15.07.2020

Расхождение спроса и предложения на рынке офисной недвижимости

Оценка расхождения спроса и предложения на рынке офисной недвижимости был проведен на основе уровня вакантных площадей в офисах Москвы различных районов, который указывает, насколько предложение превышает спрос на данный момент.

Уровень вакантных площадей офисной недвижимости в 1 п/г 2018 г.

Район		Уровень вакантных площадей, %
Район		Класс A	Класс B
Бульварное кольцо	Центральный деловой район	14,9	6,1
Садовое кольцо	СК Юг	6,5	2,9
	СК Запад	11,7	7,8
	СК Север	5,4	6,2
	СК Восток	12,9	6,2
ТТК	ТТК Юг	-	9,4
	ТТК Запад	7,7	11,7
	ТТК Север	13,6	8,8
	ТТК Восток	7,1	6,0
	ММДЦ «Москва–Сити»	12,2	-
ТТК–МКАД	ТТК–МКАД Север	1,9	6,8
	ТТК–МКАД Северо–Запад	12,8	20,2
	ТТК–МКАД Запад	10,1	12,2
	ТТК–МКАД Юг	-	9,8
	ТТК–МКАД Юго–Запад	13,7	16,1
	ТТК–МКАД Восток	60,4	5,8
За МКАД	Химки	22,9	25,2
	Запад	8,0	23,2
	Новая Москва	40,7	12,3
Итого		13,6	10,3

Источник: Knight Frank, оценка MegaResearch

По данным компании Knight Frank, на фоне низких объемов нового строительства и стабильного спроса доля свободных площадей в I полугодии 2018 г. продолжила снижаться. В офисах класса А доля вакантных площадей составила 13,6%, снизившись на 3,5 п. п. с начала года. В классе В доля вакантных площадей снизалась на 1,2 п. п. и составила 10,3%.

Совокупный объем качественных свободных площадей в офисах класса А и В по итогам I полугодия составил 1,82 млн м²: на офисы класса А приходится 0,56 млн м², на офисы класса В – 1,26 млн м².

По итогам I полугодия 2018 г. наибольшее снижение доли вакантных площадей было отмечено в следующих районах:

На западе Садового кольца, где доля свободных площадей снизилась на 24 п. п. (до 10,5%) за счет аренды 19 тыс. м² в БЦ «Арбат, 1» компанией «Аэрофлот».
Во многом за счет продажи банку «Зенит» 13 тыс. м2 в БЦ «Лотос» доля вакантных площадей на юго-западе Москвы снизилась с начала года на 16 п. п. и составила 14,5 тыс. м²., что соответствует доле вакантных площадей, равной 15,6%.
В офисах класса В наибольшее снижение доли вакантных площадей в I полугодии 2018 г. отмечено в районе Хамовники. За счет крупной сделки в БЦ «Ефремова, 10» уровень вакантных площадей снизился на 6 п. п. и составил 4,9%, или 12 тыс. м².

В условиях текущих темпов снижения доли вакантных площадей ожидается, что к концу 2018 г. доля свободных площадей в офисах класса А снизится до 12,5%, а в офисах класса B – до 9%.

По данным компании Colliers International, за период с января по июль 2018 г. в Москве было арендовано и куплено 661,1 тыс. м², что составляет 50% объема арендованных и купленных площадей в 2017 г. и что больше, чем в первом полугодии 2014–2017 гг. в 1,2–1,8 раз.

Спрос в первом полугодии на новые офисы был сформирован преимущественно российскими компаниями – их доля в структуре спроса составила 81%. В то время как российские компании предпочитают старым офисам переезд в новые, зарубежные компании проявляют активность в пересогласовании условий и продлении договоров аренды: доля зарубежных компаний в общем объеме этих сделок по итогам первого полугодия 2018 г. составила 90%.

