Арендные ставки в округах на офисную недвижимость
Структура предложения офисной недвижимости по административным округам Москвы в 2017 году, представленная на диаграмме ниже, определена специалистами MegaResearch экспертно на основе данных консалтинговой компании Blackwood[1].
Структура предложения офисных помещений по округам Москвы, % от количества, 2017 год
Источник: Blackwood, оценка MegaResearch
В структуре предложения по округам наиболее популярен ЦАО, где сосредоточено 48% (за счет Замоскворечья, Пресненского и Тверского районов, на которые приходится 25% предложения по районам), а также ЮАО (за счет Донского и Даниловского районов, на которые суммарно пришлось 12%) и ЗАО (районы Дорогомилово и Фили-Давыдково – 7%).
Структура предложения качественной офисной недвижимости (классов А и В) в районах Москвы по уровню арендных ставок в 1 п/г 2018 года представлена в таблице ниже по данным компании Knight Frank.
Структура предложения качественной офисной недвижимости (классов А и В) в районах Москвы по уровню арендных ставок в 1 п/г 2018 года
|
Район |
Объем предложения, тыс. м2 |
Средневзвешенная ставка аренды*, руб./м2/год |
||
|
Класс A |
Класс B |
|||
|
Бульварное кольцо |
Центральный деловой район |
712 |
39 123 |
22 968 |
|
Садовое кольцо |
СК Юг |
985 |
26 300 |
19 828 |
|
СК Запад |
546 |
39 923 |
26 677 |
|
|
СК Север |
660 |
27 783 |
22 328 |
|
|
СК Восток |
407 |
24 651 |
18 157 |
|
|
ТТК |
ТТК Юг |
1 263 |
- |
15 061 |
|
ТТК Запад |
785 |
24 403 |
17 678 |
|
|
ТТК Север |
928 |
29 306 |
19 106 |
|
|
ТТК Восток |
1 121 |
20 924 |
16 490 |
|
|
ММДЦ «Москва–Сити» |
1 153 |
30 890 |
- |
|
|
ТТК–МКАД |
ТТК–МКАД Север |
1 003 |
17 034 |
12 005 |
|
ТТК–МКАД Северо–Запад |
741 |
28 571 |
16 061 |
|
|
ТТК–МКАД Запад |
1 997 |
21 905 |
13 034 |
|
|
ТТК–МКАД Юг |
1 412 |
- |
10 581 |
|
|
ТТК–МКАД Юго–Запад |
583 |
15 259 |
15 429 |
|
|
ТТК–МКАД Восток |
992 |
14 783 |
10 641 |
|
|
За МКАД |
Химки |
266 |
11 336 |
8 381 |
|
Запад |
405 |
18 686 |
8 474 |
|
|
Новая Москва |
345 |
9 871 |
6 452 |
|
|
Итого |
|
16 302 |
23 880 |
14 668 |
Источник: данные Knight Frank, оценка MegaResearch
В I полугодии 2018 г. рост средневзвешенных ставок аренды продолжился. Средневзвешенное значение ставок аренды как в классе А, так и в классе В выросло на 4,2%. По итогам II квартала 2018 г. средневзвешенное значение ставки аренды в офисах класса А составило 23 880 руб./м2/год, в офисах класса В – 14 668 руб./м2/год.
Несмотря на общий рост средневзвешенной ставки аренды, в отдельных районах динамика ставок демонстрирует разнонаправленное движение. Наибольшие изменения запрашиваемых ставок аренды в I полугодии 2018 г. были отмечены в следующих районах:
- На 12% выросла ставка аренды в Ленинградском деловом районе за счет повышения ставки в БЦ «Метрополис» и выхода на рынок блоков с качественной отделкой в БЦ «Аркус III» и «Алкон». Средневзвешенное значение ставки аренды в данном районе составляет 28 570 руб./м2/год.
- На юго-западе между ТТК и ЧТК ставка снизилась на 14% за счет снижения ставки аренды в БЦ Icube и составляет 15 800 руб./м2/год.
- На западе МКАД ставка аренды выросла на 40% и составляет 23 910 руб./м2/год благодаря продаже большого объёма недорогих площадей в БЦ «Паллау-РБ».
Компании по-прежнему заинтересованы в заключении договоров аренды на срок 5–7 лет с возможностью досрочного расторжения. Индексация ставок аренды в большинстве договоров привязывается к индексу потребительских цен, но остается поводом для переговоров, поскольку арендаторы и собственники бизнес-центров понимают, что за 5 лет ставки аренды могут вырасти.
При проведении переговоров собственники очень сильно дифференцируют клиентов по размеру арендуемой площади, имени компании, значимости данной компании для бизнес-центра. Если в 2015–2017 гг. собственники бизнес-центров были рады любому арендатору, то сейчас арендодатели готовы обсуждать более гибкие условия аренды только для крупных клиентов.
По данным компании Knight Frank вслед за прогнозируемым снижением предложения будут расти средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды. К концу года средневзвешенные ставки аренды для офисов класса А вырастут до 25 000 руб./м2/год, в офисах класса В – до 15 000 руб./м2/год.
[1] blackwood.ru
Данная информация является выдержкой из проведенного исследования. Для актуализации данных отправьте заявку.
