человек.
Конкуренция
Современных торгово-развлекательных центров в *** нет. Имеются старые торговые центры: ТРК «***а», ТД «***а», ТЦ (ул. Садовая, ***), ТЦ «На ***», ТЦ «8 ***», ТД «Чет***», ТД «***». Цены для арендаторов колеблются от 600 до 1 500 руб. за 1 кв. м.
Потребительский рынок в ***ом районе
По данным Администрации ***ого муниципального района ***ой области сфера потребительского рынка ***ого муниципального района насчитывает 431 объект торговли, 24 общественного питания, 132 объекта бытового обслуживания. В данной отрасли занято более 1,9 тыс. человек.
Сетевая торговля в районе представлена предприятиями: «Евросеть», «Центр Обувь», «Магнолия», «Все по 37», «Библиосфера», «Аура», ресторан «Макдональдс», «Связной».
За 10 месяцев 2012 г. товарооборот розничной торговли и общественного питания составил *** млн. руб., что на 26,2% больше товарооборота аналогичного периода 2011 г., в том числе оборот розничной торговли *** млн. руб., общественного питания *** млн. руб. В общем объеме товарооборота розничной торговли оборот крупных и средних предприятий составил *** млн. руб., что на 23,4% выше уровня 2011г. Средняя заработная плата за 10 месяцев 2012 г. составила 11,5 тыс. руб. Объем бытовых услуг населению за 9 месяцев 2012 г. составил *** тыс. руб. Стоимость потребительской корзины, состоящей из 33 наименований продуктов питания, в ноябре 2012 г. составила 2807,04 рублей, что на 11% больше стоимости по ***ой области.
Перечень рисунков, таблиц и диаграмм......................................................4
Краткий перечень основных сокращений и условных наименований...........6
Резюме..................................................................................................................7
Раздел 1. Расположение объекта............................................................................8
1.1. Макро расположение объекта.........................................................................8
1.2. Микро расположение объекта..........................................................................8
Раздел 2. Описание................................................................................................10
Раздел 3. Анализ рынка..........................................................................................13
3.1. Макроэкономика................................................................................................13
3.2. Инвестиции в недвижимость...........................................................................16
3.3. Обзор рынка недвижимости.............................................................................19
3.4. Анализ ***ой области.........................................................................................21
3.4.1. Общий обзор...............................................................................................21
3.4.2. Административно-территориальное деление ***ой области.........23
3.5. Анализ ***ого района..............................................................................24
3.5.1. Общий анализ .......................................................................................24
3.5.2. Промышленность ***ого района...........................................................25
3.5.3. Агропромышленный комплекс ***ого района.....................................27
3.5.4. Предпринимательство в ***ом районе.................................................28
3.5.5. Потребительский рынок в ***ом районе...............................................29
3.5.6. Демографическая ситуация в г. *** и ***ом районе..........................30
3.5.7. Выводы...............................................................................................31
Раздел 4. Конкуренция.......................................................................................33
Раздел 5. Финансовый план..................................................................................36
5.1. Оценка необходимых инвестиций..................................................................36
5.2. Оценка дохода за год.......................................................................................36
5.3. Финансовые показатели проекта.....................................................................36
5.4. Анализ экономических показателей проекта ………………………38
Раздел 6. Анализ чувствительности................................................................43
6.1. Изменение объема необходимых инвестиций............................................43
6.2. Изменение стоимости аренды.....................................................................46
6.3. Изменение уровня расходов.........................................................................49
Рисунки
Рис. 1.1. Расположение торгово-развлекательного центра в г. ***........................8
Рис. 1.2. Микро расположение объекта.................................................................9
Рис. 1.3. Пустырь на месте, где будет расположен ТРЦ..........................................9
Рис. 3.1. Реальный рост ВВП: международное сравнение.......................................14
Рис. 3.2. Рост розничного товарооборота и заработной платы в реальном выражении (источник Росстат)..............15
Рис. 3.3. Объем потребительских кредитов, выданных в России (источник: Банк России, Jones Lang LaSalle)...15
Рис. 3.4. Динамика инвестиций в недвижимость России..............................17
Рис. 3.5. Доля инвестиций по стране происхождения, скользящее среднее за 12 месяцев...........................17
Рис. 3.6. Инвестиции в недвижимость по типам.....................18
Рис. 3.7. Доли инвестиций по городам.................................19
Рис. 3.8. Доли инвестиций по секторам.................................20
Рис. 3.9. Доли инвестиций по размеру сделок (объем).....................21
Рис. 3.10. ***ая область на карте Российской Федерации........................22
Рис. 3.11. Структура отраслей в ***ой области......................................23
Рис. 3.12. Административно-территориальное деление ***ой области.............24
Рис. 3.13. Распределение населения по возрасту.........................................25
Рис. 3.14. Структура малых и средних предприятий по видам экономической деятельности.....................29
Рис. 3.15. Динамика населения в г. ***......................................................30
Рис. 3.16. Динамика населения в ***ом районе...........................................31
Рис. 5.1. Динамика аккумулированного денежного потока и аккумулированного дисконтированного денежного потока........38
Рис. 6.1. Внутренняя норма рентабельности – IRR....................................40
Рис. 6.2. Чистый приведенный доход – NPV .............................................40
Рис. 6.3. Срок окупаемости – РВР...............................................................40
Рис. 6.4. Внутренняя норма рентабельности – IRR..........................................41
Рис. 6.5. Чистый приведенный доход – NPV ....................................................42
Рис. 6.6. Срок окупаемости – РВР..............................................................42
Рис. 6.7. Внутренняя норма рентабельности – IRR..........................................43
Рис. 6.8. Чистый приведенный доход – NPV.....................................................44
Рис. 6.9. Срок окупаемости – РВР.....................................................................44
Таблицы
Таблица 2.1. Предполагаемые арендаторы........................................................10
Таблица 4.1. Торговые центры ***....................................................................33
Таблица 5.1.Оценка необходимых инвестиций....................................................36
Таблица 5.2. Оценка дохода за год.................................................................36
Таблица 5.3. Основные финансовые показатели проекта...................................36
Таблица 5.4. Период окупаемости проекта..........................................................37
Таблица 5.5. Дисконтированный период окупаемости проекта..............................37
Таблица 6.1. Анализ чувствительности к изменению объема необходимых инвестиций............................39
Таблица 6.2. Анализ чувствительности к изменению стоимости аренды...............41
Таблица 6.3. Анализ чувствительности к изменению уровня расходов....................43