Если в последние два года поглощение офисных площадей формировалось преимущественно компаниями банковского и финансового секторов, а также некоммерческими компаниями, имеющими государственное участие, то по итогам первого полугодия 2018 г., структура спроса на аренду и покупку офисов стала более диверсифицированной: по сравнению с уровнем 2016-2017 гг. увеличились доля ресурсодобывающих компаний – 14%, IT-компаний – 13%, ритейл-компаний – 11% (в основном за счет представителей онлайн-торговли) и компаний сферы фармацевтики и биомедицины–7%

По данным компании Colliers International на рынке покупки офисных помещений по итогам первого полугодия 2018 года объем сделок составил 78,3 тыс.м², что на 35% превышает показатель за аналогичный период предыдущего года. На фоне растущего спроса и ограниченного ввода в эксплуатацию новых объектов свободное предложение на рынке продаж офисных помещений сокращается ускоряющимися темпами: объекты, реализуемые на рынке продажи офисных помещений, зачастую вводятся в эксплуатацию частично реализованными.

Как и год назад, объем спроса в сегменте продажи офисных помещений преимущественно (на 80%) сформирован сделками площадью менее 500 м². Цены продажи собственниками офисов по-прежнему не корректируются вверх.

Помимо покупки помещений в собственность для размещения компаний, наблюдается растущий тренд со стороны частных инвесторов. Самый популярный запрос – это инвестиции от 100 до 300 млн. руб. в покупку готового арендного бизнеса в офисном сегменте в новом бизнес-центре класса А или B+ либо приобретение офисных площадей для последующей реализации в аренду и получения регулярного дохода.

Стоит отметить, что активное строительство и ввод новых станций метро и МЦК придает серьезный импульс объектам, которые раньше не пользовались спросом из-за сложной транспортной доступности. С вводом в эксплуатацию объектов общественного транспорта изменяется в лучшую сторону и привлекательность офисного объекта. Например, после запуска станции метро «Давыдково» ликвидность БЦ «Верейская Плаза» увеличится.

При сохранении данного тренда уже в 2019 году «рынок арендатора» может смениться «рынком арендодателя», что уже наблюдается на отдельных субрынках Москвы. При этом отдельные девелоперы, проекты которых располагаются в высоколиквидных локациях, стали заявлять о возобновлении строительства «замороженных» ранее объектов.

О наличии большого потенциала московского рынка офисной недвижимости свидетельствует большой объем крупных анонсированных проектов, заявленных застройщиками период 2017 г. – 1 п/г 2018 г. (по данным компаний Colliers International и Blackwood).

Крупные анонсированные застройщиками проекты офисной недвижимости в 2017-2018 гг.

