Рынок жилой недвижимости (ИЖС) в Смоленской области: спрос поддерживают адресные программы ипотеки
Повышенная ключевая ставка ЦБ РФ негативно влияет на весь строительный рынок, в том числе и в сегменте ИЖС Смоленской области. Однако даже в таких сложных условиях продажи идут, в основном за счет оставшихся льготных ипотечных программ — семейной, сельской, а также IT-ипотеки. В дальнейшем рынок жилой недвижимости в Смоленске и области будет развиваться в рамках существующей застройки, в которой исторически преобладали отдельные жилые дома.
Потребительский спрос на рынке жилой недвижимости в Смоленской области
По данным Росстата, численность населения Смоленской области на 1 января 2025 года составила 857 096 человек. По сравнению с данными на начало XX века она снизилась в 2,5 раза. Основные причины отрицательной динамики:
- потери во время Великой Отечественной войны;
- миграция молодежи в другие регионы в 90-е годы;
- естественная убыль населения.
В последние 10 лет средний темп сокращения численности населения составляет 1,5% в год.
Большинство населения региона (72,8%) живет в городах. Крупнейшие города, где сосредоточен спрос на жилую недвижимость в Смоленской области:
- Смоленск;
- Вязьма;
- Рославль;
- Ярцево.
Анализ предложения на рынке ИЖС Смоленской области
Объем рынка новой жилой недвижимости в Смоленской области (площадь построенных жилых зданий) в 2024 году составил 494,8 тыс. м2. Население построило 58% (287 тыс. м2) из них, в сельской местности появилось 242,8 тыс. м2 новой жилой площади — в этом сегменте снижение отмечается второй год подряд.
В большинстве домостроений в качестве материала для стен используется кирпич (42%), на втором месте дерево (28%), на третьем — панели (17%)
Средняя площадь дома — 123 м2, однако в общем объеме преобладают небольшие жилые строения — от 40 до 80 м2. Практически по всей области представлены только дачные и отдельные готовые для круглогодичного проживания дома. Коттеджные поселки есть только в Смоленске и его ближайших окрестностях. Средняя площадь коттеджа — 150 м2.
Динамика ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства
После окончания действия программ массовой льготной ипотеки, во второй половине 2024 года темпы выдачи ипотеки в целом по РФ замедлились, хотя в первом полугодии они были близки к рекордному уровню 2023 г.
По итогам всего 2024 года банки выдали 103 тысячи новых кредитов на ИЖС, это на 13% меньше, чем годом ранее. При этом 98% кредитов было выдано по государственным программам:
- доля льготной ипотеки по сравнению с первым полугодием снизилась с 58 до 52%, хотя и осталась высокой за счет сделок, заключенных до 1 июля;
- после ее окончания рынок поддерживали адресные программы семейной и сельской ипотеки, количество кредитов по которым увеличилось на 11 и 26% соответственно.
Количество ипотечных кредитов на строительство домов, по результатам проведенного анализа рынка, снизилось незначительно, а на приобретение готовых домов — упало практически в 2 раза.
Стоит также отметить, что в 2025 году популярность оставшихся льготных программ не снижается. Так, по данным исследования «Домклик», из всех выданных Сбером кредитов в мае 2025 года порядка 70% в стоимостном выражении пришлось на семейную, около 14% на Дальневосточную и Арктическую и порядка 2% — на IT-ипотеку. В целом общая доля кредитов по программам с господдержкой не опускается ниже 80% с февраля.
Перспективы дальнейшего развития рынка
Жесткая монетарная политика ЦБ РФ, достигшая пика в конце 2024 г. и продолжающаяся в первой половине 2025 г., создает на рынке индивидуального жилищного строительства следующие риски:
- высокие ставки по ипотечным и бизнес-кредитам;
- дефицит рабочей силы;
- снижение реальных доходов населения из-за высокой инфляции;
- уменьшение спроса и объемов строительства, которое многие мелкие и средние застройщики могут не выдержать, что вынудит их уйти с рынка.
Определенные сложности участникам рынка создает механизм эскроу-счетов, который увеличивает финансовую нагрузку на застройщиков и может в ряде случаев ставить их в неравные хозяйственно-экономические условия по отношению к заказчикам.
В рассматриваемом регионе создавшаяся ситуация усугубляется продолжающимся снижением численности населения, а также низким относительно других регионов уровнем зарплат, в том числе, предположительно, на предприятиях, которые планируется запустить в ближайшее время.
По прогнозу аналитиков, рынок жилой недвижимости в Смоленской области в большей степени будет развиваться в сторону строительства индивидуальных домов — как в городах, так и вне их. Коттеджное строительство может быть востребовано в основном вблизи Смоленска, при этом покупка коттеджей будет интересна не только местным потребителям, но и жителям других регионов, в первую очередь Московского.
Дмитрий специализируется на проектах по маркетинговым исследованиям, бизнес-планам и стратегическому консалтингу.
