Тенденции на рынке торговой недвижимости
- Возможное восстановление потребления населением
Минэкономразвития прогнозирует по итогам 2018 года рост розничного товарооборота на 2,9%, а рост реальных доходов населения – на 2,3%. Однако действительных оснований для роста нет. Заработная плата увеличивается за счет сокращения «скрытой» оплаты труда и прочих неучтенных доходов. В свою очередь, выручка ритейлеров поддерживается ростом кредитной нагрузки населения. Таким образом, на фоне небольшого роста продаж почти во всех сегментах, ожидания ритейлеров по-прежнему умеренно позитивные. По итогам 1 квартала 2018 года реальные доходы выросли на 0,9% по сравнению с аналогичным периодом предшествующего года. Подобные изменения могут позитивно отразиться на покупательской способности населения.
- Приближение стадии роста в девелоперском цикле
Начиная с 2015 года, в России наблюдается последовательное снижение объема ввода новых ТЦ. На 2018 год придется минимальный объем нового предложения. При отсутствии глобальных причин для ухудшения экономики, в 2019-2020 годах мы прогнозируем старт нового девелоперского цикла с очередным бумом открытий новых ТЦ.
- Реконцепция действующих ТЦ
Некоторые действующие ТЦ утрачивают свою привлекательность. Несмотря на относительно здоровый уровень вакансии на рынке, существуют устаревшие объекты, в которых падает посещаемость и возрастает вакансия. На сегодняшний день доля ТЦ, нуждающихся в реконцепции, составляет 50% от общего объема предложения на рынке.
Ряд столичных объектов, столкнувшихся со снижением интереса со стороны покупателей и арендаторов, начали или анонсировали работы по реконцепции: например, ТЦ Глобал Молл (бывший Оранж Парк на Автозаводской), ТРЦ Золотой Вавилон Ростокино, который после реконкепции станет ТРЦ Европолис Ростокино, а также FORT Щукино (до реконцепции – ТЦ Пятая Авеню), FORT Ясенево и FORT Отрадное (Золотой Вавилон Ясенево и Золотой Вавилон Отрадное), FORT Каширское (ТРЦ Гудзон)
Зоны фудкорта, рестораны и развлечения сейчас – важнейший центр притяжения для посетителей торговых центров. Многие торговые центры проводят реконструкцию и реконцепцию ресторанных зон (МЕГА, Метрополис, Авиапарк, 5 Авеню и другие).
Все более популярным форматом становится fast casual, временные и постоянные концепции здоровой еды. В МЕГА Химки открылась фермерский кооператив LavkaLavka, где можно приобрести фермерские продукты, ТРЦ Золотой Вавилон Ростокино планирует открытие фуд-маркета в концепции, аналогичной Даниловскому или Усачевскому рынкам. Таким образом, многие решения, успешно опробованные в формате отдельностоящих или уличных концепций, перешли в сегмент ТЦ.
Все более популярными становятся различные формы досуга в ТЦ. Объекты сети Vegas привлекают посетителей концертами-шоу с участием звезд. В МЕГАх, Ривьере, ТРЦ «Кунцево-Плаза» устраивают художественные выставки, арт-пространства. В ТРЦ «Океания» можно почитать книгу в библиотеке им. Некрасова. Для любителей компьютерных игр организованы киберпространства в ТЦ «Ривьера», «Авиапарк». Во многих торговых центрах особое место занимают игровые зоны, батутные и веревочные парки.
- Сокращение средней площади новых объектов
Все новые торговые центры, вышедшие на рынок в I полугодии и планируемые к открытию до конца 2018 года, – объекты с арендопригодной площадью до 20 тыс. м2, исключением является только один объект – ТРЦ «Каширская Плаза» (GLA – 70,2 тыс. м2). Тенденция к сокращению средней площади новых объектов отслеживается с начала 2017 года, тогда как в более ранние 2014–2016 гг. средняя площадь вводимых на рынок торговых центров была в 2 раза больше – около 40 тыс. м2.
Все большую популярность среди девелоперов набирает формат районных торговых центров
Тренд на локализацию потребителей, которые склонны экономить свое время и совершать покупки в магазинах и ТЦ шаговой доступности. Районный ТЦ вмещает в себя все необходимое для покупателя, при этом экономит время не только на дорогу, но и на осуществление самих покупок.
Такие ТЦ являются центром притяжения для жителей района, что делает их социально значимыми объектами для населения. Более короткий срок окупаемости по сравнению с проектами крупных ТЦ. Возможность реализации проекта даже без привлечения кредитных средств.
- Строительство новых центров формата «аутлет»
Впервые с 2013 года наблюдается строительство новых центров формата «аутлет»: «Hines Novaya Riga», «Outlet Hines», а также второй очереди дисконт-центра «Орджоникидзе».
Это связано, в том числе с тем, что аутлет-форматы в кризис пользуются спросом. «HinesNovaya Riga» и «Outlet Hines», расположены на Новорижском шоссе, по причине высоких доходов населения в зонах охвата проектов и удобной транспортной доступности.
- Лидерство Южного административного округа Москвы в открытии новых торговых центров
В 2018 и 2019 гг. ЮАО сохранит лидерство в части открытия новых ТЦ и ТРЦ, а ТиНАО составит ему конкуренцию в 2019г., что обусловлено вводом намного более крупных по площади объектов, чем в других округах.
Данная информация является выдержкой из проведенного исследования. Для актуализации данных отправьте заявку.