Девелопер / Инвестор	Название объекта	Адрес	Площадь, кв. м	Время анонса
«Ви Холдинг Девелопмент»	Штаб-квартира «Ростех» - «Ростех-Сити»	г. Москва, на территории Тушинского аэродрома	380 000	1 кв. 2017 г.
Группа ПСН	БЦ в «Квартале Правда»	г. Москва, САО, Беговой, Правды ул., 24	96 000	1 кв. 2017 г.
н/д	Коворкинг-центр в ЖК в Рязанском районе	г. Москва, ЮВАО, Рязанский р-н, многофункциональная общественная зона №10	55 700	1 кв. 2017 г.
н/д	Многофункциональный комплекс	г. Москва, СЗАО, Щукино р-н, ТПУ Щукинская	47 887	1 кв. 2017 г.
н/д	Офисный центр на территории ЖК	г. Москва, СЗАО, ул. Берзарина	45 000	1 кв. 2017 г.
«Хелипорт Групп» (НДВ Групп)	БЦ в составе Хелипорта «Столица»	г. Москва, Ленинградское ш.	40 000	1 кв. 2017 г.
ООО «Речников Инвест»	Офисно-деловой центр (3 офисные башни по 18 этажей)	г. Москва, ЮАО, Нагатинский Затон, Речников ул., д. 7	27 000	1 кв. 2017 г.
н/д	Общественно-деловой комплекс	г. Москва, ЦА, Басманный р-н, Большая Почтовая, д. 18, стр. 1-6, 8, 9, д. 20, стр. 1-4	21 130	1 кв. 2017 г.
ООО «Строительная основа»	Офисно-гостиничный комплекс	г. Москва, САО, Хорошевский р-н, Зорге ул., д. 1	16 600	1 кв. 2017 г.
Проектировщик ООО «Доктор Визард»	МФК в Новой Москве (включает офисные площади)	г. Москва, по соседству с тепличным хозяйством агрокомбината «Московский»	144 354*	2 кв. 2017 г.
нет	Офисы в составе ТПУ Рязанская	г. Москва, Рязанский пр-т, 1	125 000*	2 кв. 2017 г.
будет выставлен на торги	Офисы в составе ТПУ Боровское шоссе	г. Москва, Боровское ш.	116 000*	2 кв. 2017 г.
Девелопер БТА банка	Офисно-гостиничный комплекс 1812 (долгострой)	г. Москва, Поклонная ул., вл. 9	98 700	2 кв. 2017 г.
«КомСтрин»	G10 Business Park, 2-я очередь	г. Москва, 21-й км Киевского ш., д. Дудкино, 3, стр. 1	60 000	2 кв. 2017 г.
н/д	МФК Западное Дегунино, офисные – 2 корпуса	г. Москва, Дмитровском Шоссе, вл. 87	38 400*	2 кв. 2017 г.
Лидер Инвест	Административно деловой центр в Нагатинской пойме	г. Москва, Нагатинская пойма	32 000	2 кв. 2017 г.
н/д	Сосенское МФК - Офисно-гостиничный комплекс	г. Москва, НАО, п. Сосенское	23 000	2 кв. 2017 г.
нет	Офисы в составе ТПУ Нагатинская	г. Москва, Варшавское ш., 28А	3 300	2 кв. 2017 г.
н/д	Офисное здание (реконструкция)	г. Москва, Садовническая ул., вл. 44, стр. 1	1 200	2 кв. 2017 г.
н/д	Реконструкция двух офисных зданий	г. Москва, Грохольский переулок, вл. 6/8, стр. 1, 3.	1 053	2 кв. 2017 г.
н/д	МФК (10 офисных зданий)	г. Москва, п. Мамыри, Калужское ш.	420 000*	2 п/г 2017 г.
Greenwood	БП Greenwood, 2-я очередь	г. Москва, 72 км МКАД	136 000	2 п/г 2017 г.
н/д	Офисно-деловой комлпекс	г. Москва, промзона Варшавское ш., пересечение Варшавского ш. и Новоданиловской наб.	117 000	2 п/г 2017 г.
PPF Real Estate	Comcity, 2-я очередь (Bravo)	МО, Киевское шоссе, 22- й км, вл. 6	95 000	2 п/г 2017 г.
н/д	БЦ при ТПУ Щелепиха	г. Москва, Щелепихинское ш.	66 000	2 п/г 2017 г.
ООО «Проминэкспо»	Реконструкция Технопарка Кунцево	г. Москва, Коцюбинского ул.	63 700	2 п/г 2017 г.
ЗАО «Хортекс»	Офисно-гостиничный комплекс	г. Москва, 1-м Земельный пер., вл. 7/2, стр. 1-2	40 000*	2 п/г 2017 г.
ГК «Основа»	МФК «Силуэт столицы»	г. Москва, на пересечении проспекта Академика Сахарова и Садового кольца	38 000*	2 п/г 2017 г.
н/д	Общественно-деловой Центр при ТПУ Лухмановская	г. Москва, р-н Некрасовка	36 700	2 п/г 2017 г.
KR Properties	БЦ DM Tower (Даниловская мануфактура)	г. Москва, Варшавское ш., 9, стр. 1	35 400	2 п/г 2017 г.
KR Properties	Городской технопарк Перерва	г. Москва, Перерва ул., вл. 11.	32 200	2 п/г 2017 г.
н/д	МФК при ТПУ Аминьевское ш.	г. Москва, Аминьевское ш.	30 000	2 п/г 2017 г.
Проектировщик – АБ «Четвертое измерение	МФК «Ёлки парк» (реконструкция и новое строительство)	г. Москва, Нагатинска ул., 3А	30 000	2 п/г 2017 г.
н/д	Реконструкция ад. здания в ТОЦ	г. Москва, Профсоюзная ул., вл. 76	22 200	2 п/г 2017 г.
н/д	МФК и БЦ при ТПУ Профсоюзная	г. Москва, пересечение Нахимовского пр-та и Новочермушкинской ул.	20 000	2 п/г 2017 г.
«Риотекс»	БЦ «РТС-Свиблово»	г. Москва, Кольская ул., 2, к. 4.	9 000	2 п/г 2017 г.
н/д	БЦ «Красивый Дом», 2-я очередь	г. Москва, Нововладыкинский пр., вл. 8А	6 900	2 п/г 2017 г.
Сбербанк	Технопарк	г. Москва, в районе Сколково	266*	1 кв. 2018 г.
ООО "ТПУ "Лермонтовский проспект"	МФК при ТПУ Лермонтовский Проспект	г. Москва, в районе Лермонтовского проспекта	74,2*	1 кв. 2018 г.
н/д	Офисно-складской комплекс	г. Москва, НАО, Щербинка, Кутузова, д. 11	47,3*	1 кв. 2018 г.
Крафтстроймонтаж	МФК (апарт-отель с деловой зоной)	г. Москва, Раменки, на пересечении Мичуринского проспекта с улицей Лобачевского около дома №100	38,7	1 кв. 2018 г.
S.HOLDING (Алексей Шепель)	МФК	г. Москва, Бульвар Дмитрия Донского, у дома 17	33*	1 кв. 2018 г.
н/д	Торгово-офисный комплекс	г. Москва, Нагорный пр-д, 2	25,2*	1 кв. 2018 г.
н/д	БЦ	г. Москва, Большая Черкизовская ул.,д.12	20	1 кв. 2018 г.
ООО Атлантик	БЦ в составе ЖК «Прайм Тайм»	г. Москва, Викторенко ул., вл . 11	13,3	1 кв. 2018 г.
н/д	Многофункциональный торгово-деловой центр при ТПУ Технопарк	г. Москва, Нагатинская пойма	12,1	1 кв. 2018 г.
н/д	2 МФК в составе ЖК	г. Москва, Дмитровском шоссе, 107	н/д	1 кв. 2018 г.
н/д	Реконструкция «Дом графа Шувалова»	г. Москва, Покровка ул., 38А	1,4	1 кв. 2018 г.

Источник: данные Colliers International, Blackwood, оценка MegaResearch

Крупнейшими анонсированными проектами в 2017 году стали

строительство крупного МФК, состоящего из 10 офисных зданий» в Новой Москве;
2-ые очереди бизнес-парков G10 Business Park, Greenwood, Comcity;
административно деловой центр в Нагатинской пойме;
офисные проекты в ряде ТПУ.

Крупнейшими анонсированными проектами в 1 квартале 2018 года стали:

строительство крупного технопарка Сбербанка в районе Сколково;
МФК при ТПУ «Лермонтовский проспект»;
МФК, состоящее из апарт-отеля с деловой зоной в районе Раменки;
МФК на месте долгостроя в районе Бульвара Дмитрия Донского;
бизнес-центры в составе ЖК «Прайм Парк».

Из полноценных бизнес-центров за период было заявлено строительство офисного здания на Большой Черкизовской, а также реконструкция «Дома Графа Шувалова», который планируется использовать как офисный особняк.

Данная информация является выдержкой из проведенного исследования. Для актуализации данных отправьте заявку.